בית המשפט חסם את הקבלן: 72 משפחות באשקלון יקבלו בחזרה עשרות אלפי שקלים

בית המשפט המחוזי בבאר שבע הכריע לטובת 72 משפחות שרכשו דירות במסלול מחיר למשתכן בשכונת עיר ימים באשקלון, ודחה את תביעת חברת הבנייה כוכב הנגב שביקשה לגבות מהן עשרות אלפי שקלים נוספים לכל דירה. השופטים קבעו שהחברה פעלה בחוסר תום לב, וחייבו אותה להשיב לרוכשים את הסכומים השנויים במחלוקת.

מדובר באחד הפרויקטים הראשונים של תוכנית מחיר למשתכן, ים טאואר, שהוקם על קרקע שבה זכתה החברה במכרז של רשות מקרקעי ישראל עוד לפני עשור ב-2016. הרוכשים זכו בהגרלה, חתמו על חוזים והמתינו שנים למסירת הדירות, וכשהגיע הרגע התנה היזם את מסירת המפתחות בתשלום נוסף.

תוכנית מחיר למשתכן נועדה לאפשר לזכאים לרכוש דירה במחיר מוזל, נמוך ממחיר השוק: המדינה משווקת ליזמים קרקע בזול ומחייבת אותם למכור בהתאם, ולוח התשלומים קבוע ומוכתב לקבלנים. בשונה מפרויקט יזמי רגיל, שבו הקבלן קובע את המחיר בעצמו, הגמישות הזו נעדרת כאן, והמשתנה שקובע כמה יוסיף הרוכש למחיר הוא ההצמדה.

את מחיר הדירה מצמידים למדד תשומות הבנייה, וכאן בדיוק נחלקו הצדדים. כוכב הנגב טענה שמגיע לה להצמיד את מלוא מחיר הקרקע למדד לאורך כתשע שנים וחצי, מרגע הגשת ההצעה במכרז ועד סוף 2025. הצמדה כזו הייתה מוסיפה לכל דירה סכום נכבד, שהגיע בחלק מהמקרים לעשרות אלפי שקלים.

התזמון שיחק לרעת הרוכשים: בשנים 2021 עד 2023 טיפסו מחירי חומרי הגלם, הפלדה, הבטון והעבודה, והמדד רשם עליות חדות שייקרו כל פרויקט שהיה באמצע בנייה. ככל שהתמשכה תקופת ההצמדה שדרש היזם, כך תפחה התוספת שגולגלה אל הרוכשים.

דירת שלושה חדרים בפרויקט תומחרה במקור בכ-950 אלף שקל, ובחשבון הנאמנות נדרשה תוספת של כ-120 אלף שקל, כך שהמחיר הסופי היה מטפס לכ-1.07 מיליון שקל. בדירות ארבעה חדרים עמדה התוספת של 100 עד 130 אלף שקל לדירה אילו ההליך היה מוכרע לטובת היזם.

על הדרישה הזו ריחף תיקון 9 לחוק המכר, שנכנס לתוקף ב-2022 והיטה את הכף לטובת הרוכשים. לפיו, 20% הראשונים ממחיר הדירה פטורים מהצמדה, וכמחצית מהיתרה בלבד, כ-40% מהמחיר, מוצמדת למדד תשומות הבנייה, וזאת עד מועד המסירה החוזי. מרגע שחלף המועד, ההצמדה נעצרת, והאחריות לעיכובים עוברת אל הקבלן.

המספרים מאחורי המדד מסבירים את גודל המחלוקת. מדד תשומות הבנייה למגורים טיפס בכ-5.6% בשנת 2021 ובכ-3.3% נוספים בשנת 2022, קצב חריג ביחס לעשור שקדם לו, שבו העליות השנתיות נעו לרוב סביב אחוז בודד. עבור פרויקט שנמשך תשע שנים, פער כזה מצטבר לעשרות אחוזים ברכיב שאליו ביקש היזם להצמיד את מחיר הקרקע, ומכאן הפער הגדול בין החישוב שהוא דרש לזה שמתיר החוק.

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

• חברת בנייה העלתה טענת שווא בניסיון להאריך את הצמדת מחירי הדירות
• מסלולי הסיוע של המדינה ברכישת דירה: תעודת זכאות, הגרלות ותוכניות הדיור

מבחינה מעשית, תיקון 9 חתך את החשיפה של הרוכש בשני רבדים. בדירה שמחירה מיליון שקל, 200 אלף השקלים הראשונים נשארים מחוץ להצמדה לחלוטין, וההצמדה חלה על כ-400 אלף שקל בלבד. עלייה של 10% במדד לאורך תקופת הבנייה מתורגמת אז לתוספת של כ-40 אלף שקל, במקום כ-100 אלף שקל בהצמדה מלאה. הרובד השני הוא ציר הזמן: מרגע מועד המסירה החוזי ההצמדה נעצרת, כך שכל חודש עיכוב נופל על היזם. שילוב שני הרבדים הוא שהפך את דרישת ההצמדה לתשע שנים וחצי לחריגה כל כך מהמסגרת החוקית.

ההתפתחויות האחרונות במחיר למשתכן

כדי לעקוף את המגבלה פנה היזם לבית המשפט בתביעה נגד משרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל ועיריית אשקלון, ובה דרש הצמדה מלאה, ובמקביל השהה את מסירת הדירות. המשפחות מצאו את עצמן משלמות על דירה שהמפתח שלה נותר מעבר לדלת, וחלק מהרוכשים תיארו את עצמם כבני ערובה בסכסוך בין החברה למדינה. בתוך כך הגישה קבוצה של 186 זוכים בפרויקט תביעה נפרדת, ובה דרישה לפיצוי של כ-4 מיליון שקל בגין האיחור במסירה.

הסיפור באשקלון הוא חלק מפרשה גדולה בהרבה. כ-20 אלף דירות במסלולי הדיור המוזל, ובהן מחיר למשתכן ומחיר מטרה, נקלעו לאותה מחלוקת על הפרשי מדד תשומות הבנייה. בבג"ץ גובשה פשרה שחילקה את הנטל לשלושה חלקים שווים בין המדינה, הקבלנים והרוכשים, כך שכל צד נושא בכשליש מההפרש במקום שמלוא העלות תיפול על הזוכים.

מבחינת 72 המשפחות, ההכרעה מסמנת שהמפתחות והכספים שנדרשו מהן ישובו לידיהן. הפסיקה גם מציבה גבול מול קבלנים בפרויקטים הממשלתיים: התניית מסירת דירה בתשלום שחורג מהחוזה ומהוראות החוק עלולה להסתיים בהחזר כספי ובחיוב בהוצאות.