משכנתא בתחפושת - מבצעי ה-80/20 כוללים משכנתא ואתם אפילו לא יודעים
היקף המשכנתאות החדשות שמעניקים הבנקים ממשיך לגדול: בנובמבר 2024 נרשמה עלייה של כ-15% לעומת החודש הקודם, עם הלוואות חדשות בסך 8 מיליארד שקל, ועלייה משמעותית של 45% לעומת החודש המקביל בשנה שעברה. כך עולה מנתוני בנק ישראל.
מתחילת השנה עמד היקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים על 74.9 מיליארד שקל – גידול של 22.5% בהשוואה לשנה הקודמת. העלייה נובעת בעיקר מההתאוששות בפעילות שוק הדיור במקביל לעליות מחירים וגידול בכמות העסקאות. אך לא פחות חשוב מכך היא נובעת מהשקת מבצעי מימון שמאפשרים רכישת דירות בהון עצמי נמוך. המבצעים הללו, דוגמת ה-80-20 ו-90-10, מאפשרים לקונה לבצע תשלום בשיעור קטן בעת החתימה ושיעור גדול משווי הדירה בסיום. אבל זה לא באמת כך.
בפועל, מדובר על לקיחת משכנתא כבר בעת החתימה, רק שהקבלן אחראי על הריבית וההחזרים. אתם בעלי המשכנתא, אבל אתם לא משלמים ולכן משווקים את זה כ-80-20 וכדומה. בפועל יש לכם התחייבות!
גם אם לא תרצו את הדירה בהמשך, יש לכם התחייבות שהיא גדולה והיא תצוץ כאשר תצטרכו להשלים את התמורה ולקבל את הדירה. אז כנראה שיגידו לכם במועד הזה - "אוקיי, אל תקנו, אבל תחזירו את המשכנתא". אתם עקרונית יכולים לחזור לקבלן כי התמורה הזו נמסרה לו, אבל כל קבלן והפרטים הקטנים בהסכם. אנחנו לא באמת יודעים עד כמה הציבור מוגן.
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אולי הקבלן יסכים אבל בתנאי שתחזירו לו את הריבית - ככה לפחות הבנו ממספר קבלנים. ובכלל, איך תוכלו לבטל אחרי ששילמתם מכיסכם 20% ויש משכנתא על שמכם כנראה בסדר גודל של 20%-30%. במילים אחרות, מאוד ייתכן שאתם תהיו בסוג של הפרה ואז תצטרכו לשלם קנסות, וסכומים מאוד גדולים כדי לבטל את העסקה. זה נכון גם לעסקאות של 10-90.
מי שחושב שהוא קונה אופציה ולא מסתכן, צריך לוודא שהוא לא חותם על משכנתא שהיא בעצם מעבר כספים מהבנק לקבלן שכאמור מממן אותה בינתיים. העטיפה שמוצגת לכם היא שאין לכם מימון וזה נכון ושאתם משלמים רק 10% או 20% וזה גם נכון, אבל שכחו להסביר לכם שלקחתם משכנתא גדולה.
- אמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
- מחיר למשתכן ארקדה באלעד בשלבי סיום, עם הכפלת ערך מיום הרכישה
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...
גידול בהלוואות בלון
כך או אחרת, אחת התופעות הבולטות בשוק המשכנתאות היא העלייה במתן הלוואות "בלון", שמשמעותן דחיית תשלומים בתחילת חיי ההלוואה לסוף התקופה. אלו ההלוואות הפופולאריות גם במבצעי הקבלנים. בנובמבר הסתכם היקף הלוואות אלו ב-1.4 מיליארד שקל – עלייה של 27% לעומת החודש הקודם. הלוואות מסוג זה היוו 17% מסך המשכנתאות החדשות שניתנו. גם ההלוואות הלוו מסכנת את הרוכשים הפוטנציאלים, שלא תמיד עומדים בהלוואה או במילים אחרות - לעתים הבלון עלול להתפוצץ.
הלוואת בלון, שנקראת גם "הלוואת בולט", היא הלוואה שבמסגרתה משלמים רק את הריבית. כשהקבלן אומר לכם שהוא מעניק לכם הלוואה, הכוונה היא בדיוק לדרך בה היא מתקבלת. זוהי למעשה עסקת "קומבינה" עם הבנק. הקבלן מקבל את הכסף, והבנק מחייב אתכם לחתום על תצהיר שאמור שתוך שנתיים עד שלוש תחזירו את הכסף, גם אם הבנייה לא הושלמה. זוהי למעשה משכנתא בתיווך הקבלן, שמסבסד לכם את הריבית.
ההלוואות הללו הלכו וצברו תאוצה בתקופה האחרונה, עת יצאו הקבלנים במבצעים מרחיקי לכת ובהטבות מימון שנועדו לסייע לרוכשים, וגם לעצמם, להגדיל את הביקוש לדירות ובכך גם לשפר את הסיכויים לעבור את שלב "דוח אפס" - אותו שלב שבו הבנק בוחן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט שלהם.
לאחרונה התעבר בנק ישראל, באמצעות הנחיה לבנקים המסחריים לערוך חיתום ובדיקה מקיפה לכל לקוח, כדי לוודא שאין כאן סיכון. הוא רוצה לדעת דרך החיתום שלרוכש יש מספיק כסף כדי להחזיר את החוב. עד לא מזמן, הבנקים לא שאלו שאלות. היזם התערב, הוא נטל את ההלוואה עבורכם והבדיקה הייתה בסיסית בלבד - בעיקר אם אתם משקיעים שזו לא הדירה הראשונה שלכם ויש לכם תלוש שכר. כעת, הבנק המרכזי הנחה לנהל את הסיכונים בצורה מושכלת. הבנקים ידרשו לייצר "מפתחות" שבאמצעות ייקבע האם הרוכשים יעמדו בהלוואה ואם לא - לא תהיה עסקה.
- 10.דן 14/12/2024 09:07הגב לתגובה זוהארת לי נקודה שלא חשבתי עליה
- 9.ייז 12/12/2024 15:36הגב לתגובה זוהקבלנים חייבים למכור בהפסד אבל הם מעדיפים לראות את המדינה קורסת לפני
- לל 16/12/2024 10:54הגב לתגובה זואל תדאג הם הראשונים שיקרסו. אחר כך הבנקים
- 8.ישראל ישראלי 12/12/2024 12:08הגב לתגובה זומטורף מה שקורה בישראל!!!!!!!!!!!!!!!!!!
- 7.יהודה 12/12/2024 09:54הגב לתגובה זונא לדייק שמדובר רק על עסקאות 20/80 שכוללות "הלוואת קבלן" לא כל עסקאות ה20/80 הנן כאלה
- 6.יש מחסור וביקוש כבוש. צעירים יושבים על הגדר יחזרו בקרוב (ל"ת)מתווך 11/12/2024 18:15הגב לתגובה זו
- 5.ייז 11/12/2024 17:27הגב לתגובה זובכל שלטי חוצות מפורסם 20/80 כבר כמה שנים
- 4.שורט על אג"ח מגובה משכנתאות (ל"ת)שי 11/12/2024 17:25הגב לתגובה זו
- דה ביג שורט הא... (ל"ת)דד 16/12/2024 10:55הגב לתגובה זו
- 3.זה הולך להתפוצץ לבנקים בפנים (ל"ת)כלכלן 11/12/2024 16:40הגב לתגובה זו
- 2.שלמה 11/12/2024 15:31הגב לתגובה זוהכל נעשה כדי לשמור את הבלון ואת הניפוח , אין כח קניה לקנות כ"כ הרבה דירות ולמשקיעים מליארדרים יש חלופות הרבה יותר טובות מדירות להשקה שהתשואה עליהם סביב 2% שמשכללים את הטיפול בדיירים וחודשים ריקים פה ושם
- ערן הראל 11/12/2024 18:17הגב לתגובה זוהסיבה היא פשוטה - מיליוני דולרים שנכנסים להייטק ואין להייטקיסטים מה לעשות איתם. אז קונים דירות. כל אחד מרביץ סכומים על באר שבע, ואם לא על באר שבע אז על מקומות אחרים. תוסיף לזה קצב ילודה שאין לו אח ורע בעולם המערבי ותקבל את זה שאין שום סיבה שהמחירים ירדו. אין דירות שעומדות ריקות ואף אחד לא קונה אותן. המצב היחידי שיכול להביא לירידה זה הפסקה בגידול ההייטק וצמצום של החברות הבינלאומיות כאן. אז נראה מה זה משבר אמיתי. דירות בתל אביב של 8 מיליון נמכרות בתוך שבוע. אתם באמת לא מבינים איזה טרלול הולך כאן
- חכם בלילה 13/12/2024 08:44לא דירות בירוחם עם שוכרים שיגידו לך התפוצץ לי הדוד כשאתה באמצע העלאת פרודקשן סנופי עשה השנה למעלה מ30 אחוז תשואה כמה הדירה המסכנה שלך עשתה? 2%?
- מיכה 11/12/2024 17:00הגב לתגובה זובאזורי הביקוש אין דבר כזה חודשים ריקים,יש תפוסה מלאה. העיקר שיהיה לך דיירים נורמליים ושלא תצטרך להסתבך איתם על פעוטות.
- 1.יורם 11/12/2024 13:45הגב לתגובה זואת הבנקים להענקת הלוואת בלון. הלווה מבנק משכנתאות לכל מטרה תמורת הערת אזהרה נקראת משכנתה
דן פרנס, רונית שבירו ורוני בריק, פאנל נדל"ן, ועידת הכלכלה (צילום: שלומי יוסף)"בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים ורונית שבירו מבעלי קבוצת שבירו בפאנל על שוק הנדל"ן; פרנס: "ההתאוששות בשנה הקרובה תחזיר אותנו לרמה של לפני המלחמה; בשנה שעברה היתה הגירה נטו של 40 אלף איש, 10 אלף דירות ירדו מהביקוש במרכז"
ענף הנדלן הישראלי עבר בשנתיים האחרונות רכבת הרים. אחרי ירידות חדות ב־2023, התאוששות ב־2024, ושוב חולשה במכירות ב־2025, מנסים השחקנים המרכזיים בשוק להבין אם מדובר בשינוי מבני או באירוע נקודתי. בפאנל על ענף הנדלן והתשתיות בהשתתפות דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, רוני בריק, נשיא התאחדות הקבלנים, ורונית שבירו, יועמ"שית ומבעלי קבוצת שבירו. שלושת הפנליסטים מסתכלים לעבר 2026 כשנת מפנה פוטנציאלית.
אחד ההסברים המפתיעים לירידה בביקושים ב־2024 וב־2025 מגיע מכיוון דמוגרפי. לדברי דן פרנס, יש להניח שבשנים 2024 וכנראה גם 2025 ישראל חוותה גל הגירה שלילית חריג. לדבריו, בהשוואה לרמה הרב שנתית, מספר העוזבים עלה ב-40 אלף ישראלים, מה שמתורגם לכעשרת אלפים דירות שלא נרכשו או שלא נדרשו.
"חלקם זוגות צעירים שלא קנו דירה, חלקם בעלי דירות שהשכירו את דירתם ועזבו. הדירות הללו נמצאות בעיקר בגוש דן ולא בפריפריה, וזו גם הסיבה שבירושלים ובערי הפריפריה הירידה במכירות הייתה מתונה יותר. זהו אירוע נקודתי ולא בסטנדרט חדש, וכבר ב־2026 נראה היפוך מגמה".
"אנחנו מאמינים בשוק הנדל"ן ולא עוצרים פרויקטים. מחזור העסקים בענף ארוך, וכל פרויקט לוקח שנים משלב תכנון ועד אכלוס. לכן,
אין היגיון לעצור בניה בגלל האטה זמנית. כל הדירות שנבנה בשנים הבאות יפגשו את הקונה”.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אווירה, חוסר ודאות ובחירות כנקודת מפנה
בריק מצטרף לתחושה שהחודשים האחרונים מצביעים על שינוי כיוון: "בשני החודשים האחרונים ניכרת חזרה משמעותית למשרדי המכירות. הסיפור של השנתיים האחרונות לא היה בעיקר הריבית, אלא הפסיכולוגיה.
דרור תורן, מנכ"ל חטיבת המגורים של אמריקה ישראל להשקעות. קרדיט: אלן צ'פלסקיאמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
סכום זכייה עמד על כ-128 מיליון שקל; על פי החברה: "אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים"
חברת אמריקה ישראל להשקעות זכתה במכרז רשות מקרקעי ישראל להקמת 192 יח"ד בגבעת אולגה בחדרה, המיועדים להקמת 6 בניינים בני 8-9 קומות. בשטח כולל של כ-10 דונם, במסגרת מתחם חדש המתפתח באזור החוף הדרומי של העיר. סכום הזכייה עמד על כ-128 מיליון שקל. הזכייה בשיתוף
עם חברת מגדלים, זרוע היזמות של בוני ריינה.
התכנית ממוקמת מערבית לשכונת עין הים, מזרחית לשמורת הטבע חוף גדור ומדרום לרחוב אדני פז. המכרז הוא חלק מתכנית רחבה להקים 670 יח"ד, אשר צפויה לחזק משמעותית את האזור ולהמשיך את תנופת הפיתוח של השכונה. 40%
מיחידות הדיור בפרויקט מיועדים לשווק במסגרת תוכנית "מחיר מטרה".
מאמריקה ישראל להשקעות נמסר: "מדובר בהמשך לאסטרטגיית הצמיחה אותה אנחנו מובילים בחברה. הזכייה במכרז אולגה, בפריים לוקיישן ליד הים ושמורת טבע, משקפת את האמון הרב שלנו בעתיד שוק הדיור בישראל. אנו מזהים סימני התאוששות ברורים בענף הנדל"ן למגורים, וצופים עלייה בביקושים בשנים הקרובות, בפרט באזור קו החוף. החברה ממשיכה לבחון ולהוביל הזדמנויות שיאפשרו להגדיל את מלאי הפרויקטים ולהציע מגורים איכותיים באזורים רבים בארץ".
העסקאות האחרונות בגבעת אולגה מראות מחיר ממוצע של כ-26,000 שקל למטר, כשדירה ברחוב השחף בגודל 94 מ"ר נמכרה ביולי בכ-2.5 מיליון שקל, עם 26,489 שקל למ"ר. של 82 מ"ר בכ-1.4 מיליון שקל, עם ממוצע של כ-17 אלף שקל למ"ר. דירה נוספת של 93 מ"ר נמכרה בדצמבר 2024 בכ-1.93 מליון שקל, המשקף מחיר של 20,752 שקל למ"ר.
- גבעת אולגה - רווח של 125% בכ-8 שנים
- "עד 2033 לא יישארו למדינה קרקעות במרכז. חייבים התחדשות עירונית"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המחיר החציוני השנתי הממוצע באולגה עומד על כ-2.2 מיליון שקל, כאשר החציון של דירות 3 חדרים הוא כ-1.65 מיליון שקל, דירות 4 חדרים ב-2.3 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים ב-2.8 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2025 עמד המחיר החציוני בגבעת אולגה על 2.2 מיליון שקל, בעוד שבחדרה היה כ-1.9 מיליון שקל (החציון הארצי עמד על 1.93 מיליון שקל).
