רוכשי הדירות על הנייר מגיעים לרגע האמת: 80% מהתשלום על השולחן

אלפי משפחות שחתמו על חוזי רכישה מקבלן בשנים 2021 ו-2022, כשהריבית נגעה ברצפה, מתקרבות כעת למועד קבלת המפתח. במודל הנפוץ בשוק הן שילמו נתח קטן במעמד החתימה, ואת עיקר הסכום, לרוב כ-80%, הן נדרשות להעביר סמוך למסירה. הפער בין תנאי המימון שעליהם הימרו לבין המציאות הנוכחית הפך את הרגע הזה למבחן פיננסי אמיתי. בזמן שחלף מאז החתימה השתנתה סביבת הריבית מקצה לקצה. ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 3.5%, והפריים על 5%, רמות גבוהות בהרבה מאלו שאפיינו את מועד הרכישה. משמעות הדבר שמשכנתא שתוכננה על בסיס החזר חודשי מסוים מתייקרת, ולעיתים ההפרש מגיע לאלפי שקלים בחודש לאורך שנים רבות.

מרכיב נוסף שמעיב על החשבון הוא ההצמדה. יתרת התשלום בעסקאות קבלן צמודה למדד תשומות הבנייה, שרשם עלייה של כ-5% במהלך 2025, וכפי שנראה יטפס בעוד 4%-5% השנה. עבור דירה שתומחרה ב-3 מיליוני שקלים, תוספת ההצמדה מסתכמת בכ-100 אלף שקל שמצטרפים לחשבון הסופי - תיקון 9 לחוק המכר מגביל את ההצמדה לכל היותר ל-40% ממחיר הדירה, מנגנון שנועד לרסן את ההתייקרות ולשמור על הרוכשים.

חלק מהעסקאות, אפילו חלק גדול, נחתם במסגרת מבצעי מימון אגרסיביים, שבהם הרוכש שילם 20% במעמד החתימה והיזם דחה את היתרה למועד האכלוס. מודל זה הציג מצג של הקלה, אך במקרים רבים גלומה בו הלוואה של היזם, שעלותה תורגמה מראש למחיר הדירה. להרחבה: משכנתא בתחפושת: מבצעי ה-80/20 כוללים הלוואה שרבים מהרוכשים מפספסים.

על רקע הפערים, יש רוכשים ששוקלים לסגת מהעסקה גם במחיר קנס של כ-10% ולעיתים גבוה מכך. כבר בשנה האחרונה היו ביטולים בהיקפים של כמה מאות בודדות, אבל זה הולך וגדל. כלכלית, במידה וערך הדירה נשחק, ביטול יכול להיות עדיף על רכישה.  הנה דוגמה - נניח ששילמתם 10% ממחיר דירה לפני שנתיים שנמכרה ב-3.5 מיליון שקל. היום סיכוי טוב שמחיר הדירה באזור 3.2-3.3 מיליון שקל. התשלומים שלכם עם ההצמדה כבר עלו ל-3.6 מיליון שקל. אם תשלמו קנס של 10%,  עדיין כלכלית זה יכול להיות עדיף - תפסידו את סכום הקנס: 350 אלף שקל, אבל אם תתקדמו לרכישה הרי שקניתם ב-3.6 מיליון משהו ששווה 3.2-3.3, נניח את אמצע הטווח - 3.25 מיליון - הפסדתם 350 אלף שקל. הפסדתם ואתם חשופים להמשך ירידות. ומכאן, שיש בהחלט מצבים שלרוכשים זה לא כלכלי לקנות. מעבר לכך, יש מצבים שהם לא יכולים לקנות מבחינת היכולת הכלכלית שלהם לקבל משכנתא. 

עם זאת, היזמים לא מרימים ידיים, הם מאפשרים דחייה נוספת ומספקים הטבות נוספות. הם ימנעו בכל כוחם היקפי ביטולים גדולים. 

במקביל למועדי התשלום, חלק מהרוכשים מנסים למכור דירה קיימת כדי לגייס הון עצמי, ומורידים את המחיר המבוקש כדי לזרז עסקה. שוק היד השנייה מגיב לכך בהאטה כשהמגמה בשנה האחרונה היא ירידה במחירים.