ישראל בונה דירות גדולות לאנשים שצריכים דירות קטנות - ומי שמשלם את המחיר הם השוכרים

משבר הדיור בישראל נמשך למעלה משני עשורים. הממשלות מדברות, הוועדות מתכנסות, ומדי כמה שנים מושקת תוכנית חדשה. אבל המחירים ממשיכים לעלות. התמשכות משבר הדיור בישראל, חרף היקפי בנייה גבוהים, מצביעה על כך שהבעיה אינה רק כמותית אלא מבנית.

כשמחירי הדירות דוהרים ומשכורות עולות בזחילה

המאפיין הבולט ביותר של המשבר הוא הפיצול ההולך ומחריף: מאז 2007 ניתקו מחירי הדירות ממדד המחירים הכללי. בעוד שמחירי הדירות צמחו בקצב שנתי ריאלי של כ-5%, ההכנסה הריאלית נטו של משקי הבית גדלה רק בכ-2% לשנה.

המספרים קשים. מדד אלרוב לנשיגות, שפותח על ידי פרופ' דני בן-שחר ודנה נייער ממכון אלרוב לחקר הנדל"ן, מצא כי בסוף 2024 עמד ההחזר החודשי הממוצע על משכנתה לדירת ארבעה חדרים טיפוסית על 11,400 שקלים - כ-50% מההכנסה נטו בעשירון השישי. כלומר, גם מי שנחשב שייך למעמד הביניים מתקשה להגיע לבעלות.

הלחץ מייצר שינוי חברתי מובהק: שיעור השוכרים עלה מ-26.8% ב-2007 למעל שליש כיום. שכירות כבר אינה נחלתם הבלעדית של צעירים בראשית מחזור החיים. קרוב למחצית ממשקי הבית של בני 25-34 מתגוררים כיום בשכירות, לעומת 30% בלבד לפני עשרים שנה. גם משפחות ממעמד הביניים ומשקי בית מבוגרים דוחקים לשוק השכירות, מפני שרכישה פשוט הפכה לרחוקה מדי.

הדמוגרפיה שינתה את ישראל - הקבלנים עוד לא הבינו

גורם מרכזי שאינו זוכה לתשומת לב מספקת הוא הפער בין ההרכב המשתנה של משקי הבית לבין מה שנבנה בפועל. גודל משק הבית הממוצע ירד מ-3.8 נפשות בשנות השבעים ל-3.2 נפשות ב-2022. הגורמים: הזדקנות האוכלוסייה, עלייה בגיל הנישואין, גידול בשיעור הגירושין, ועלייה בחלקם של יחידים וזוגות ללא ילדים.

הירידה בגודל משק הבית יצרה ביקוש מצטבר של קרוב ל-400 אלף דירות - כ-17% מסך התחלות הבנייה מאז שנות השבעים. ב-2022, כ-46% מסך משקי הבית בישראל מונים עד שתי נפשות - אבל שיעור הדירות הקטנות החדשות (1-3 חדרים) נותר נמוך מ-20% מכלל התחלות הבנייה.

למה הקבלנים בונים גדול? כי זה משתלם להם. יזמים נוטים להעדיף קהל רוכשים מבוסס, ולכך מתווספים חסמים תכנוניים מצד הרשויות המקומיות.

יותר משליש ממשקי הבית בישראל גרים היום בשכירות - אבל השוק הזה נשאר מפגר במבנהו. קרנות ריט שפועלות בתחום המגורים (מגוריט ואזורים ליבינג) קיימות בבורסה, אבל היקפן מצומצם. לשם השוואה, בבריטניה צמח בעשור האחרון מגזר Build-to-Rent שלם - השכרה ארוכת טווח בבעלות חברות וקרנות. מאז 2012 אימצה בריטניה שורה של צעדים: יחידה ממשלתית לתיאום, קרן הלוואות ליזמים מוסדיים, ערבויות מדינה והקלות מס ממוקדות. התוצאה: כ-55% ממשקי הבית שם מתגוררים בשכירות, בתנאים יציבים בהרבה מהמקבילה הישראלית.