דרום תל אביב דירות
צילום: גוגל מאפס
המחירים יורדים

ירידה של 10%-20% בדרום תל אביב - שוק של קונים בלי קונים

מחירי הדירות בכיוון כלפי מטה כבר מתחילת השנה. אבל השינוי האמיתי מתחולל כעת, עם עסקאות שנעשות ב-10% ועד ל-20% מתחת למחיר שוק שהתרגלנו אליהם באזור של 30 אלף שקל למ"ר. בעסקה שנעשתה לאחרונה - המחיר למ"ר מבטא ירידת מחירים בפועל של 20%, שהגיע לרמה של 24 אלף שקל. מה שעוד מעניין לראות זה את הקונים, שנראה כי הם ממשיכים לחכות או לבחור שלא להיכנס לעסקאות רכישה בתקופה הנוכחית

הרצי אהרון | (37)

שוק הדירות בדרום תל אביב חווה כעת את אחת מנקודות השפל הבולטות בשנים האחרונות: המחירים יורדים, המוכרים מתפשרים - אבל הקונים? הם לא חוזרים לבינתיים. בעסקאות מהחודשים האחרונים נרשמות ירידות בפועל של בין 5% ל-10%, ובמקרים מסוימים  גם ירידה של 20% לעומת המחירים ששררו כאן עד לא מזמן. הירידות מחירים לא רק בדרום תל אביב, יש חולשה שהצבענו עלייה בעיר כולה:






אבל בדרום העיר המצב נראה קשה יותר. מדובר בשכונות שבעבר נתפסו כיעד השקעה אטרקטיבי בזכות הבטחות להתחדשות עירונית ובעיקר לפינוי-בינוי, תוכניות מתאר, ותשתיות עתידיות. אלא שכעת, המציאות בשטח שונה, עם התארכות משמעותית בזמני המכירה, משאים ומתנים ממושכים, והנחות שמגיעות כאמור לשיעור מאוד משמעותי. 


דירת דופלקס גג ברחוב הבושם בשכונת ידידיה לבנה, בשטח של כ־120 מ"ר "אקוויוולנטיים" (כולל תוספת גג), נמכרה לאחרונה במחיר של 2.9 מיליון שקל. כלומר, כ-24 אלף שקל למ"ר. זאת בשוק שבו דירות דומות נמכרות סביב 30 אלף שקל למ"ר ואף יותר: "זו עסקה חריגה במונחים של השכונה", אומר המתווך איתי דוד, ומוסיף: "מדובר בנכס שנכלל בפרויקט מתוכנן של פינוי-בינוי על ידי אאורה, והקונים, שני שותפים - רכשו את הדירה מתוך תקווה למימוש עתידי של שתי דירות חדשות אשר יקבלו ככל הנראה בהמשך".

"ועדיין, גם עם הציפייה הזו - המחיר למ"ר מבטא ירידה של כ־20% בפועל". עסקה זו אינה בודדת. גם בשכונת התקווה, כפר שלם ושפירא, מתווכים מדווחים על ירידה ריאלית במחירים. לעיתים גם מעבר למה שמשתקף בנתונים הרשמיים. דירות יד שנייה, בעיקר כאלה שאינן כלולות בפרויקטים של התחדשות עירונית, עומדות חודשים ארוכים בשוק, והמוכרים נאלצים להפחית במחיר כדי להגיע לעסקה. על כך מוסיף דוד: "אנחנו רואים קונים שמנהלים מו"מ קשוח, מודעים היטב לשוק - אבל בסוף לא סוגרים. התחושה היא שיש הרבה התעניינות, אבל מעט מאוד ביצוע".


ומה קורה בדירות חדשות?

ירידות המחירים לא נכונות רק לדירות יד שנייה. מדובר פה על ירידה בפועל גם בדירות חדשות ובעיקר דרך מבצעים מתוחכמים שמביאים להנחה משמעותית במחיר הדירה הנרכשת - אבל: חשוב לומר, מבחינת המחיר המוצהר לא מדובר ב'ירידת מחירים' - הקבלנים מספקים הנחות ענק דרך המימון ועוד, אבל המחיר הרשמי לא יורד כדי לא לגרום לכדור שלג. וגם לא להשפיע על מחירי הדירות לפי הלמ"ס שעוקבת רק אחרי המחיר הרשמי. 

כך למשל - ראינו קבלנים שמציעים שתיקחו משכנתא, והם יממנו את הריבית - כל זאת רק בשביל שתעזרו להם להיפטר מהמלאי של הדירות הלא מכורות - שככל הנראה יגיע בקרוב למעל 80 אלף דירות ברחבי הארץ. כרגע בתל אביב קיימות כ-9.2 אלף דירות כאלו.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ירידת המחירים בדרום תל אביב אינה מקרית. אלא תוצאה של מספר גורמים שמכבידים על המצב הקיים: הריבית הגבוהה מקשה על קבלת מימון, מסלולי רכישה נוחים כמו 80/20 נעלמים לאט לאט, התחושה הכללית היא של חוסר ודאות - כלכלית, ביטחונית ותכנונית. והתשואה הנמוכה מהשכרה כבר לא מצדיקה רכישה עבור רבים מהמשקיעים.


אפילו פרויקטים של התחדשות עירונית, שבעבר היו הבטחה ברורה לעליית ערך, נתקלים היום בקשיים. מה שגורם גם לקונים הסבלניים לדרוש מחיר נמוך יותר או לוותר לגמרי על העסקה. זה קורה בשכונות שמוכרות היטב למשקיעים וליזמים כמו כפר שלם, התקווה ושפירא - אזורים שנהנו בשנים האחרונות מחשיפה גבוהה בזכות קווי הרכבת הקלה, תוכניות פינוי-בינוי וקרבה יחסית למרכז העיר. אבל המומנטום נעצר.

הפוטנציאל עדיין קיים, אבל הוא כבר לא מספיק לבדו כדי להניע את העסקאות. כך הפך השוק הדרומי בתל אביב לשוק של קונים - רק בלי הקונים. במבחן התוצאה, מי שממתין מרגיש שהוא בידו העליונה, אך בפועל המוכרים נתקלים בדחיות, והעסקאות מתעכבות או כלל לא קורות.



עסקאות אחרונות באזור

ברחוב תקוע 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.7 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית.

ברחוב מח"ל 62, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-96 מ"ר שנמצאת בקומה השמינית.

ברחוב מוניה מרדור 42, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.57 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ95 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב יוסף וולקר 26, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.97 מ' שקל. מדובר על דירת 3.5 חדרים בשטח של כ-78 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב עזרא קורין 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.2 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-115 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית.


תגובות לכתבה(37):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 29.
    מי יגור בעיר המעפנה הזאת חוץ מילדים אחרי צבא (ל"ת)
    כלכלן 10/06/2025 22:01
    הגב לתגובה זו
  • 28.
    dw 09/06/2025 14:12
    הגב לתגובה זו
    מדובר באזור בתא הרחוק מהטיילת וחוף הים שכונות עם אוכלוסיה חלשה יחסית שלא מסוגלת לשלם מחירים של יותר מרמת גן והאזור גם איננו אטרקטיבי יותר מאשר רג. אז למה שהמחיר יהיה יותר גבוה מאשר רג
  • 27.
    אם המחירים יורדים זה בדיוק הזמן לקנות! (ל"ת)
    סבא 09/06/2025 10:41
    הגב לתגובה זו
  • 26.
    על ארבע מליון שח המקמ של בנק ישראל נותן 170000 בשנה . זה 14 אלף שח בחודש (ל"ת)
    שחרזדה 09/06/2025 09:24
    הגב לתגובה זו
  • מה עם 15% מס ריאלי (ל"ת)
    שאלה 09/06/2025 10:40
    הגב לתגובה זו
  • 25.
    אני 08/06/2025 17:08
    הגב לתגובה זו
    בעוד שבממוצע ב 15 שנים האחרונות מחירי הדירות התייקרו ב 150% בשכונות המדוברות בדרום תל אביב המחיר עלה ב 1000% אחוז. כן זו לא טעות דירות של 300 אלף שקל נמכרו ב 3 מליון או לפחות דרשו עליהן 3 מליון אז היום דורשים 2.7 ההפרש עצום.
  • 24.
    אני 08/06/2025 14:33
    הגב לתגובה זו
    מי ישלם עכשיו מליוני שקלים כדי לגור בשכונות שבורות ומוזנחות עם רמת פשיעה מזעזעת
  • 23.
    חברים תרגיעו המחירים יעלו. אנחנו עובדים על זה חזק. (ל"ת)
    יוניסי 08/06/2025 12:26
    הגב לתגובה זו
  • 22.
    סמי שמעון 08/06/2025 11:42
    הגב לתגובה זו
    5 שנים הכתבה הזאת לא תהיה רלוונטית תסתכלו מה קורה ואיך היא מתפתחת באיכות חיים . הרכבת הקלה . הלוואי שהיה לי כמה שקלים קונה עכשיו עוד דירה שם .
  • 21.
    רק מי שיש לו עודף כסף יפזר אותו ככה כמו כספומט במחירים הללו לא שווה (ל"ת)
    מיקאלנגלו הבנאי 08/06/2025 11:12
    הגב לתגובה זו
  • 20.
    עם רמת פשע כזאת לא שווה גם 10K למטר (ל"ת)
    פשוט לא! 08/06/2025 09:49
    הגב לתגובה זו
  • 19.
    המיסים המטורפים מייבשים את השוק (ל"ת)
    נימי 08/06/2025 09:28
    הגב לתגובה זו
  • מדוייק 09/06/2025 06:55
    הגב לתגובה זו
    עדיף לשפץ קצת ולהשאיר לצאצאים.
  • 18.
    גבי 08/06/2025 08:56
    הגב לתגובה זו
    המחירים רק יעלו.חובבי שוק ההון מנסים בכל דרך ובכל הכח להחזיר את.המשקיעים.לא יצליח להם.יהיה דווקא ההיפך.שוק הנדלן יעחה עוד ועוד
  • 17.
    אנונימי 08/06/2025 08:21
    הגב לתגובה זו
    המחירים הללו זה מעבר ליכולתם של 98% מכלל האוכלוסיה במיוחד בתל אביב .החזרי המשכנתא הממוצעים קפצו בעשרות אחוזים אין לזה שום היתכנות
  • 16.
    אנונימי 08/06/2025 07:47
    הגב לתגובה זו
    אני מחפש אם מישהו רוצה למכור 100 מר עד 1.5 מ שקל ! במידה ולא רוצים למכור לא קונה !
  • 15.
    מר הרצי היקרהמינימום המצופה מכתב הוא לדעת עברית על בוריהאין מילה כזולבינתיים ובושם כותבים בשין (ל"ת)
    אויייייי 08/06/2025 07:06
    הגב לתגובה זו
  • אני 08/06/2025 07:48
    הגב לתגובה זו
    בעברית על בוריה אין מקש רווח
  • המורה ללשון 08/06/2025 08:51
    אין מספיק מקום בכותרתאזאין מילה כזו לבינתייםובושם כותבים בשיןפשטנדט
  • 14.
    ארז 08/06/2025 06:11
    הגב לתגובה זו
    הכל שקר כל כתבות האלה בנתיים בשטח זה לא נכון
  • תתמודד כמו גבר למרות שנפלת בבלוק!!!!!! (ל"ת)
    כשעלה שמחת נכון תתמודד!!!!! 08/06/2025 08:36
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    מס רכישה 8% 08/06/2025 05:42
    הגב לתגובה זו
    בשעה שהבורסה שלו כושלת ורחוקה מהשיא ואין לה שום תקווה כי העולם יחרים בוודאות את ישראל ולא ישקיע פה הוא פוגע אך ורק בחסרי הפנסיה שבחרו השקעה בדירה במקום בבורסת הזבל שלו . ועדת בכר היא אסון לכולם לא ראיתי שיצא משהו טוב מזה . ביבי קבלן הריסות
  • 12.
    הומלס 08/06/2025 04:27
    הגב לתגובה זו
    כמו כל אתלט מיומן גם שוק הנדלן אחרי ריצת מרתון של 15 שנע עם ספרינטים מתפרצים נדרש לעצור ולקחת אוויר לפני המרוץ הבא.
  • אנונימי 08/06/2025 09:33
    הגב לתגובה זו
    אוטוטו מגיע אמבולנס וגורר אותו
  • 11.
    אחד העם 08/06/2025 03:24
    הגב לתגובה זו
    המחירים פה בארץ צריכים להיותך בחצי וגם אז הם יקרים
  • 10.
    לב תל אביב ב 45000 לעומת 55000 לפני שנה (ל"ת)
    מתווך לב העיר 08/06/2025 01:34
    הגב לתגובה זו
  • 9.
    רחל 07/06/2025 23:27
    הגב לתגובה זו
    תעשו חיפוש ביד2 לפי מפה מקום מיושב מאילת לקרית שמונה שאין בוא לפחות דירה אחת פנויה ברדיוס של עד 400 מטר לא תמצאו אפילו מקום אחד כזה בכל המדינה
  • 8.
    סופר סבבבבבב פריים לפנינו היכונו לירידות של 70 אחוז רק שהלמס הפושעים יתחילו לספר את האמת ותתחיל ה (ל"ת)
    רועי 07/06/2025 22:48
    הגב לתגובה זו
  • גבי 08/06/2025 08:58
    הגב לתגובה זו
    לא יקרה לעולם.גג 1015% למראית עין בלבד לטובת חובבי שוק ההון ואז עליה שוב
  • 110 אחוז (ל"ת)
    פו 08/06/2025 07:46
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    מדהים 07/06/2025 22:47
    הגב לתגובה זו
    איך השעון עושה... תיק תק תיק תק תיק תק תיק תק... אחרי שהרשעים הנשימו מלאכותית את השוק לא פלא שזה המצב. מעניין מה יקרה בחודש חודשיים הקרובים. פמפמו לנו מחסור מחסור בדירות כשבעצם יש מלאי אדיר של חדשות וכנראה הרבה יותר מיד 2. והמוכר החכם יבין. דעתי בלבד. שמחחחחחחח
  • 6.
    אנונימי 07/06/2025 22:13
    הגב לתגובה זו
    לגדל משפחה בדרום תא בן אלפי אראתרים וסודנים..וים פועלים זרים...נרקומנים ופרוצות..מי..
  • 5.
    משה 07/06/2025 22:02
    הגב לתגובה זו
    אחת הבעיות העיקריות היא חוסר ביטחון אישי בשכונות הנל אף אחד לא רוצה לגדל ילדים במקום שמפחיד לחיות גם במהלך היום אבל בעיקר אחרי רדת החשיכה פשוט מפחיד לצאת מהבית
  • 4.
    ירידה 50% תוך 5 שנים 07/06/2025 22:00
    הגב לתגובה זו
    כל עקום עם דירה מןזנחת 2.5 חדרים רוצה 600099000990 שח כי עושים תמא ותקבל עוד חצי חדר.....הצחקתם את הפראיירים
  • 3.
    נחנקנו 07/06/2025 21:59
    הגב לתגובה זו
    נגמר לאנשים החמצן גמרו אותנו עם הריביות עם המחירים בסופר עם המיסים.
  • 2.
    ג 07/06/2025 21:41
    הגב לתגובה זו
    מתבצע נסגר במחירים נמוכים של כ 10% מלפני שנה שנתייםבמקביל הבשילו מאות רבות פרוייקטים התחדשות עירונית במרכז הארץ עלויות הביצוע קפצו ריבית גבוהה יוקר מחיה ומצב בטחוני גרוע.בחודשים הקרובים ניתקל ביזמים רבים שפושטים את הרגל !!!!!
  • 1.
    משקיע 07/06/2025 21:41
    הגב לתגובה זו
    אנחנו בעיצומו של מחזור ירידת מחירים שלא ברור מתי יעצר. לדעתי 30% ירידות לפחות בטווח של שנתיים. אין קונים. לאנשים אין כסף. משק בקריסה. המון דירות למכירה. מי שיש לו קצת שכל בראש צריך להמתין.