הפעילות המלונאית של ישראל קנדה נכנסת לבורסה: שווי של כ-1.1 מיליארד שקל אחרי המיזוג עם די.אן.איי
הפעילות המלונאית של קבוצת ישראל קנדה ישראל קנדה -2.96% נכנסת הבוקר לבורסה אחרי השלמת המיזוג עם די.אן.איי קבוצה . בשלב זה נסחרת המניה תחת השם די.אן.איי, כאשר שינוי השם ל"ישראל קנדה מלונאות" צפוי להתבצע בתקופה הקרובה. שווי השוק של החברה עם פתיחת המסחר עומד על כ-1.08 מיליארד שקל, אחרי שנקבע שער בסיס של אגורה אחת בעקבות הקצאה רחבה לבעלי מניות.
לפי מתווה העסקה, שווי פעילות המלונאות של ישראל קנדה נקבע על כ-850 מיליון שקל, בעוד שחברת די.אן.איי הוערכה בכ-140 מיליון שקל. בעקבות המיזוג מחזיקה ישראל קנדה בכ-55.7% מהמניות של החברה הממוזגת. ההון העצמי המאוחד של החברה נאמד בכ-420 מיליון שקל, מה שמציב אותה במכפיל הון של כ-2.7 טרום פתיחת המסחר במניה.
פרוטפוליו של 36 מלונות, 4,000 חדרים פעילים
פעילות המלונאות של הקבוצה הוקמה בשנת 2019, ומאז צברה פורטפוליו הכולל 36 מלונות בישראל ובחו"ל, עם כ-4,000 חדרים פעילים. חלק גדול מההתפתחות העסקית הגיע בעקבות הזדמנויות שנוצרו בתקופות משבר כמו בתקופת הקורונה, וגם בהמשך לאור המצב הביטחוני שאפשרו לקבוצה לבצע רכישות של נכסים במחירים נוחים יחסית.
במקביל למיזוג, מציגה החברה סדרת עסקאות חדשות בהיקף כולל של כ-200 מיליון שקל, כחלק מהמשך הרחבת הפעילות. בצפון הארץ התקשרה ישראל קנדה במזכר הבנות לרכישת מחצית הבעלות במתחם התיירות גליליון שבעמק החולה ובמלון כפר גלעדי שבגליל העליון. שווי שתי העסקאות מוערך בכ-140 מיליון שקל. לפי הודעת החברה, שני הנכסים ינוהלו על ידה והיא תקבל בגינם דמי ניהול שוטפים.
- ישראל קנדה: ההכנסות גדלו בשל הכרה בפרויקטים אבל שחיקה נרשמה בשורה התחתונה
- “המכירות נחתכו, הריבית חונקת - אבל יש מניות נדל״ן שעדיין מתומחרות בחסר”
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל מנהלת החברה משא ומתן לשכירת מלון בטבריה הכולל 307 חדרים, לתקופה של 15 שנה עם אופציה להארכה של 10 שנים נוספות. במסגרת ההסכם מתוכננת השקעה משותפת עם הבעלים לצורך שיפוץ ומיתוג מחדש של המלון.
באילת מקדמת החברה הצטרפות כשותפה שווה בפרויקט "42 מעלות" - מתחם הכולל תשעה בניינים, בריכה, חדר כושר ושטחים ציבוריים, הפועל במודל של השכרה לטווח קצר. ההשקעה של החברה נאמדת בכ-1.5 מיליון שקל. בנוסף שכרה החברה מלון סמוך שיפעל בנפרד, כך ששני הנכסים צפויים לפעול תחת ניהול אחד אך יפנו לקהלים שונים.
בזירה הבינלאומית ממשיכה החברה להתרחב ביוון. לאחרונה רכשה חברה יוונית המחזיקה בזכויות חכירה על בניין סמוך למלון Play Theatrou שבבעלותה באתונה. הנכס צפוי לעבור שיפוץ ולהפוך למלון בן 50 חדרים ומסעדה, שיצטרף למלון הקיים ויגדיל את היקף החדרים באתר ל-110. כמו כן החברה מנהלת מגעים לרכישת זכויות שכירות במלון נוסף באתונה בהיקף של כ-13 מיליון אירו.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
נכון להיום מפעילה ישראל קנדה מלונות 24 מלונות בישראל, 11 מלונות ביוון ומלון נוסף בקפריסין - בסך הכול כ-3,800 חדרים. במפגש המשקיעים שנערך היום הציגה החברה גם את פרויקט "מידטאון אילת", שיכלול 300 חדרים ושטחי מסחר, ונמצא בשלבי תכנון מתקדמים.
בישראל קנדה ציינו כי המהלך של הפרדת הפעילויות נועד ליצור מבנה ציבורי שיאפשר גיוסי הון וניהול ממוקד של תחום המלונאות, בנפרד מפעילות הנדל"ן היזמית של הקבוצה.
ישראל קנדה מלונאות מצטרפת לשוק הציבורי כשחקן חדש בתחום המלונאות, ומצטרפת לחברות שכבר פועלות בו ובהן פתאל פתאל החזקות , ישרוטל ישרוטל -2.06% ורשת מלונות דן דן מלונות 1.23% .
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
