רוכשי הדירות על הנייר מגיעים לרגע האמת: 80% מהתשלום על השולחן

מלכודת המפתח: רוכשי 80/20 מגיעים לתשלום הגדול - וחלק מהרוכשים עשוי לוותר על הדירה - משפחות שרכשו דירות בשנים 2021 ו-2022 בנו על ריבית אפסית ועל המשך עליות המחירים; כעת הפריים עומד על 5%, מדד תשומות הבנייה הגדיל את היתרה ובחלק מהאזורים שווי הדירה נמוך ממחיר החוזה. הקבלנים מציעים דחיות והטבות כדי לצמצם ביטולים, וההשפעה מגיעה גם לשוק היד השנייה. החשבון שנדחה במשך כמה שנים מגיע כעת לפירעון. חלק מהמשפחות שילמו 10%-20% במעמד החתימה, ואת עיקר התמורה הן נדרשות להעביר סמוך למסירה. 

היקף הקבוצה משמעותי. בשנת 2021 נמכרו כ-56 אלף דירות חדשות וב-2022 כ-40.5 אלף. חלק מהעסקאות בוצעו בתשלום מדורג רגיל, וחלק במבצעי מימון שבהם התשלום הגדול נדחה לסיום הבנייה. רבים מהרוכשים קיבלו החלטה בתקופה שבה ההנחה הרווחת הייתה שמימון יישאר זול ושווי הדירה ימשיך לעלות. המציאות הנוכחית שונה. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.5% וריבית הפריים על 5%. משפחה שתכננה משכנתא של 2.4 מיליון שקל ל-25 שנה לפי ריבית ממוצעת של 2.5% הייתה מקבלת החזר התחלתי של כ-10,800 שקל. בריבית של 5% ההחזר מתקרב ל-14 אלף שקל, פער של יותר מ-3,000 שקל בחודש.

גם ההון העצמי הנדרש עשוי לגדול. הבנק קובע את שיעור המימון לפי הנמוך מבין מחיר העסקה והערכת השמאי. כאשר הדירה מוערכת כיום בסכום נמוך ממחיר החוזה, הרוכש נדרש להשלים את הפער ממקורותיו. עבור משפחה שכבר מתמודדת עם החזר חודשי גבוה יותר, מדובר במכשול נוסף בדרך לקבלת המשכנתא. הבעיה מתחדדת בשוק שבו מחירי הדירות נמצאים במגמת ירידה. המדדים האחרונים משקפים ירידה שנתית של כ-2%, כאשר באזור תל אביב נרשמה ירידה חדה יותר. מבצעי המימון וההטבות שמציעים קבלנים יוצרים בחלק מהפרויקטים ירידה אפקטיבית עמוקה מזו שמופיעה במדד. להרחבה: מחירי הדירות יורדים - והירידה בתל אביב חריפה יותר.

ההצמדה מגדילה את החשבון הסופי

לריבית מצטרף מדד תשומות הבנייה, שעלה ב-5.1% במהלך 2025 ובכ-3.7% ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026. בדירה שמחירה 3 מיליון שקל, הצמדה של 40% מהמחיר ועלייה מצטברת של כ-9% מייצרות תוספת של יותר מ-100 אלף שקל. תיקון 9 לחוק המכר, שנכנס לתוקף ביולי 2022, קובע כי 20% הראשונים ממחיר הדירה פטורים מהצמדה, וכי אפשר להצמיד מחצית מיתרת התשלומים. המשמעות היא הצמדה של עד 40% ממחיר הדירה. בחוזים שנחתמו קודם לכן עשויה להופיע הצמדה רחבה יותר, בהתאם לתנאי ההסכם.

מבצעי 80/20 העניקו לרוכשים תחושת הקלה: תשלום קטן בחתימה, כמה שנות המתנה והשלמת התמורה עם קבלת המפתח. בפועל מדובר בדחיית מימון. היזם נושא בעלויות בתקופת הבנייה ומגלם חלק מהן במחיר, והרוכש נשאר חשוף לריבית שתהיה בתוקף ביום המסירה. להרחבה: משכנתא בתחפושת - מה מסתתר בתוך מבצעי 80/20.

מכאן מגיעה גם שאלת הביטול. נניח שרוכש חתם על דירה במחיר של 3.5 מיליון שקל ושילם 10%. ההצמדה מביאה את העלות לכ-3.6 מיליון שקל, בזמן שדירות דומות נמכרות כיום ב-3.2-3.3 מיליון שקל. הפער מול שווי השוק מגיע לכ-300-400 אלף שקל. פיצוי מוסכם של 10%, כ-350 אלף שקל בדוגמה, עשוי להיות דומה להפסד הגלום בהשלמת העסקה. ביטול חוסך גם חשיפה לירידות נוספות ולמשכנתא גדולה, אך דורש בחינה משפטית ופיננסית. תנאי החוזה, עלויות נלוות והסכמה אפשרית עם היזם משפיעים על התוצאה. להרחבה: מתי ביטול עסקת 80/20 עשוי להיות כדאי.

הכנו לכם עמוד שמרכז את כל המידע והכתבות על מדד תשומות הבנייה

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

בדיקות קודמות הצביעו על כ-1,300 ביטולים בעסקאות קבלן שנחתמו בשנים 2021-2023. ככל שיותר פרויקטים מגיעים למסירה, גדל מספר הרוכשים שנדרשים להציג הון עצמי, אישור משכנתא ויכולת החזר עדכנית. הקבלנים מצדם פועלים לשמור את הרוכשים בתוך העסקה. האפשרויות כוללות דחייה נוספת, סבסוד ריבית, תקופת גרייס, הפחתת הצמדה, שדרוגים והשתתפות בשכר דירה. גל ביטולים מחזיר דירות למלאי, פוגע בתזרים ומחייב מכירה מחדש בשוק שבו מצויות כבר כ-84 אלף דירות חדשות, היקף השווה לכ-29 חודשי מכירה.

• יד שנייה מול קבלן: החוזה, ערבות חוק המכר והאיחור במסירה
• בית המשפט חסם את הקבלן: 72 משפחות באשקלון יקבלו בחזרה עשרות אלפי שקלים

ההשפעה עוברת גם לשוק היד השנייה. משפחות שתכננו לממן את התשלום באמצעות מכירת דירה קיימת מקצרות את לוחות הזמנים ומגמישות את המחיר. עסקאות היד השנייה ירדו בכ-17% בתקופה האחרונה לעומת שלושת החודשים שקדמו לה. ככל שמועדי המסירה מתקרבים, עוד בעלי דירות עשויים להצטרף לשוק מתוך צורך להשלים הון עצמי במהירות, מהלך שמגדיל את ההיצע ומעמיק את הירידה במחירים.