חוזה השכירות עומד להסתיים? תתכוננו לשלם יותר

שוק הדירות למכירה נמצא בקיפאון עם ירידות מחירים של כ-5%-10% בשנה ברוב הערים המרכזיות. אבל בשוק השכירות התמונה שונה לחלוטין. משפחות וצעירים שמתקשים לרכוש דירה, או מעדיפים להמתין לירידה נוספת במחירים ובריבית, לא נעלמים משוק הדיור - הם נשארים בשכירות. התוצאה היא לחץ גובר על הדירות שמתפנות, בעיקר באזורי המרכז, והמשך עלייה בשכר הדירה. מי שמרגישים את ההתייקרות בצורה החדה ביותר הם השוכרים שחוזה השכירות שלהם מסתיים ושוקלים לעבור: לפי נתוני למ״ס, בדירות שבהן התחלף השוכר נרשמה עלייה ממוצעת של 6.6% בשכר הדירה. לעומת זאת, שוכרים שחידשו חוזה בדירה שבה הם כבר מתגוררים התמודדו עם עלייה מתונה יותר של 2.6%.

נראה כי יש תמריץ גדול לשוכרים להישאר בדירה לזמן ממושך יותר, בעיקר מהסיבה שמעבר לדירה חדשה מביא איתו עלויות גדולות של תשלומי שכר דירה יקרים יותר וגם בגלל עלויות המעבר עצמו, תשלומים נלווים למתווך, לרהט את הדירה ועוד. מצד שני, האם זה אומר שכדאי לחתום על חוזה מראש לתקופה ארוכה יותר של שנתיים/ שלוש שנים? לא בטוח. שוק השכירות הוא שוק תנודתי, ובכלל לא בטוח שבעוד שנתיים מיום החתימה אתם תרצו עדיין להישאר בדירה במחיר שקבעתם, בזמן שלא היה בידכם לדעת האם החוזה ישתלם או לא. בהחלט יש אפשרות שגם תכנסו ל״חוזה מכביד״ - שהוא בעצם חתימה על חוזה שלבסוף לא יהיה מתאים לכם בעתיד או שהתשלומים בגין הדירה שחתמתם עליה היו יקרים מדי לתקופת השוק בהמשך הדרך. 

מה שכן תרצו לדרוש מבעל הדירה לפני חתימת החוזה הוא קבלת אופציה לשנה נוספת באותו המחיר, או בתוספת הצמדה למדד. אבל לנסות לכוון להעלאה של לא יותר מ-5% בשנה. מה שיביא לתשלומים בשנים הבאות שאינם מרחיקי לכת מהיכן שאתם נמצאים היום. וגם - אתם לא כבולים בחוזה במידה ולא תרצו להישאר בדירה בגלל המחיר או בגלל סיבות נוספות ואחרות, האופציה היא רק בידיים שלכם. 

כמה שווה לבעל הדירה שוכר טוב? הפער מגיע ל-4%

כל עוד השוכר נשאר בדירה, בעל הנכס אמנם יכול לבקש העלאה, אבל הוא צריך להביא בחשבון גם את האפשרות שהדרישה תגרום לשוכר לעזוב. במקרה כזה הוא יידרש לפרסם את הדירה, להציג אותה למועמדים, לבדוק ערבויות וביטחונות ולקחת סיכון עם שוכר שאינו מכיר. ייתכן גם שהדירה תעמוד ריקה במשך כמה שבועות ותצריך תיקונים או צביעה לפני כניסת הדייר הבא. לכן, כאשר מדובר בשוכר אמין שמשלם בזמן ושומר על הדירה, למשכיר יש סיבה להתפשר. כמה להתפשר? לפי למ״ס - 4% זה הפער בין דיירים חדשים למחדשי החוזים. כמובן שלא מדובר על שיעור קבוע אלא בממוצע.

לעומת זאת, כאשר הדירה כבר התפנתה ומוצעת מחדש לשוק, בעליה מנסה בדרך כלל להתאים את שכר הדירה למחירים הנוכחיים באזור. הוא לא כבול למחיר ששילם הדייר הקודם ויכול לבדוק כמה מוכנים שוכרים חדשים להציע. חשוב לזכור - בעל הדירה ינסה למקסם את התשואה מהדירה, ואת זה הוא עושה דרך שכר הדירה. באזורים שבהם על כל דירה טובה מתמודדים כמה שוכרים, כוח המיקוח עובר במהירות לצד של המשכיר. העלייה של 6.6% אינה עלייה חודשית, אלא קירוב לקצב השינוי השנתי בשכר הדירה בדירות שבהן הייתה תחלופת שוכר. ועדיין, מדובר בקצב משמעותי שממחיש עד כמה מעבר דירה הפך ליקר.

בדירה שהושכרה עד כה ב-5,000 שקל בחודש, עלייה של 6.6% משקפת תוספת של כ-330 שקל בחודש, או קרוב ל- 4,000 שקל בשנה. לעומת זאת, עלייה של 2.6% בחידוש החוזה משקפת תוספת של כ-130 שקל בחודש וכ-1,560 שקל בשנה. ככל ששכר הדירה ההתחלתי גבוה יותר, גם הפער הכספי מתרחב. אם אתם רוצים לבדוק לפי האזור שלכם, ראו כאן - כמה עולה לשכור דירה? מאגר ביזפורטל לערים המרכזיות. בחזרה לדוגמאות שלנו: בדירה שמחירה 8,000 שקל בחודש, התייקרות של 6.6% כבר מתקרבת לתוספת של כ-530 שקל בחודש וליותר מ-6,300 שקל בשנה.

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

עלויות גדולות למעבר דירה

לכך צריך להוסיף את ההוצאות הכרוכות במעבר עצמו. שוכר שמחליט שלא להסכים להעלאה שמבקש בעל הדירה עלול לגלות שהחלופה יקרה אף יותר. מעבר לדירה אחרת כולל הובלה, לעיתים דמי תיווך שבדרך כלל יעמדו על תשלום של חודש אחד פלוס מע״מ, התאמות מסוימות, ריהוט במידת הצורך ורכישות נוספות לדירה החדשה, ימי עבודה שמתבזבזים ולעיתים גם חפיפה בין שני חוזים. נראה כי גם כאשר המשכיר מבקש להעלות את שכר הדירה, ההחלטה לעזוב אינה בהכרח האפשרות הזולה. העלאה של כמה מאות שקלים בחודש יכולה להיות מכבידה, אבל מעבר דירה עלול לעלות אלפי שקלים כבר בתחילתו.

אחד הגורמים שתומכים בהתייקרות הוא הקיפאון בשוק רכישת הדירות. הריבית עדיין מכבידה על רוכשים, המשכנתאות יקרות ומשקי בית רבים ממתינים על הגדר. חלקם מעריכים שמחירי הדירות ימשיכו לרדת, ואחרים פשוט אינם מסוגלים לעמוד בהון העצמי ובהחזר החודשי הנדרש. אלא שמשפחה שדוחה רכישת דירה עדיין זקוקה למקום מגורים, ולכן היא ממשיכה להתחרות על דירות בשכירות. במילים אחרות, חולשה בשוק המכירה אינה מבטיחה ירידה בשוק השכירות, לבינתיים זה נראה דווקא ההיפך.

• מס על שכר דירה: 2,500 שקל מפרידים בין מסלול הפטור למסלול 10%, ומהפכים את התוצאה
• ממדאני מקפיא את שכר הדירה, אבל ניו יורק כבר ניסתה את זה בעבר

המשקיעים עזבו, ואיתם גם הצטמצמו מספר הדירות להשכרה

גם בצד ההיצע אין פתרון מהיר. מספר הדירות להשכרה אינו גדל בהכרח בהתאם למספר השוכרים, במיוחד באזורי הביקוש. משקיעים שרכשו בעבר דירות סיפקו חלק ניכר מהיצע השכירות הפרטי, אבל הריבית הגבוהה, מס הרכישה הכבד והתשואה הנמוכה יחסית הרחיקו רבים מהם מהשוק בשנים האחרונות. במקביל, פרויקטים מוסדיים להשכרה ארוכת טווח עדיין מהווים חלק קטן יחסית משוק הדיור. כך נוצר מצב שבו יותר משקי בית פונים לשכירות, אך מלאי הדירות המתאימות אינו מתרחב באותו הקצב. חשוב לציין - המלאי הגדול של הקבלנים שעומד על למעלה מ-85 אלף דירות לא מדבר על שוק השכירות. אלא לשוק של רוכשי הדירות. 

דבר נוסף הוא שהמחסור אינו אחיד בכל הארץ. הוא מורגש במיוחד באזורי הביקוש במרכז ובדירות שמציעות שילוב מבוקש של מיקום, מחיר סביר, מצב תחזוקתי טוב ומיגון. בדירות יקרות מאוד, בנכסים ישנים או באזורים שבהם קיים היצע רחב יותר, השוכרים עשויים ליהנות מכוח מיקוח משמעותי יותר. לכן הממוצע הארצי לא מספר בהכרח את כל הסיפור: ייתכן שביישוב מסוים המחיר יישאר ללא שינוי, בעוד שבשכונה מבוקשת אחרת דירה שמתפנה תושכר בתוך זמן קצר ובמחיר גבוה במאות שקלים.

עוד על צמצום המשקיעים בשוק הדירות - השמאי שמזהיר: ״לא הייתי משקיע כיום בדירה של 4 או 5 מיליון שקל״

ומה אומרים המספרים?

בתל אביב שכר הדירה הממוצע עומד על 9,400 שקל לחודש לכלל החדרים. צריך לשים לב שמדובר בממוצע. בתל אביב הפערים בין השכונות הם די גדולים ולכן גם יש סטיית תקן גבוהה יותר. ברמת גן השכירות הממוצעת לכלל החדרים עומדת על 6,900 לחודש ובגבעתיים על 7,100 שקל. אם בודקים את חיפה למשל, רואים כי שכר הדירה שם נמוך משמעותית ועומד על כ-4,000 שקל בממוצע. בירושלים הוא עומד על כ-6,300 שקל לחודש.

ריכזנו עבורכם 187 כתבות על שכר דירה

• עמלה של 45 אלף שקל או 90 אלף על אותה משכנתה: תשע הרצות במחשבון המיחזור
• אותו פירעון מוקדם, 28,798 שקל במסלול אחד ו-60 שקל בשני

אולי בעצם הדרך הנכונה להתכונן לחידוש היא להתחיל לבדוק את השוק עוד לפני השיחה עם בעל הדירה. לא מספיק להסתכל על כמה מודעות חריגות בלוחות, משום שהמחיר המבוקש לא תמיד המחיר שבו נחתם החוזה. כדאי לבדוק דירות דומות באותו רחוב או באותה שכונה, להשוות את מצבן, הקומה, החניה, המעלית והממ״ד, ולחשב גם את העלות הכוללת של מעבר, ולזכור שכנראה יהיו גם הוצאות בלתי מתוכננות. 

שוכר שמציג לבעל הדירה נתונים ומזכיר את היציבות שסיפק לאורך תקופת השכירות עשוי להצליח למתן את ההעלאה, במיוחד אם הדירה דורשת תיקונים או אם המחיר המבוקש גבוה מהמקובל בסביבה.