משכנתא בתחפושת - מבצעי ה-80/20 כוללים משכנתא ואתם אפילו לא יודעים
היקף המשכנתאות החדשות שמעניקים הבנקים ממשיך לגדול: בנובמבר 2024 נרשמה עלייה של כ-15% לעומת החודש הקודם, עם הלוואות חדשות בסך 8 מיליארד שקל, ועלייה משמעותית של 45% לעומת החודש המקביל בשנה שעברה. כך עולה מנתוני בנק ישראל.
מתחילת השנה עמד היקף המשכנתאות שהעניקו הבנקים על 74.9 מיליארד שקל – גידול של 22.5% בהשוואה לשנה הקודמת. העלייה נובעת בעיקר מההתאוששות בפעילות שוק הדיור במקביל לעליות מחירים וגידול בכמות העסקאות. אך לא פחות חשוב מכך היא נובעת מהשקת מבצעי מימון שמאפשרים רכישת דירות בהון עצמי נמוך. המבצעים הללו, דוגמת ה-80-20 ו-90-10, מאפשרים לקונה לבצע תשלום בשיעור קטן בעת החתימה ושיעור גדול משווי הדירה בסיום. אבל זה לא באמת כך.
בפועל, מדובר על לקיחת משכנתא כבר בעת החתימה, רק שהקבלן אחראי על הריבית וההחזרים. אתם בעלי המשכנתא, אבל אתם לא משלמים ולכן משווקים את זה כ-80-20 וכדומה. בפועל יש לכם התחייבות!
גם אם לא תרצו את הדירה בהמשך, יש לכם התחייבות שהיא גדולה והיא תצוץ כאשר תצטרכו להשלים את התמורה ולקבל את הדירה. אז כנראה שיגידו לכם במועד הזה - "אוקיי, אל תקנו, אבל תחזירו את המשכנתא". אתם עקרונית יכולים לחזור לקבלן כי התמורה הזו נמסרה לו, אבל כל קבלן והפרטים הקטנים בהסכם. אנחנו לא באמת יודעים עד כמה הציבור מוגן.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אולי הקבלן יסכים אבל בתנאי שתחזירו לו את הריבית - ככה לפחות הבנו ממספר קבלנים. ובכלל, איך תוכלו לבטל אחרי ששילמתם מכיסכם 20% ויש משכנתא על שמכם כנראה בסדר גודל של 20%-30%. במילים אחרות, מאוד ייתכן שאתם תהיו בסוג של הפרה ואז תצטרכו לשלם קנסות, וסכומים מאוד גדולים כדי לבטל את העסקה. זה נכון גם לעסקאות של 10-90.
מי שחושב שהוא קונה אופציה ולא מסתכן, צריך לוודא שהוא לא חותם על משכנתא שהיא בעצם מעבר כספים מהבנק לקבלן שכאמור מממן אותה בינתיים. העטיפה שמוצגת לכם היא שאין לכם מימון וזה נכון ושאתם משלמים רק 10% או 20% וזה גם נכון, אבל שכחו להסביר לכם שלקחתם משכנתא גדולה.
- חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
- אקרו וטרה נדל"ן יוצאות לדרך: 730 דירות חדשות בדרום פלורנטין, אכלוס ב-2030
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
גידול בהלוואות בלון
כך או אחרת, אחת התופעות הבולטות בשוק המשכנתאות היא העלייה במתן הלוואות "בלון", שמשמעותן דחיית תשלומים בתחילת חיי ההלוואה לסוף התקופה. אלו ההלוואות הפופולאריות גם במבצעי הקבלנים. בנובמבר הסתכם היקף הלוואות אלו ב-1.4 מיליארד שקל – עלייה של 27% לעומת החודש הקודם. הלוואות מסוג זה היוו 17% מסך המשכנתאות החדשות שניתנו. גם ההלוואות הלוו מסכנת את הרוכשים הפוטנציאלים, שלא תמיד עומדים בהלוואה או במילים אחרות - לעתים הבלון עלול להתפוצץ.
הלוואת בלון, שנקראת גם "הלוואת בולט", היא הלוואה שבמסגרתה משלמים רק את הריבית. כשהקבלן אומר לכם שהוא מעניק לכם הלוואה, הכוונה היא בדיוק לדרך בה היא מתקבלת. זוהי למעשה עסקת "קומבינה" עם הבנק. הקבלן מקבל את הכסף, והבנק מחייב אתכם לחתום על תצהיר שאמור שתוך שנתיים עד שלוש תחזירו את הכסף, גם אם הבנייה לא הושלמה. זוהי למעשה משכנתא בתיווך הקבלן, שמסבסד לכם את הריבית.
ההלוואות הללו הלכו וצברו תאוצה בתקופה האחרונה, עת יצאו הקבלנים במבצעים מרחיקי לכת ובהטבות מימון שנועדו לסייע לרוכשים, וגם לעצמם, להגדיל את הביקוש לדירות ובכך גם לשפר את הסיכויים לעבור את שלב "דוח אפס" - אותו שלב שבו הבנק בוחן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט שלהם.
לאחרונה התעבר בנק ישראל, באמצעות הנחיה לבנקים המסחריים לערוך חיתום ובדיקה מקיפה לכל לקוח, כדי לוודא שאין כאן סיכון. הוא רוצה לדעת דרך החיתום שלרוכש יש מספיק כסף כדי להחזיר את החוב. עד לא מזמן, הבנקים לא שאלו שאלות. היזם התערב, הוא נטל את ההלוואה עבורכם והבדיקה הייתה בסיסית בלבד - בעיקר אם אתם משקיעים שזו לא הדירה הראשונה שלכם ויש לכם תלוש שכר. כעת, הבנק המרכזי הנחה לנהל את הסיכונים בצורה מושכלת. הבנקים ידרשו לייצר "מפתחות" שבאמצעות ייקבע האם הרוכשים יעמדו בהלוואה ואם לא - לא תהיה עסקה.
- 10.דן 14/12/2024 09:07הגב לתגובה זוהארת לי נקודה שלא חשבתי עליה
- 9.ייז 12/12/2024 15:36הגב לתגובה זוהקבלנים חייבים למכור בהפסד אבל הם מעדיפים לראות את המדינה קורסת לפני
- לל 16/12/2024 10:54הגב לתגובה זואל תדאג הם הראשונים שיקרסו. אחר כך הבנקים
- 8.ישראל ישראלי 12/12/2024 12:08הגב לתגובה זומטורף מה שקורה בישראל!!!!!!!!!!!!!!!!!!
- 7.יהודה 12/12/2024 09:54הגב לתגובה זונא לדייק שמדובר רק על עסקאות 20/80 שכוללות "הלוואת קבלן" לא כל עסקאות ה20/80 הנן כאלה
- 6.יש מחסור וביקוש כבוש. צעירים יושבים על הגדר יחזרו בקרוב (ל"ת)מתווך 11/12/2024 18:15הגב לתגובה זו
- 5.ייז 11/12/2024 17:27הגב לתגובה זובכל שלטי חוצות מפורסם 20/80 כבר כמה שנים
- 4.שורט על אג"ח מגובה משכנתאות (ל"ת)שי 11/12/2024 17:25הגב לתגובה זו
- דה ביג שורט הא... (ל"ת)דד 16/12/2024 10:55הגב לתגובה זו
- 3.זה הולך להתפוצץ לבנקים בפנים (ל"ת)כלכלן 11/12/2024 16:40הגב לתגובה זו
- 2.שלמה 11/12/2024 15:31הגב לתגובה זוהכל נעשה כדי לשמור את הבלון ואת הניפוח , אין כח קניה לקנות כ"כ הרבה דירות ולמשקיעים מליארדרים יש חלופות הרבה יותר טובות מדירות להשקה שהתשואה עליהם סביב 2% שמשכללים את הטיפול בדיירים וחודשים ריקים פה ושם
- ערן הראל 11/12/2024 18:17הגב לתגובה זוהסיבה היא פשוטה - מיליוני דולרים שנכנסים להייטק ואין להייטקיסטים מה לעשות איתם. אז קונים דירות. כל אחד מרביץ סכומים על באר שבע, ואם לא על באר שבע אז על מקומות אחרים. תוסיף לזה קצב ילודה שאין לו אח ורע בעולם המערבי ותקבל את זה שאין שום סיבה שהמחירים ירדו. אין דירות שעומדות ריקות ואף אחד לא קונה אותן. המצב היחידי שיכול להביא לירידה זה הפסקה בגידול ההייטק וצמצום של החברות הבינלאומיות כאן. אז נראה מה זה משבר אמיתי. דירות בתל אביב של 8 מיליון נמכרות בתוך שבוע. אתם באמת לא מבינים איזה טרלול הולך כאן
- חכם בלילה 13/12/2024 08:44לא דירות בירוחם עם שוכרים שיגידו לך התפוצץ לי הדוד כשאתה באמצע העלאת פרודקשן סנופי עשה השנה למעלה מ30 אחוז תשואה כמה הדירה המסכנה שלך עשתה? 2%?
- מיכה 11/12/2024 17:00הגב לתגובה זובאזורי הביקוש אין דבר כזה חודשים ריקים,יש תפוסה מלאה. העיקר שיהיה לך דיירים נורמליים ושלא תצטרך להסתבך איתם על פעוטות.
- 1.יורם 11/12/2024 13:45הגב לתגובה זואת הבנקים להענקת הלוואת בלון. הלווה מבנק משכנתאות לכל מטרה תמורת הערת אזהרה נקראת משכנתה

חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים
התיקון לחוק התכנון והבנייה שאושר ביולי מאפשר להגדיל את שטח הממ"ד עד 18 מ"ר ולצרף אליו מקלחת ושירותים.מדובר על מהלך שמשדרג את הדירה ליחידה עם שני חדרי הורים. בענף מגדירים זאת כ"מתנה מהמדינה" שמאפשרת ליזמים להמשיך למכור בקצב גבוה, לשמור על רווחיות, ולעקוף את האיסור הלא רשמי על הורדות מחירים בשוק על סטרואידים
התיקון לחוק התכנון והבנייה שנכנס לתוקפו לאחרונה, עשוי להתברר כאחד השינויים המשמעותיים ביותר לשוק הדיור בשנים האחרונות - גם אם במבט ראשון הוא נראה טכני בלבד. לראשונה, יוכלו יזמים וקבלנים להגדיל את שטח הממ"ד בדירה מ- 12 מ"ר ל- 15-18 מ"ר, ולצרף אליו מקלחת ושירותים. אין צורך בתב"ע, העלויות יחסית נמוכות, והמשמעות היא מתנה מהמדינה ליזמים-קבלנים שמגיעה בדיוק בזמן. מחירי הדירות בירידה של 5%-10% והמתנה הזאת תעזור להם לחזור ולמכור דירות. ונמחיש - נניח שיש יזם שרוצה מכור דירה ב-3 מיליון שקל ולא מצליח למרות שכבר הוריד את המחיר ב-200 אלף שקל. זו דירה על הנייר, והתקנה החדשה מאפשרת לו להוסיף עוד 3 מ"ר לשטח הדירה, אבל לא סתם 3 מ"ר, זה הופך לחדר מאסטר, והעלות של זה מבחינתו די שולית, אולי עוד 30 אלף שקל (סביר שפחות).
עכשיו הוא מוכר 103 מ"ר - עם הוא ימכור ב-3 מיליון שקל, הוא משנה את משוואת הביקוש - יהיו רוכשים. אם הוא מוסיף רק את עלויות הבנייה - כ-30 אלף שקל, גם יהיו רוכשים. האמת שכנראה גם בעלייה של 2%-3% יהיו רוכשים. בכל זאת עוד 3 מ"ר וחדר שעומד בפני עצמו.
זה חבל הצלה ליזמים ולקבלנים, וזה יעצור את השחיקה שלהם ברווחים. הרוכשים גם אמורים ליהנות, אלא אם הם יסתערו על הדירות האלו ואז שוב יהיה ביקוש ושוב הקבלנים יעלו מחירים.
בפועל, הממ"ד שעד עתה נחשב לחדר הכי פחות מבוקש בבית, הופך ליחידת הורים נוספת, או במונחים אחרים: עוד חדר מאסטר לכל דבר. המשמעות לרוכשי הדירות ברורה: הם מקבלים דירה משודרגת, עם יותר מ"ר שימושיים ועם ערך מוסף משפחתי באופן מובהק, שני חדרי הורים נפרדים, אפשרות ליחידת מתבגר עצמאית או חדר עבודה איכותי. במחיר השוק שהיה לדירה לפני התיקון לחוק.
- עיר חדשה בין תל אביב להרצליה: כל מה שצריך לדעת על רובע דרום גלילות
- אקרו וטרה נדל"ן יוצאות לדרך: 730 דירות חדשות בדרום פלורנטין, אכלוס ב-2030
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מבחינת הרוכשים, מדובר בשדרוג בחינם. מה שהופך את ההצעה של הקבלנים לאטרקטיבית הרבה יותר. עבור היזמים, התיקון מספק חבל הצלה מאוד מהותי. בשוק שבו אסור להם למעשה להוריד מחירים - בין אם בשל הנחיות הבנקים ובין אם בשל החשש מ'כדור שלג' של הורדות מחירים אשר יוביל לירידה גדולה. האפשרות להציע מוצר טוב יותר באותו מחיר היא פתרון נהדר עבורם.