ירידה של 10%-20% בדרום תל אביב - שוק של קונים בלי קונים

שוק הדירות בדרום תל אביב חווה כעת את אחת מנקודות השפל הבולטות בשנים האחרונות: המחירים יורדים, המוכרים מתפשרים - אבל הקונים? הם לא חוזרים לבינתיים. בעסקאות מהחודשים האחרונים נרשמות ירידות בפועל של בין 5% ל-10%, ובמקרים מסוימים  גם ירידה של 20% לעומת המחירים ששררו כאן עד לא מזמן. הירידות מחירים לא רק בדרום תל אביב, יש חולשה שהצבענו עלייה בעיר כולה:

אבל בדרום העיר המצב נראה קשה יותר. מדובר בשכונות שבעבר נתפסו כיעד השקעה אטרקטיבי בזכות הבטחות להתחדשות עירונית ובעיקר לפינוי-בינוי, תוכניות מתאר, ותשתיות עתידיות. אלא שכעת, המציאות בשטח שונה, עם התארכות משמעותית בזמני המכירה, משאים ומתנים ממושכים, והנחות שמגיעות כאמור לשיעור מאוד משמעותי. 

• האם אפשר לרכוש דירה בתל אביב ב-2 מיליון שקל?
• חג'ג' קונה ב-250 מ' שליטה בשטח ליד קיבוץ גלויות; תבנה גם למגורים

דירת דופלקס גג ברחוב הבושם בשכונת ידידיה לבנה, בשטח של כ־120 מ"ר "אקוויוולנטיים" (כולל תוספת גג), נמכרה לאחרונה במחיר של 2.9 מיליון שקל. כלומר, כ-24 אלף שקל למ"ר. זאת בשוק שבו דירות דומות נמכרות סביב 30 אלף שקל למ"ר ואף יותר: "זו עסקה חריגה במונחים של השכונה", אומר המתווך איתי דוד, ומוסיף: "מדובר בנכס שנכלל בפרויקט מתוכנן של פינוי-בינוי על ידי אאורה, והקונים, שני שותפים - רכשו את הדירה מתוך תקווה למימוש עתידי של שתי דירות חדשות אשר יקבלו ככל הנראה בהמשך".

"ועדיין, גם עם הציפייה הזו - המחיר למ"ר מבטא ירידה של כ־20% בפועל". עסקה זו אינה בודדת. גם בשכונת התקווה, כפר שלם ושפירא, מתווכים מדווחים על ירידה ריאלית במחירים. לעיתים גם מעבר למה שמשתקף בנתונים הרשמיים. דירות יד שנייה, בעיקר כאלה שאינן כלולות בפרויקטים של התחדשות עירונית, עומדות חודשים ארוכים בשוק, והמוכרים נאלצים להפחית במחיר כדי להגיע לעסקה. על כך מוסיף דוד: "אנחנו רואים קונים שמנהלים מו"מ קשוח, מודעים היטב לשוק - אבל בסוף לא סוגרים. התחושה היא שיש הרבה התעניינות, אבל מעט מאוד ביצוע".

ומה קורה בדירות חדשות?

ירידות המחירים לא נכונות רק לדירות יד שנייה. מדובר פה על ירידה בפועל גם בדירות חדשות ובעיקר דרך מבצעים מתוחכמים שמביאים להנחה משמעותית במחיר הדירה הנרכשת - אבל: חשוב לומר, מבחינת המחיר המוצהר לא מדובר ב'ירידת מחירים' - הקבלנים מספקים הנחות ענק דרך המימון ועוד, אבל המחיר הרשמי לא יורד כדי לא לגרום לכדור שלג. וגם לא להשפיע על מחירי הדירות לפי הלמ"ס שעוקבת רק אחרי המחיר הרשמי. 

כך למשל - ראינו קבלנים שמציעים שתיקחו משכנתא, והם יממנו את הריבית - כל זאת רק בשביל שתעזרו להם להיפטר מהמלאי של הדירות הלא מכורות - שככל הנראה יגיע בקרוב למעל 80 אלף דירות ברחבי הארץ. כרגע בתל אביב קיימות כ-9.2 אלף דירות כאלו.

• גינדי TLV מציעה: 10% הנחה על דירות 4 חדרים לאכלוס מיידי
• 90 דירות - ובדרך ל-400: פרויקט עירוב שימושים של ליבנטל יוצא לדרך
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ירידת המחירים בדרום תל אביב אינה מקרית. אלא תוצאה של מספר גורמים שמכבידים על המצב הקיים: הריבית הגבוהה מקשה על קבלת מימון, מסלולי רכישה נוחים כמו 80/20 נעלמים לאט לאט, התחושה הכללית היא של חוסר ודאות - כלכלית, ביטחונית ותכנונית. והתשואה הנמוכה מהשכרה כבר לא מצדיקה רכישה עבור רבים מהמשקיעים.

אפילו פרויקטים של התחדשות עירונית, שבעבר היו הבטחה ברורה לעליית ערך, נתקלים היום בקשיים. מה שגורם גם לקונים הסבלניים לדרוש מחיר נמוך יותר או לוותר לגמרי על העסקה. זה קורה בשכונות שמוכרות היטב למשקיעים וליזמים כמו כפר שלם, התקווה ושפירא - אזורים שנהנו בשנים האחרונות מחשיפה גבוהה בזכות קווי הרכבת הקלה, תוכניות פינוי-בינוי וקרבה יחסית למרכז העיר. אבל המומנטום נעצר.

הפוטנציאל עדיין קיים, אבל הוא כבר לא מספיק לבדו כדי להניע את העסקאות. כך הפך השוק הדרומי בתל אביב לשוק של קונים - רק בלי הקונים. במבחן התוצאה, מי שממתין מרגיש שהוא בידו העליונה, אך בפועל המוכרים נתקלים בדחיות, והעסקאות מתעכבות או כלל לא קורות.

עסקאות אחרונות באזור

ברחוב תקוע 5, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.7 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית.

ברחוב מח"ל 62, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.5 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-96 מ"ר שנמצאת בקומה השמינית.

ברחוב מוניה מרדור 42, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.57 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ95 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה.

ברחוב יוסף וולקר 26, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.97 מ' שקל. מדובר על דירת 3.5 חדרים בשטח של כ-78 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב עזרא קורין 6, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.2 מ' שקל. מדובר על דירת 5 חדרים בשטח של כ-115 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית.