מתי תיעצר ירידת מחירי הדירות ומה לא מספרים לנו על הפיל הגדול שבחדר

כל מי שחיפש לאחרונה דירה להשכרה באזור המרכז, הרגיש שמשהו בשוק נשבר. המחירים מזנקים, הדירות נחטפות תוך דקות והתחרות הפכה לבלתי אפשרית. מאחורי הכאוס הזה עומד פרדוקס כלכלי מרתק ומדאיג: דווקא תנופת הבנייה המסיבית של הפינוי-בינוי היא זו שדוחקת את השוכרים לקיר. במקום להוסיף דירות, הפרויקטים הללו גורעים מאות יחידות דיור מהשוק בבת אחת, ושולחים גלי הדף של עליות מחירים לכל ערי המרכז.

איך זה קורה? 

מיזמי הפינוי-בינוי יוצרים בשוק הדירות מצב שלא היה בעבר - הם מקטינים למספר שנים את היצע הדירות ובכך בעצם "משביתים" דירות קיימות ושולחים דיירים לשכור באזור. זה יוצר היצע שיורד באותו אזור. לצורך הדוגמה, נניח שיזם בונה ברמת גן פרויקט שבו הוא מאחד כמה בניינים עם 200 דירות, במטרה להקים פרויקט שיניב בסופו 500 דירות. ברגע שמתחילה הבנייה (ובשלבים) מופנות 200 משפחות לדירות להשכרה - פתאום יש ביקוש ל-200 דירות, והביקוש הנקודתי הזה באזור הספציפי גורם לעליית מחירים. בעקיפין, הוא גם מעלה מחירים במעגלים הרחבים יותר, כי אנשים שלא מוצאים דירה מתאימה בשכונה מתפשרים ומרחיבים את החיפוש. 

בשלב מסוים 200 המשפחות חוזרות לבניין שהושלם, ובבת אחת נוצר היצע של 200 דירות להשכרה, ואז גם יש 300 דירות חדשות שנמכרו או יימכרו, כלומר, נוצר עודף. ומכאן, שפינוי פינוי יוצר בהתחלה מחסור גדול בדירות ואז עודף, להבדיל מבנייה רגילה של פרויקט חדש שבה אין מחסור אלא תוספת של דירות. 

• מחירי הדירות: מ-660 אלף במעלות עד 4.9 מיליון בירושלים: המפה של פערי המחירים בנדל"ן
• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

 ההשפעות של פינוי בינוי על מחירי הדירות ושכר הדירה

המסקנה המתבקשת היא שפינוי-בינוי יוצר בעקיפין עליית מחירים ועלייה בשכר הדירה. הרי הביקוש נשאר זהה ופינוי ובינוי מוריד את היצע הדירות. בתיאוריה זה נכון וככל שהתחדשות עירונית מתרחשת בהיקפים גדולים יותר, כך זה יהיה משמעותי יותר. במציאות זה אכן היה אחד הגורמים לעלייה במחירי הדירות ושכר הדירה.

ולכן כאשר קצב ההתחדשות העירונית יורד, זה מוביל לפחות לחץ על המחירים. בפועל, בשנה האחרונה, מחירי הדירות ירדו (למעט בירושלים), בעיקר כי אנשים כבר לא יכולים לעמוד במחירים כאלו, ולכך נוספו גורמים כמו מלאי הדירות שגדל, ההגירה השלילית ועוד. אבל זה לא מה שקרה בשכר הדירה - הוא דווקא עלה. במציאות מדובר על שני שווקים שהם אחד, מעין כלים שלובים. אם לא קונים דירה אז נאלצים לשכור, וכך נוצר ביקוש לדירות להשכרה כשכאמור יש בהגדרה גם ביקושים שנובעים מהתחדשות עירונית. שכר הדירה בשנה עלה באופן צנוע יחסית לשנים קודמות - ב-4%, כשמחירי הדירות ירדו בשיעור שבין 5% ל-10%.  

בתרחיש של ירידת מחירי דירות ועלייה בשכר דירה, התשואה של שכר הדירה עולה. במקביל הריבית במשק כידוע יורדת, והתוצאה היא ששכר הדירה כבר מהווה בממוצע קרוב ל-3% מעלות הדירה (תשואת השקעה של 3%). במקומות מסוימים זה מגיע גם למעל 4%. הריבית אמורה לרדת מ-4% ל-3.5% בסוף השנה. יש הסבורים שהיא תרד אף ל-3.25%. זה יוריד את התשואות באפיקים הסולידיים ועשוי להחזיר את המשקיעים לשוק. אבל בינתיים הם חוששים מאוד מירידה במחירי הדירות, והם בחוץ. הם לא היו דומיננטיים בעסקאות בשנה החולפת. אם מחירי הדירות ימשיכו לרדת ושכר הדירה יתייקר, בין היתר בשל פרויקטים של התחדשות עירונית, רכישת דירה להשקעה תחזור להיות אטרקטיבית. 

• שוכרים דירה ורוצים לצאת באמצע החוזה? זה אפשרי, הנה התנאים
• הוספת מעלית בבניין ישן: כל מה שצריך לדעת על השבחת הנכס ועלויות הפרויקט
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

 האם המשקיעים יעצרו את הירידה במחירי הדירות?

העלייה בשכר הדירה בשנתיים האחרונות נובעת מהתכווצות בהיצע הדירות להשכרה מול ביקוש גדול של מפונים מהתחדשות עירונית. עזיבת משקיעים, פינוי בינוי, ומשפחות שהצטרפו למעגל השוכרים יוצרים לחץ קבוע על המחירים. הביקוש גדול מההיצע. אבל שני תהליכים יכולים לשנות את המגמה - ראשית, כאמור, משקיעים יחזרו ברגע שיקבלו תשואה טובה ביחס לפיקדונות, וככל שהריבית יורדת כך השקעה בדירות הופכת לאטרקטיבית יותר. שנית, מתחמי פינוי בינוי באזורים המבוקשים מסתיימים בהדרגה ויוצרים מצב הפוך - פינוי של דירות להשכרה וחזרה לדירה בבעלות, ותוספת של דירות רבות בפרויקט. ההיצע הגדול שייווצר יכול להוביל לירידה בשכר הדירה. זה תלוי מיקום, אבל צריך לזכור שהקבלנים והיזמים פועלים בשלב הראשון באזורי הביקוש ששם הרווחיות גבוהה, ודווקא שם צפוי תהליך מדורג של "חזרה הביתה" בנטו עם השלמת הפרויקטים. בסופו של דבר, היצע הדירות באזורים כמו מרכז ת"א ורמת גן - יעלה.  

גם אם שכר הדירה לא יעלה או יישאר סטטי, או אפילו ירד באזורים מסוימים, לא נראה שזה ישנה את המשוואה של המשקיעים. נקודת הכניסה שלהם מושפעת בעיקר מהריבית במשק ומהתשואה האלטרנטיבית.  

זה כמובן תרחיש אחד מתוך כמה אפשריים, אבל זהו תרחיש מרכזי. על פי ההנחה הזו, המשקיעים הם אלו שייכנסו לשוק ומתישהו יבלמו את הירידה במחירי הדירות, כי זה יהפוך לנכס שמניב תשואה שוטפת טובה. מתי זה יקרה? ומתי תקבלו סימן שהמחירים לקראת בלימה? כשתראו את המשקיעים חוזרים, כשתקראו או תחשבו שהכדאיות בדירה בהשקעה חוזרת להיות אטרקטיבית - וזה עניין שכבר קורה, אבל כשהריבית תרד בעוד חצי אחוז במצרפי, זה כבר יהיה כמעט גורף. 

הגירה שלילית תשבור את השוק

בעוד שנה מהיום הפיקדונות יספקו לאנשים כ-2.5%, במקרה המקסימלי 3%. אם המחירים ימשיכו לרדת לאור המגמות של עודף מלאי ומבצעים, אז התשואה של שכר הדירה על המחיר תעלה כבר למעל 3%. לכאורה השקעה סולידית טובה במיוחד, בהינתן שבמבחן של עשרות שנים למדנו שלאורך זמן דירות סיפקו עליית ערך שעולה על 4% בשנה.

מה יכול להוביל לתרחיש אחר? הסיבות הבסיסיות הן, כאמור: עודף מלאי, יוקר המחיה והקושי של אנשים לקנות דירות. אבל הסיבות האלה כשלעצמן לא יביאו לירידת מחירים של 20%, אלא לירידות של אחוזים בודדים בלבד, במקרה האידיאלי מבחינת הרוכשים מדובר בירידות של כ-10% וזה המון. התרחיש שבאמת ישנה את כללי המשחק הוא הגירה שלילית גדולה. לקראת הבחירות ואחריהן יכול להימשך תהליך של עזיבה של שכבה איכותית, בעיקר מהמרכז, ויש לכך כמובן השלכות משמעותיות, אחת מהן היא לשוק הדירות - היצע הדירות יגדל ויעזור לירידת המחירים. 

מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן