יזמית ניסתה לבנות דירות גן על חשבון מחסני הדיירים - העליון הכריע

העליון צמצם את צווי המניעה בפרויקט תמ"א בירושלים: דירות הגן יוכלו להתקדם

סכסוך בין דיירים ליזמית בפרויקט תמ"א 38 בירושלים הגיע לבית המשפט העליון, שקיבל חלקית את ערעור החברה היזמית וצמצם את צווי המניעה שהוציא בית המשפט המחוזי. המשמעות היא שבשלב זה מרבית המגבלות על הבנייה הוסרו, אם כי שטח אחד בפרויקט עדיין מוגן בהחלטה שיפוטית.

מדובר בבניין ברחוב המאירי 19 בירושלים שבו חתמו 18 דיירים כבר בשנת 2018 על הסכם התחדשות עירונית עם החברה אורלנדו נדל"ן המאירי 19 ירושלים. לפי ההסכם, מעל הבניין הקיים אמורות להיבנות עשר דירות חדשות בשתי קומות וחצי, ובמקביל שתי דירות גן בקומת הקרקע.

בתמורה אמורים הדיירים לקבל מחסנים בגודל מינימלי של 6 עד 9 מ"ר לכל דירה וכן חדר עגלות בשטח של לפחות 15 מ"ר. אבל במהלך עבודות ההכנה לפרויקט גילו הדיירים שלטענתם משהו אינו מתנהל בהתאם להסכם.

לטענתם, החברה החלה להכין את התשתית לבניית דירות הגן עוד לפני שהובטח שכל המחסנים ייבנו בפועל. במקביל, לדבריהם, הוגשה בקשה לשינוי תב"ע שתבטל חלק מהמחסנים שתוכננו בצד המזרחי של הבניין ותאפשר הצמדת שטחים מהרכוש המשותף לגינות פרטיות של דירות הגן.

• 24 מתחמי פינוי-בינוי חדשים אושרו: מעל 14,500 דירות חדשות בדרך
• מגדלים בני 45 קומות בלב העיר: הופקדה תוכנית ענק להתחדשות במתחם החייל האלמוני
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הדיירים צירפו חוות דעת הנדסית שלפיה השלמת המחסנים נאמדת בכ 160 אלף שקל, בעוד שהעלות הכוללת של ליקויים ועבודות בשטחים המשותפים מגיעה לכ 1.5 מיליון שקל.

היזמית דחתה את הטענות. לשיטתה, ההסכם מאפשר לה להשתמש בשטח המחסנים בצד המזרחי של קומת הקרקע ולכן גם להמיר אותם לדירות גן.

המחוזי עצר את העבודות בקומת הקרקע

בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל תחילה את עמדת הדיירים. בהחלטה מספטמבר 2025 הוצאו כמה צווי מניעה רחבים. בין היתר נאסר לבצע עבודות בקומת הקרקע, נאסר למכור את דירות הגן לצדדים שלישיים ואף נאסר להגיש בקשות לשינוי התב"ע.

ההחלטה הזו עצרה למעשה את התקדמות הבנייה בחלק משמעותי מהפרויקט, אם כי מדובר בצו זמני עד להכרעה בתביעה העיקרית.

היזמית ערערה לבית המשפט העליון, שטען כי חלק מהצווים ניתנו על בסיס משפטי בעייתי.

העליון: אי אפשר לעצור בנייה כשמבקשים רק פיצוי כספי

השופטת רות רונן קיבלה את הערעור בכל הנוגע למחסנים. לדבריה, צו מניעה זמני צריך לשרת את הסעד המרכזי שמבוקש בתביעה.

• עתירה לבג"ץ לפרסום מכרז לתפקיד ראש מח"ש ולהארכת כהונת בר-מנחם
• עתירה לבג"ץ: לבטל את מינוי דורון כהן לנציב שירות המדינה ולמנות אישה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• 13,750 שקל לכל מורה בהסדר פשרה על עודפי קרנות ההשתלמות

במקרה הזה הדיירים דרשו בתביעה ביחס למחסנים פיצוי כספי בלבד בסכום של כ 160 אלף שקל. כלומר, הם לא ביקשו שבית המשפט יחייב את היזמית לבנות את המחסנים בפועל או שיצהיר על זכויות קנייניות שלהם בשטח.

לכן, לפי העליון, גם אם בסופו של דבר ייפסק לזכותם פיצוי כספי, אין בכך הצדקה למנוע מהיזמית לבצע עבודות בשטח.

כלומר אם הסעד המבוקש הוא כסף, ניתן לפצות על כך בדיעבד, ואין צורך לעצור את הפרויקט במהלך הבנייה.

מה המשמעות לדיירים בפרויקטי תמ"א

ההחלטה מדגישה נקודה חשובה בסכסוכים בפרויקטי התחדשות עירונית. כאשר דיירים מבקשים הגנה על זכויות קנייניות כמו שטחים משותפים או מחסנים, הם צריכים לבקש מבית המשפט סעד מתאים כמו צו הצהרתי או צו שמחייב ביצוע בפועל.

אם התביעה מבוססת רק על פיצוי כספי, בתי המשפט עשויים שלא לעצור את העבודות בשטח.

במקביל, בית המשפט העליון ציין כי הדיירים עדיין יכולים לפנות לבית המשפט המחוזי ולבקש לתקן את כתב התביעה כך שיכלול גם סעד הצהרתי לגבי הזכויות בקומת הקרקע. אם כי בשלב זה לא נקבע כיצד בקשה כזו תוכרע. בסופו של דבר הערעור התקבל רק בחלקו. מרבית צווי המניעה בוטלו, אך ההגנה על שטח חדר העגלות נותרה בתוקף. כל צד יישא בהוצאותיו.

עו"ד נתן שמואל נחשון ממשרד נחשון פריידין, שייצג את המערערת, מסר כי, "בקשות רשות ערעור בהליך אזרחי מתקבלות לעיתים נדירות מאוד, במיוחד בבית המשפט העליון ועל אחת כמה וכמה כשמדובר בהחלטות ביניים וסעדים זמניים. לכן אנו מודים לשופטת בית המשפט העליון רות רונן שבחרה להתייחס לסוגיה ולהעמיד את ההלכה על מכונה, למרות העומס הכבד המוטל כיום על הערכאה הגבוהה בישראל. לגופו של עניין, חלק מבעלי הזכויות בפרויקט ניסו להפעיל לחץ על היזם באמצעות בקשות לסעדים זמניים, במטרה לשנות את התמורה שנקבעה בהסכמים. בית המשפט דחה את הניסיון - וכפי שעולה מההחלטה, זו כבר הפעם השנייה".