יזמית ניסתה לבנות דירות גן על חשבון מחסני הדיירים - העליון הכריע
השופטת רות רונן קבעה כי צו המניעה שהוציא המחוזי יישאר בתוקף רק לגבי חדר עגלות, אבל בכל הנוגע למחסנים, הדיירים יצטרכו לתקן את כתב התביעה, מכיוון שכרגע הם יכולים לקבל רק פיצוי כספי ולא לעצור את העבודות
18 דיירים של בניין ברחוב המאירי 19 בירושלים גילו לפני כשנה שמשהו לא כשורה בפרויקט התמ"א 38 שהם חתמו עליו כבר ב-2018: החברה היזמית, אורלנדו נדל"ן המאירי 19 ירושלים, החלה להכין תשתית לבניית דירות גן בקומת הקרקע, בדיוק באזור שבו היו אמורים להיבנות המחסנים שלהם. הם פנו לבית המשפט, קיבלו צווי מניעה, ועכשיו, אחרי ערעור של היזמית, בית המשפט העליון קיבל את הערעור - אבל רק בחלקו.
לפי ההסכם, שנחתם לפני שבע שנים, היזמית אמורה לבנות מעל הבניין הקיים עשר דירות בשתי קומות וחצי, ובנוסף שתי דירות גן בקומת הקרקע. בתמורה, היא התחייבה לספק לכל דייר מחסן בגודל מינימלי של 9 או 6 מ"ר, וכן לבנות חדר עגלות של לא פחות מ-15 מ"ר. הבעיה, לטענת הדיירים, היא שהיזמית החלה להכין תשתית לדירות הגן, בלי לוודא בתחילה שכל המחסנים יהיו מוכנים. יותר מכך, הם גילו שהיא הגישה בקשה לשינוי תב"ע שמבטלת בפועל חלק מהמחסנים שתוכננו בצד המזרחי של הבניין, ואף מספחת שטחים מהרכוש המשותף כדי להצמידם לדירות הגן כגינות. בחוות דעת הנדסית שצירפו הדיירים לתביעה, נקבע כי העלות של השלמת בניית המחסנים מוערכת בכ-160 אלף שקל, והעלות הכוללת של כל הליקויים בשטחים המשותפים היא כ-1.5 מיליון שקל.
היזמית לא הסכימה. לטענתה, ההסכם מקנה לה זכות על המחסנים בצד המזרחי של קומת הקרקע, ולכן היא רשאית להמיר אותם לדירות גן. מנגד, הדיירים טענו שלפי ההסכם, דירות הגן ייבנו רק לאחר שכל דייר יקבל את המחסן שלו. "שטחן של דירות הגן ייקבע רק לאחר שהדיירים יקבלו את כל המחסנים ואת חדר העגלות, בגודלם כפי שנקבע בהסכם", כך הם טענו בתביעתם. בית המשפט המחוזי בירושלים, בהחלטת השופטת מ' שרביט מספטמבר 2025, קיבל את עמדת הדיירים והוציא צווי מניעה נרחבים: איסור לבצע עבודות בנייה בקומת הקרקע, איסור למכור דירות גן לצדדים שלישיים, ואיסור להגיש בקשות לשינוי התב"ע. על החלטה זו ערערה היזמית לעליון.
העליון: הצו ניתן על בסיס שגוי - לפחות בנושא המחסנים
- אילת מתרחבת עם אלפי דירות ומגדלים חדשים, אבל הרפואה מקרטעת והרכבת תקועה
- התוכנית הופקדה: קרדן תקים 340 דירות בירושלים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השופטת רות רונן קיבלה את עמדת היזמית בסוגיית המחסנים. ההסבר שלה הוא עקרוני: צו מניעה זמני נועד לשרת את הסעד העיקרי בתביעה. ואולם הסעד שהדיירים ביקשו בכתב התביעה ביחס למחסנים הוא כספי בלבד, ולא הצהרתי או קנייני. כלומר הדיירים תבעו 160 אלף שקל כפיצוי על אי-בניית המחסנים, ולא ביקשו מבית המשפט לצוות על בנייתם בפועל. לכן, כך על פי השופטת, "אי-מתן הצווים הזמניים המבוקשים לא יגרום להכבדה על ביצועו של פסק הדין", שכן גם אם הדיירים יזכו, הם יקבלו כסף, וכסף אפשר לגבות גם בלי לאסור על היזמית לבנות. השופטת הוסיפה שאפילו אם תניח שהפיצוי הכספי נועד לממן את בניית המחסנים בידי הדיירים עצמם, "אין הכרח כי זה אכן יהיה הייעוד שלו. בפועל יהיו המשיבים חופשיים לעשות בכסף שייפסק לזכותם ככל שימצאו לנכון".
סוגיית חדר העגלות הסתיימה באופן שונה. שם הדיירים לא הסתפקו בסעד כספי - הם ביקשו במפורש צו שיחייב את היזמית לבנות את החדר בפועל. לכן, קבעה השופטת, יש הצדקה לצו המניעה הזמני. לדבריה, "הסעד הזמני שנועד להבטיח כי השטח המיועד לחדר העגלות לא יוקצה לטובת בניית דירות הגן - הוא אכן נחוץ על מנת שלא להכביד על ביצוע פסק הדין". ואף שהיזמית טענה בהתחלה שחדר העגלות כבר נבנה, היא חזרה בה לאחר מכן והודיעה שטעתה, וכי החדר ממוקם דווקא באגף המזרחי של הבניין ועדיין לא הושלם.
בסופו של דבר, בית המשפט העליון ביטל את מרבית צווי המניעה שהוציא בית המשפט המחוזי - אלה שנגעו למחסנים. במקומם, נותר בתוקף צו מניעה מצומצם: היזמית לא תוכל לבנות, למכור או לשנות תב"ע לגבי שטח חדר העגלות בקומת הקרקע בלבד. הדיירים לא יצאו בידיים ריקות, אך הם גם הבינו שאם הם רוצים הגנה קניינית על המחסנים, הם צריכים לתבוע אותה במפורש. השופטת רונן ציינה שהדרך פתוחה בפניהם לבקש תיקון כתב התביעה בבית המשפט המחוזי, ולהוסיף סעד הצהרתי בנושא זכויותיהם בקומת הקרקע, אך הבהירה שהיא לא מביעה דעה לגבי כיצד תוכרע בקשה שכזו. מבחינת הוצאות משפט, לאחר שהערעור התקבל רק בחלקו, קבעה השופטת שכל צד יישא בהוצאותיו.
