שפירא: הדירות הישנות עדיין זולות ביחס לתל אביב, החדשות כבר ב-48 אלף שקל למ״ר
שכונת שפירא שוכנת בדרום תל אביב, סמוך לתחנה המרכזית החדשה, ומדרום לשכונות פלורנטין ונווה שאנן. זו אחת השכונות הוותיקות בעיר, שהוקמה בתחילת המאה ה-20 ונקראת על שם התעשיין מאיר שפירא. השכונה מאופיינת באווירה משפחתית, קהילתית ושקטה יחסית, ובמרקם עירוני צפוף של בתים נמוכים בני שתיים-שלוש קומות, רבים מהם ותיקים ומיועדים להתחדשות עירונית ותמ"א. במשך שנים נחשבה שפירא לשכונת מצוקה, אך בעשור האחרון היא עוברת ג'נטריפיקציה מואצת: אמנים, סטודנטים וזוגות צעירים נמשכים למחירים הנגישים יחסית, לקרבה למרכז ולאופי האותנטי. השכונה מתאפיינת בפעילות קהילתית ענפה, בגינות שכונתיות ובאוכלוסייה מגוונת המשלבת ותיקים, מהגרי עבודה ומבקשי מקלט לצד תושבים חדשים.
מלאי הדירות בשפירא כולל דירות קטנות בבתים ישנים, לצד פרויקטים חדשים של התחדשות עירונית ודיור בר-השגה עירוני. השכונה נהנית מקרבה לתחבורה ציבורית, לרכבת הקלה ולצירי תעסוקה, וכן ממרחק הליכה מפלורנטין ומרכז העיר. עסקאות מהשנה האחרונה מלמדות על מחיר של כ-35 עד 38 אלף שקל למ"ר קיימת ירידה מתונה במחירים מתחילת השנה. עם זאת, פרויקטים חדשים מוצעים במחיר של כ-48,000 שקל למ"ר, יותר מכפול ממחיר המלאי הישן. שכר הדירה בדיור המסובסד בשכונה נע בין 3,500 שקל לשלושה חדרים ל-4,600 שקל לחמישה חדרים.
כך השתנו המחירים בשנה ובשנתיים האחרונות
לפי הנתונים האחרונים שפורסמו על השכונה מהשנתיים האחרונות, מספר העסקאות בשפירא זינק בכ-44%, זה לא מעיד על עלייה מחירים, אלא ההיפך - הירידה מורגשת גם בשפירא, גם אם ברמות נמוכות ביחס לירידות הארציות. מדובר בתמונה שמתיישבת עם קבוצת שכונות בדרום ובמזרח תל אביב וביפו שבהן, בניגוד למגמת ההאטה שאפיינה את רוב מרכז וצפון העיר, נרשמת עלייה בהיקף העסקאות על רקע ג'נטריפיקציה פעילה והתחדשות עירונית.
ברוב שוק הדיור הארצי, ואף בחלקים נרחבים משוק תל אביב, נרשמה בתקופה האחרונה האטה או ירידה מתונה במחירים, אך שפירא, כמו שכונות דרום נוספות, מציגה תמונה שונה: זינוק בהיקף העסקאות, לצד ירידת מחיר קלה בלבד, מרמז על שוק שבו יותר ויותר קונים נכנסים במחירים נגישים יחסית לעיר, בעוד המחיר הממוצע נותר יציב יחסית בזכות תמהיל של דירות ישנות זולות לצד פרויקטים חדשים יקרים משמעותית. הפער בין המלאי הישן לחדש, של כ-10 עד 13 אלף שקל למ"ר, מעיד על הפערים בין השכבות באוכלוסייה השכונתית וגם על כך שלא ניתן בהכרח להסתמך על הממוצע של מחירי הדירות בשכונה.
ביחס למגמה הארצית, השכונה פורחת
כאמור, נראה כי השכונה שוחה בזרם ההפוך בכל הנוגע להיקף העסקאות, בעיקר כשברקע תל אביב עם קיפאון במכירות. גם בזירה הארצית התמונה דומה: היקף הרכישות התכווץ, וחלקם של המשקיעים מכלל רוכשי הדירות בישראל ירד מאוד. שכונה שמגדילה את קצב העסקאות שלה בסביבה כזו מסמנת את חוזקה של השכונה. להרחבה: ירידה של 10%-20% בדרום תל אביב - שוק של קונים בלי קונים.
הפער של כ-13 אלף שקל למ"ר בין המלאי הישן לחדש הוא בעצם תמחור של זמן וסיכון. מי שקונה דירה ותיקה בכ-35 אלף שקל למ"ר משלם פחות תמורת נכס שדורש שיפוץ, ולעיתים תמורת המתנה ארוכה למימוש תמ"א או פינוי-בינוי שעשויה להימשך שנים. מי שמשלם כ-48 אלף שקל למ"ר בפרויקט חדש קונה ודאות יחסית ומפרט עדכני, ומוותר בדרך על ההשבחה שהתהליך עצמו מייצר. כל עוד קצב אישור התוכניות בדרום העיר נשאר איטי, הפרמיה על הדירות החדשות צפויה להישמר. רקע רחב יותר על המגמה: שוק הדירות בירידה מתמשכת: ההגירה יוצרת סדק בביקוש.
הנתונים מתבססים על נתוני שוק עדכניים ומיועדים להמחשה כללית של רמת המחירים באזור, ואינם תחליף לבדיקה פרטנית של נכס ספציפי.
עסקאות אחרונות:
ברחוב מקור חיים 24, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.95 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-50 מ״ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך 3 קומות.
ברחוב חכמי אתונה 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.15 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-56 מ״ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 3 קומות.
- אישום: השתלטו על דירות ברמלה באמצעות סחיטה ואיומים
- שלב הביצוע מתחיל: היתר בנייה ראשון לקומפלקס המגורים החדש בכרמי גת צפון
ברחוב טורי זהב 21, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.66 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-107 מ״ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 3 קומות.
ברחוב מקור חיים 64, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.15 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-67 מ״ר שנמצאת בקומה השניה מתוך 4 קומות.
ברחוב שלמה מימון 18, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.5 מיליון שקל. מדובר על דירת גן בעלת 4 חדרים.
