הנפקה בכל מחיר - אלקטרה נדל"ן גייסה אחרי נפילת המניה כדי להיפגש עם מזומנים

ימים ספורים אחרי שהנפקה מתוכננת הובילה לצניחה במניה ולמחיקת מאות מיליוני שקלים, אלקטרה נדל"ן משלימה גיוס הון במחיר של 35 שקל למניה עם הטבת אופציות שהופכות את המחיר האפקטיבי לכ-34.3 שקלים - נמוך בכ-20% ממחיר המניה לפני פחות משבוע.; הכסף מחזק משמעותית את הקופה ומקל על ההתמודדות עם פירעונות גדולים, אך המשקיעים שזהותם לא פורסמה  למעט קבוצת מנורה עדיין נכנסים לפי שווי שמתקרב לפי שלושה מההון ובתקופה מאתגרת בנדל"ן האמריקאי. אלקטרה נדל"ן צריכה לשרת חוב ולא ברור מאיפה המקורות - היא לא מייצרת ברבעונים האחרונים תזרים חיובי. ההנפקה מסדרת לה אוויר. השאלה החשובה היא למה המוסדיים קונים במחיר כזה והאם ניגוד העניינים שלהם כשותפים ומשקיעים בקרנות של אלקטרה נדל"ן קשור לזה.  

אלקטרה נדל"ן מגייסת כ-150 מיליון שקל בהקצאה פרטית, ימים ספורים אחרי שהניסיון הקודם לגייס הון הוביל לנפילה יומית של כ-12% במניה ולמחיקה של כ-300 מיליון שקל משווי השוק. ההנפקה ההיא בוטלה, המניה המשיכה להיחלש, וכעת חוזרים המשקיעים המוסדיים במחיר שמשקף את התמחור החדש שקבע השוק. החברה מקצה כ-4.29 מיליון מניות במחיר של 35 שקל למניה, כמעט זהה לשער הפתיחה ביום אישור העסקה, שעמד על 35.3 שקל. לצדן מוקצים כ-2.14 מיליון כתבי אופציה במחיר מימוש של 37.5 שקל. המניות החדשות יהוו כ-6% מהון החברה עם השלמת ההקצאה. מימוש מלא של האופציות יכניס לקופה כ-80 מיליון שקל נוספים ויביא את הדילול הכולל של בעלי המניות הקיימים לכ-8.7%.

בין המשקיעים נמצאים גופים מוסדיים, ובהם קבוצת מנורה, שצפויה להפוך לבעלת עניין. אותם מוסדיים מכירים היטב את אלקטרה נדל"ן, וחלקם משקיעים גם בקרנות שהיא מנהלת. הקשר הזה עמד במרכז הניתוח על "הנפקת החברים" והקשיים בשוק האמריקאי. הוא מעניק לחברה בסיס משקיעים שמכיר את הפעילות מקרוב, אך גם מעלה שאלות לגבי המחיר שבו כספי החוסכים נכנסים לחברה וספקות לגבי הבדיקה והניתוח האמיתי שעומד בביסי ההשקעה. אותם גופים מוסדיים שאלקטרה מנהלת להם את קרנות הנדל"ן, לא רוצים כמובן שבקשיים של אלקטרה נדל"ן שכן אז זה יעיד שגם בקרנות עצמן ערך הנכסים מוצג גבוה. זו עלולה להיות תמיכה כספית שנובעת לא מאמון אלא מרצון להשאיר את השווים גבוהים. 

אלקו, בעלת השליטה רכשה כדי להציג הבעת אמון בחברה, מניות אלקטרה נדל"ן בהיקף של כ-7.9 מיליון שקל.

מחיר ההקצאה משקף לאלקטרה נדל"ן שווי של כ-2.25 מיליארד שקל לפני הכסף. ההון המיוחס לבעלי המניות בסוף מרץ עמד על כ-814 מיליון שקל, כך שהמשקיעים נכנסים לפי מכפיל הון של כ-2.8.הגיוס מוריד את היחס: אחרי כניסת 150 מיליון השקלים, ההון החשבונאי צפוי לגדול לכ-964 מיליון שקל, ושווי החברה אחרי הכסף יעמוד על כ-2.4 מיליארד שקל. מכפיל ההון יורד לכ-2.5, ועדיין מדובר בפרמיה גבוהה עבור חברה שמציגה הפסדים ושחלק גדול מנכסיה מורכב מהשקעות בקרנות פרטיות ומשווי נכסי נדל"ן שאמור לעמוד במבחן המימוש.

הפעילות עצמה רחבה. אלקטרה נדל"ן מנהלת הון בהיקף של כ-5.4 מיליארד דולר ונכסים בשווי כולל של כ-9.2 מיליארד דולר. היא מנהלת עשרות אלפי יחידות דיור בארה"ב, גובה דמי ניהול ומשתתפת ברווחי הקרנות. בתחילת 2026 היא גם גייסה כ-400 מיליון דולר בסגירה הראשונה של הקרן החמישית. אלה נכסים משמעותיים וקשרים מוסדיים עמוקים.

הרבעון הראשון הסתיים בהפסד של כ-6.7 מיליון דולר. חלק מהמימושים האחרונים התבצעו בתוצאות טובות, בעוד אחרים המחישו שהשווי בספרים עשוי להיות גבוה מהמחיר שמתקבל בעסקה. הירידה בהכנסה התפעולית מנכסים זהים והצורך למחזר חוב בסביבה יקרה מוסיפים סיכון.

150 מיליון השקלים מעניקים לאלקטרה נדל"ן זמן ומרחב פעולה. הם יכולים לשמש לפירעון חלק מהחוב, להפחית תלות במימושים מהירים ולשפר את עמדת החברה מול הבנקים. מימוש האופציות עשוי להוסיף עוד 80 מיליון שקל, בתנאי שהמניה תעלה מעל 37.5 שקל.