איך כוח הקנייה לרכישת דירה נשחק בשנה האחרונה?

מחירי הדיור אמנם ירדו נומינלית במהלך השנה האחרונה, אולם כוח הקנייה של הישראלים נשחק פי כמה וכמה. לכאורה, מחירי הדיור ירדו במהלך השנה האחרונה, כפי שלא ירדו במשך 20 שנה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הירידה הממוצעת הייתה 1.7 אחוזים, ובתל אביב פי 3 - 5.1 אחוזים, כשהסיבה המרכזית לכך הייתה היעדר ממ"דים בכ-70 אחוזים מהדירות בעיר העברית הראשונה.

יתרה מכך: מחקר עדכני שביצעה אוניברסיטת רייכמן בהרצליה טוען כי הירידה בפועל הייתה גבוהה הרבה יותר, והסתכמה בכ-12.7%, שווה ערך לכ-380 אלף שקלים לדירה - תוצאה של גילום ההטבות שהעניקו הקבלנים לרוכשים. אולם, וזה אולם גדול, דווקא המחקר של אוניברסיטת רייכמן ממחיש באופן דרמטי עד כמה כוח הקנייה של הישראלים נשחק במהלך השנה האחרונה, כך שבפועל הקושי שלהם לרכוש דירה גדול הרבה יותר.

אפתח דווקא במשקיעים הזרים שנעלמו כמעט לחלוטין מהשוק, לא רק בשל המלחמה המתמשכת, אלא גם ובעיקר בשל ההתחזקות הדרמטית של השקל מול האירו והדולר, שירד לאחרונה אל מתחת ל-3 שקלים לדולר (כ-20% פחות לעומת אשתקד). על כן, השקעה בדירה בישראל, קל וחומר דירת יוקרה, אינה כדאית כלל מבחינתם. 

יתרה מכך, לא רק למשקיעים האסטרטגיים – גם לקהל של יהודים מהתפוצות, שכידוע סובלים מאירועים אנטישמיים ורבים מהם מצויים "על המזוודות", הפכה רכישת דירה בישראל להרבה יותר יקרה מזו שהייתה לפני שנה-שנתיים. ומה לגבי ישראלים מן השורה? האם מבחינתם רכישת דירה כיום תהיה זולה יותר לעומת אשתקד? ובכן, ממש לא. זאת מהטעם הפשוט שכוח הקנייה והכסף הפנוי של מרבית הישראלים ירד במהלך השנה האחרונה. זאת כתוצאה מהתייקרות נמשכת של יוקר המחיה לצד קיטון בהכנסות של מאות אלפי אנשי מילואים, ובמיוחד עצמאיים שעסקיהם נפגעו קשות במלחמה.

שאלת השאלות היא - האם מצב זה עשוי להשתנות לטובה? ובכן, אם הפסקת האש תימשך, החיים יחזרו למסלולם, מרבית אנשי המילואים יחזרו ומרבית העסקים יחזרו לתפקד, ובד בבד גם הריבית במשק תמשיך לרדת - כל אלה ישפיעו כמובן לטובה על כוח הקנייה של הישראלים. 

אולם, בעיית השקל החזק תיוותר על כנה עבור משקיעים ויהודים מהתפוצות. כל מומחי הנדל"ן ניתחו עד דק בכמה ירדה רמת מחירי הדיור בשנה האחרונה, ואף מתלבטים האם מגמה זו תימשך בתקופה הקרובה או שהמחירים יחזרו לעלות. איש מהם לא שם לב לעובדה הפשוטה שאין כמעט משמעות לירידת המחירים, שעה שיוקר המחיה עלה בשיעור ממוצע של כ-10%-15% לפחות במהלך השנה שחלפה.

במילים אחרות: העלייה ביוקר המחיה לא רק שמקזזת את ירידת המחירים, אלא אף עולה עליהם פי כמה וכמה, כך ששביעות הרצון של מקבלי ההחלטות בממשלה ובכלל מכך שמחירי הדיור ירדו – אין לה, לצערי, כל קשר עם המציאות.

תובנה אחרונה לסיום: אפיקורסים תמיד יוכלו לטעון שהטיעונים לעיל אינם מדויקים ושבסופו של דבר מחירי הדיור היו בשנה האחרונה במגמת ירידה, לראשונה מזה שני עשורים, אולם לטעמי, אם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תלך ותבדוק לא רק את המחיר הנומינלי של דירות בישראל, אלא את האפשרות הריאלית של מיליוני ישראלים להקצות הון עצמי וליטול משכנתא על מנת לרכוש דירה - המסקנות עשויות להיות מעניינות ביותר.

הכותב הינו עו"ד, שמאי מקרקעין מומחה למיסוי נדל"ן והתחדשות עירונית.