מתי ירידת מחירי הדירות תיעצר? ועל הפיל הגדול שבחדר

פינוי ובינוי יוצר בשוק הדירות מצב שלא היה בעבר - הוא מקטין למספר שנים את היצע הדירות. הוא בעצם "משבית" דירות קיימות ושולח דיירים לשכור באזור. זה יוצר היצע שיורד באותו אזור. בואו נדגים - נניח שיזם עושה ברמת גן פרויקט שבו הוא מאחד כמה בניינים עם 200 דירות במטרה להקים פרויקט שיהיה עם 500 דירות בסוף הדרך.  ברגע שמתחילה הבנייה (ובשלבים) מופנים 200 משפחות לדירות להשכרה - יש פתאום ביקוש ל-200 דירות. הביקוש הנקודתי הזה באזור הזה מעלה מחירים. הוא גם מעלה מחירים מעבר לאזור כי אנשים מתפשרים על דירה מרוחקת יותר. 

בשלב מסוים ה-200 משפחות חוזרות לבניין שהושלם. יש בבת אחת היצע של 200 דירות להשכרה. ואז גם יש 300 דירות חדשות שנמכרו או ימכרו, כלומר נוצר העודף. ומכן, שפינוי פינוי יוצר בהתחלה מחסור גדול בדירות ואז עודף, להבדיל מבנייה רגיל של פרויקט חדש שבה אין מחסור, אלא תוספת של דירות. 

 ההשפעות של פינוי בינוי על מחירי הדירות ושכר הדירה

המסקנה המתבקשת היא שפינוי בינוי יוצר בעקיפין עליית מחירים ועלייה בשכר הדירה. הרי הביקוש נשאר זהה ופינוי ובינוי מוריד את היצע הדירות. בתיאוריה זה נכון וככל שהתחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר כך זה יהיה משמעותי יותר. במציאות זה אכן היה אחד הגורמים לעלייה במחירי הדירות ושכר הדירה.

ולכן כאשר התחדשות עירונית יורדת בקצב זה מוביל לפחות לחץ על המחירים. בפועל, בשנה האחרונה, מחירי הדירות ירדו (למעט בירושלים), בעיקר כי אנשים כבר לא יכולים לעמוד במחירים כאלו, מלאי הדירות גדל, הגירה שלילית ועוד. אבל, זה לא מה שקרה בשכר הדירה - שכר הדירה דווקא עלה. זה דווקא מסתדר - מדובר על שווקים שהם שוק אחד, מעין כלים שלובים. אם לא קונים דירה אז שוכרים דירה, וכך נוצר ביקוש לדירות להשכרה כשכאמור יש בהגדרה גם ביקושים שנובעים מהתחדשות עירונית. שכר הדירה בשנה עלה באופן צנוע יחסית לשנים קודמות ב-4%, כשהמחירי הדירות ירדו בין 5% ל-10%.  

• 3 דירות בבאר שבע = דירה אחת בראשון לציון; וכמה עולה דירת 4 חדרים בנתניה?
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע מראש?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בתרחיש של ירידת מחירי דירות ועלייה בשכר דירה, התשואה של שכר הדירה עולה. במקביל הריבית במשק כידוע יורדת וכך מקבלים ששכר הדירה כבר מהווה בממוצע קרוב ל-3% מעלות הדירה (תשואת השקעה של 3%). יש מקומות שזה גם מעל 4%. הריבית אמורה לרדת מ-4% ל-3.5% בסוף שנה יש כאלו שסבורים שזה יהיה גם 3.25%. זה יוריד את התשואות באפיקים הסולידיים ועשוי להחזיר את המשקיעים לשוק. אבל בינתיים הם מאוד חוששים מירידה במחירי הדירות והם בחוץ. הם לא היו דומיננטיים בעסקאות בשנה החולפת.

אם וכאשר מחירי הדירות ימשיכו לרדת ושכר הדירה גם בשל התחדשות עירונית יעלה - האטרקטיביות ברכישת דירה להשקעה תעלה. 

המשקיעים יעצרו את הירידה במחירי הדירות?

העלייה בשכר הדירה בשנתיים האחרונות  נובעת מהתכווצות בהיצע הדירות להשכרה מול ביקוש גדול של מפונים מהתחדשות עירונית. עזיבת משקיעים, פינוי בינוי, ומשפחות שהצטרפו למעגל השוכרים יוצרים לחץ קבוע על המחירים. הביקוש גדול מההיצע. אבל שני תהליכים יכולים לשנות את המגמה - כאמור, משקיעים יחזרו ברגע שיקבלו תשואה טובה ביחס לפיקדונות וככל שהריבית יורדת כך השקעה בדירות הופכת לאטרקטיבית יותר. שנית, מתחמי פינוי בינוי באזורים המבוקשים מסתיימים בהדרגה ויוצרים מצב הפוך - פינוי של דירות להשכרה וחזרה לדירה בבעלות ובתוספת של דירות רבות בפרויקט. כלומר, פרויקטים של פינוי בינוי יוצרים בתחילת הדרך ביקושים גדולים לדירות, אבל בהמשך זה מתהפך - נוצר היצע גדול וזה יכול להוביל לירידה בשכר הדירה. זה תלוי מקום, אבל צריך לזכור שהקבלנים והיזמים פועלים בשלב הראשון באזורי הביקוש ששם הרווחיות היתה גבוהה, ודווקא שם צפוי תהליך מדורג של "חזרה הבית" בנטו עם השלמת הפרויקטים. היצע הדירות באזורים כמו מרכז ת"א ורמת גן - יעלה.  

• הושלם השלב הראשון בפינוי מחנה "מטווח 24״ בראשון לציון
• התחדשות על הנייר ומחסור בשטח: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסכמת את 2025
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• מחירי הדירות בשכונה המבוקשת נפלו ב-20%; ולמה זה היה ידוע...

גם אם שכר הדירה לא יעלה או ישאר סטטי, או אפילו באזורים מסוימים יירד, לא נראה שזה ישנה את המשוואה של המשקיעים. נקודת הכניסה שלהם בעיקר מושפעת מהריבית במשק והתשואה האלטרנטיבית. 

זה כמובן תרחיש אחד מתוך כמה, אבל תרחיש מרכזי. בתרחיש הזה, המשקיעים הם אלו שייכנסו לשוק ומתישהו יבלמו את הירידה במחירי הדירות כי זה יהפוך לנכס שמניב תשואה שוטפת טובה. מתי זה יקרה? ומתי תקבלו סימן שהמחירים לקראת בלימה? כשתראו את המשקיעים חוזרים, כשתקראו או תחשבו שהכדאיות בדירה בהשקעה כבר חוזרת להיות אטרקטיבית - וזה עניין שכבר קורה, אבל כשהריבית תרד בעוד חצי אחוז במצרפי זה כבר יהיה כמעט גורף. שנה מהיום הפיקדונות יספקו לאנשים כ-2.5%, במקרה המקסימלי 3%. אם המחירים ימשיכו לרדת לאור המגמות של עודף מלאי ומבצעים, אז התשואה של שכר הדירה על המחיר תעלה כבר למעל 3%. לכאורה השקעה סולידית טובה במיוחד בהינתן שדירות על פני זמן במבחן של עשרות שנים סיפקו עליית ערך שעולה על 4% בשנה.

מה יכול לתרחיש אחר? כאמור המגמות הבסיסיות: עודף מלאי, יוקר המחייה והקושי של אנשים לקנות דירות. אלו סיבות מרכזיות, אבל הן לא יביאו לירידת מחירים של 20%, אלא ירידות של אחוזים, במקרה האידיאלי מבחינת הרוכשים עוד 10% וזה המון. התרחיש הבאמת משנה כללי משחק הוא הגירה שלילית גדולה. לקראת הבחירות ואחרי הבחירות יכול להימשך תהליך של עזיבה, בעיקר מהמרכז של שכבה איכותית ויש לזה כמובן השלכות מאוד גדולות, אחת מהן היא לשוק הדירות - היצע הדירות ייגדל ויעזור לירידת המחירים. מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן