המכירות נחלשות, המלאי בשיא – ומה קורה למחירים?

שוק הדיור ממשיך לאותת על האטה עמוקה: ברבעון הראשון של 2025 נמכרו בישראל 23,590 דירות בלבד - ירידה של 5.6% לעומת הרבעון הקודם, ושל 9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הירידה החדה ביותר נרשמה דווקא בסגמנט של הדירות החדשות, שם נרשמה צניחה של 23.1% בהיקף העסקאות - בזמן שמכירות דירות יד שנייה דווקא עלו ב־10.4%. 

הנתונים מראים מגמה ברורה: בזמן שהקונים נוטים להעדיף דירות קיימות, היזמים ממשיכים להוסיף מלאי בקצב גבוה - מה שמוביל להיצע מצטבר שטרם נראה כמותו. נכון לסוף חודש מרץ 2025, מספר הדירות החדשות שלא נמכרו עמד על כ־78,620 יחידות - עלייה שנתית של 17.3%.

המשמעות: בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו יותר משנתיים, כ-26 חודשים, כדי למכור את כל הדירות שנותרו על המדף. הפער בין קצב הגידול במלאי לבין קצב המכירות מתבטא גם במגמות ארוכות הטווח: מאז יוני 2024 נרשמת ירידה חודשית ממוצעת של 2.6% במכירת דירות חדשות, לעומת עלייה מתונה שנרשמה בשנה שקדמה לכך. במקביל, גם מכירות דירות יד שנייה מציגות בלימה לאורך התקופה - עם ירידה ממוצעת של 2.3% לחודש מאז נובמבר האחרון.

חשוב לציין - המגמה מתחזקת עוד יותר כשבוחנים את החלוקה הפנימית בתוך שוק הדירות החדשות. מהנתונים עולה כי כ־26.5% מהן נמכרו במסגרת תוכניות בסבסוד ממשלתי. המשמעות: אחת מכל ארבע דירות חדשות שנמכרו ברבעון הראשון הייתה מוזלת - וייתכן כי בלעדיה לא הייתה נמכרת כלל.

תל אביב מובילה בהיצע

היצע הדירות הלא מכורות מרוכז בעיקר באזורי הביקוש: כ־32.1% מהמלאי הארצי - יותר מ־25 אלף דירות, נמצאות במחוז תל אביב כולו, הכולל גם ערים כמו חולון, בת ים, רמת גן והרצליה. עם זאת, עיקר הריכוז נמצא בעיר תל אביב עצמה, שבה לבדה נותרו למכירה כ־9,790 דירות חדשות - המספר הגבוה ביותר מבין כל הערים בישראל.

גם במחוז המרכז נרשם מלאי גבוה, עם כ־18,570 דירות חדשות, המהוות כ־23.6% מהסך הכולל. עוד נתון מעניין, מדובר בדירות שאינן רק 'על הנייר' - מתוך כלל ההיתרים שמרכיבים את המלאי, כ-78% מהדירות כבר נמצאות בשלבי בנייה, וחמישית מהן אפילו הושלמו לחלוטין.

כלומר, אלפי דירות מוכנות לאכלוס עומדות ללא קונים, גם בלב אזורי הביקוש. מצב זה מדגיש את הפער: מצד אחד, הציבור מתקשה לרכוש דירה - על רקע מחירים גבוהים, ריביות כבדות ואי־ודאות כלכלית. מצד שני, היזמים ממשיכים לשווק כמעט באותו קצב וללא שינוי מהותי במחיר או בגישה - מה שמוביל להצטברות במלאי, אך בשלב זה עדיין לא לירידת מחירים של ממש.

חשוב לציין - אמנם היזמים לא מורידים מחירים, אבל אנחנו כבר מזהים את הירידה בדרכים אחרות. לאחרונה אפילו כתבנו על קבלנים שעושים עבורכם את הטרייד אין. ומוכרים את הדירה הישנה שלכם ואתם מקבלים דירה חדשה. זו כמובן לא המלצה ואפיו להפך - צריך להיזהר במצב כזה שכן ככל הנראה היזמים שמעורבים בזה לא יתנו לכם את שווי השוק של הדירה אלא יחתכו את השווי בסכומים משמעותיים.

בנוסף, יש גם המון הטבות שונות שגם אם לא אומרות את המילים 'ירידת מחירים' אכן מצביעות על כך באופן שלא יכול להשתמע לכיוונים אחרים - מחזירים עבורכם את תשלומי המשכנתא לתקופה של כמה שנים טובות, עסקאות בפריסה נוחה יותר ולעיתים גם מטבח משודרג או רמת גמר משודרגת יותר.

הירידה החדה ביותר

פערים גבוהים בעסקאות נרשמו גם כשבוחנים את הנתונים ברמת העיר. כך למשל, בקריית גת - אחת הערים שבלטה בשיווק פרויקטים חדשים בשנים האחרונות, נרשמה צניחה חדה של 64% בעסקאות דירות יד שנייה: מ־454 דירות ברבעון הקודם ל־163 דירות ברבעון האחרון בלבד. מצד שני, דווקא במספר הדירות החדשות שנמכרו בעיר נרשמה עלייה של כ־37%, ככל הנראה הודות למבצעים נקודתיים מצד יזמים או פרויקטים שפנו למגזרים ספציפיים.

הפער הזה מעלה סימני שאלה: ייתכן שהיזמים הצליחו 'להזרים' מכירות דרך הטבות, בזמן ששוק היד השנייה בעיר,כלומר, תושבים שמבקשים למכור נכס קיים  פשוט התרסק. קריית גת אינה לבד. גם ערים אחרות שבלטו בגלי שיווק אגרסיביים במהלך השנים 2022 ו-2023 מציגות כעת ירידות דרמטיות. באופקים נרשמה ירידה של כ-41% במכירת דירות חדשות, בת ים איבדה כמעט 29%, תל אביב ירדה ב־40.7%, ובבאר שבע - צניחה של מעל 50% בעסקאות יד שנייה.

בערים אלו הוצעו בשנים האחרונות אלפי דירות חדשות, רבות מהן במחירים "מוזלים", אך נדמה שהביקוש התפוגג ברגע שהתמריצים נחלשו או שהריבית והסביבה החיצונית השפיעה לרעה. המשותף לערים האלו: כולן נחשבו למוקדי צמיחה בשוק הדיור - חלקן בערים הגדולות, אחרות בפריפריה המתפתחת, וכולן נמצאות כעת בחזית ההאטה.

ההשפעה על היזמיות בבורסה

השלב הבא עלול להיות עמוק הרבה יותר - במיוחד בקרב החברות הציבוריות שפועלות בענף הבנייה למגורים. ירידה בקצב מכירת הדירות לא פוגעת רק במאזן המזומנים של יזמים פרטיים - אלא עלולה לשחוק את השווי החשבונאי של פרויקטים שלמים בדוחות הכספיים של חברות נדל"ן ציבוריות.

ככל שיותר דירות נשארות על המדף, כך קטן הפער בין ההכנסות החזויות לעלות הביצוע, מה שמקטין את הרווח הגולמי הצפוי ומוביל ישירות לירידה בשווי ההוגן של הנכס במאזני החברה. במילים פשוטות: אם דירה לא נמכרת - היא שווה פחות, לפחות מבחינה חשבונאית.והמשמעות היא עמוקה.

לפי ה- IFRS, חברות נדל"ן נדרשות לעדכן את שווי הפרויקטים שלהן לפי הערכת שווי עכשווית הכוללת גם משתנים כמו קצב מכירה בפועל, מחיר שוק, שיעור רווחיות גולמית ומדדים כמו מדד תשומות הבנייה. כאשר קצב המכירה נעצר או הופך לאיטי מהצפוי, והמחירים בפועל נחלשים, אפילו אם לא ירדו רשמית - השווי ההוגן נפגע, מה שמקטין את ההון העצמי של החברה. 

התוצאה עשויה להיות תגובת שרשרת: שחיקה ברווחיות המדווחת, פגיעה בשווי החברה בבורסה, ולעיתים גם מגבלות מצד הבנקים המלווים, שהם מתנים את המשך המימון בשמירה על יחס הון מסוים וקובננטים מסוימים. כל זה מתרחש כאשר הריבית במשק עדיין גבוהה, ומדד תשומות הבנייה צפוי להתעדכן בקרוב - אך עדיין לא ברור עד כמה תהיה גדולה ההשפעה. כך שהעלויות נותרות יציבות ואף עולות, בעוד ההכנסות מתנדנדות או נעצרות.

• האם הבנקים בולמים את ירידת מחירי הדירות?
• דירות בכפר סבא - ירידות מחירים בשנה האחרונה; מה יהיה בהמשך?