פירצה בהיטל השבחה? ועדת ערר: הפטור בפינוי-בינוי חל גם על חנויות ומשרדים
שלוש עררים מלוד אוחדו לדיון אחד, וההכרעה עשויה לחסוך ליזמים ולבעלי דירות סכומי כסף לא קטנים בפרויקטים שנבנים בכל רחבי הארץ. לפי הוועדה, אין הצדקה להבחין בין השימושים השונים שנכללים בתוכניות עצמן, ובכלל זה בין שטחי מגורים לשטחי מסחר ותעסוקה
ריב על כמה עשרות אלפי שקלים בלבד, שהתגלגל לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה במחוז מרכז, נהפך להחלטה שיכולה להשפיע על עוד ועוד פרויקטים של פינוי-בינוי ברחבי הארץ. השאלה שעמדה על הפרק: כשעירייה מחליטה לפטור פרויקט פינוי-בינוי מהיטל השבחה, האם הפטור חל רק על הדירות למגורים, או גם על שטחי המסחר והתעסוקה שנבנים באותו הפרויקט?
המקרה שבמרכז הדיון בוועדה מתרחש בלוד, במסגרת תוכנית תמל/2046/א - תוכנית פינוי-בינוי שאושרה לאזור מגורים בעיר. בעלי זכויות במגרשי התמורה 103 ו-104 קיבלו זכויות בנייה חדשות, וביניהן, כפי שנקבע בתקנון התוכנית, 32,648 מ"ר עיקרי למגורים ו-900 מ"ר עיקרי למסחר במגרש 103, שאותם ניתן להמיר גם לתעסוקה.
כשהעוררים מכרו את זכויותיהם, הוועדה המקומית בלוד לא הסתפקה בגביית היטל השבחה על החלקים של המגורים בלבד. היא ערכה שומה נפרדת לשטחי המסחר, ולפי הפירוט שהציגה, השווי של ה-900 מ"ר למסחר במגרש 103 הגיע ל-6.75 מיליון שקל, ולאחר ניכוי מקדם דחייה בשל מועד המימוש בפועל, ההשבחה שיוחסה לנכס הגיעה לכ-52.1 אלף שקל. בפועל, בכל אחת מהשומות חויבו העוררים ב-26,050 שקל, נכון למועד הקובע ב-20 בדצמבר 2024. שלוש שומות שכאלה תורגמו לשלושה עררים - 8046/0526, 8060/0526 ו-8085/0826 - שאוחדו לדיון אחד בפני הוועדה.
"עוגת רווח אחת" - לא משנה אם זה דירה או חנות
העוררים לא הסתפקו בטענה לגבי גובה הסכום, אלא תקפו את עצם ההבחנה. לטענתם, ברגע שעירייה קובעת שיעור פטור מהיטל השבחה לתוכנית פינוי-בינוי, מדובר בפטור שחל על התוכנית בכללותה, ולא ניתן לפצל אותו לפי סוגי שימוש. הם נשענו על כך שהחוק מסמיך את הרשות המקומית לקבוע שיעור פטור לתכנית פינוי ובינוי בכללותה, ולא ביחס לחלק ממנה בלבד.
מעבר לפרשנות המילולית, העוררים הציגו גם טיעון כלכלי-תכליתי: פרויקט פינוי-בינוי, כך נטען, נבנה על הסכם אחד כולל בין בעלי הקרקע הוותיקים ליזם, שבו הרווח היזמי והתמורה לבעלים מגיעים יחד מעוגת רווח כוללת - בלי חלוקה מלאכותית בין זכויות למגורים לזכויות לשימושים אחרים.
ועדת הערר, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, קיבלה את הגישה הזו במלואה. הוועדה קבעה כי מבחינה תכליתית, מטרת הפטור המופחת היא לשמש תמריץ אמיתי למימוש תוכניות פינוי-בינוי, שהן פרויקטים שנועדו, בין היתר, להחליף מבנים ישנים ומסוכנים במבנים חדשים ובטוחים, ולקדם יעדים ציבוריים רחבים כמו חוסן וביטחון תושבים. במסגרת התכלית הזו, לפי הוועדה, אין הצדקה להבחין בין השימושים השונים שנכללים בתוכנית עצמה, ובכלל זה בין שטחי מגורים לשטחי מסחר ותעסוקה.
גם עיריית לוד קבעה 0%, והוועדה החליטה: זה כולל הכל
לצורך חיזוק הקביעה שלה, הוועדה הפנתה להחלטת עיריית לוד עצמה, שפרסמה כבר באפריל 2022 חלוקה של העיר לאזורים, ולכל אזור נקבע שיעור היטל השבחה שיחול על תוכניות פינוי-בינוי שיאושרו בו. לפי אותה החלטה, המגרשים הרלוונטיים במקרה הזה - גוש 4024, חלקות 349, 351 ו-352 - משתייכים לאזור 4, שבו קבעה העירייה שיעור היטל השבחה של 0%, כלומר פטור מלא. הוועדה הבהירה שכשהרשות המקומית עצמה בחרה לפטור את כל התוכנית באותו אזור, לא ניתן לאפשר לוועדה המקומית לבוא בדלת האחורית ולגבות בכל זאת היטל רק על מרכיב המסחר.
בסיכומו של דבר, ועדת הערר קיבלה את הערר וביטלה את חיוב ההיטל שהטילה הוועדה המקומית על שטחי המסחר. מעבר לכך, נקבע כי הוועדה המקומית תישא בהוצאות העוררים בסכום כולל של 10,000 שקל. מעבר למקרה הפרטני, מדובר בהכרעה שעשויה לשמש תקדים לפרויקטי פינוי-בינוי נוספים שבהם משולבים לצד דירות המגורים גם שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים, ולתת ליזמים ולבעלי הקרקע טיעון נוסף וחזק בכל פעם שוועדה מקומית תנסה לפצל את הפטור לפי סוג השימוש בנכס.
עו"ד צבי אודם ממשרד עוה"ד הרצוג, שייצג את העוררים בהליך, הוסיף כי, "מדובר בהחלטה אמיצה וקרדינאלית של ועדת הערר. ההחלטה תשפיע ותעודד תכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ, שכן היא משפרת באופן משמעותי את הכלכליות שלהן. הוועדה הבהירה בצורה חד-משמעית כי לא ניתן לרוקן מתוכן את התמריצים שהעניק המחוקק, וכי עירוב שימושים - שהוא צו השעה התכנוני - לא ישמש כלי לגביית היטלים שייפגעו בכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית".
