מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן

מחירי הדירות בירידה. על פי הלמ"ס המחירים יורדים כבר 8 חודשים ברציפות. סיכוי מאוד גבוה שהירידות ימשכו. ראשית, הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של כחודשיים וחצי ומהשטח אפשר להבין שהמחירים ממשיכים לרדת. שנית, כל הנתונים על שוק הדירות מרמזים על היצע גדל מול ביקוש שנמוך ממנו, כלומר - עודף היצע שלוקח את המחירים למטה. בשטח רואים ירידת מחירים של אפילו 10% מתחילת השנה, בלמ"ס מצביעים על תל אביב כמקום שבו הירידה בולטת ביותר- קצב שנתי של כ-9%. השאלה הגדולה - לאן הולכים מכאן, ואיך תראה 2026?

נתחיל בנתונים. בשבוע שעבר התפרסמו נתוני התחלות הבנייה ונתון סיום הבנייה. גם הנתונים האלו מלמדים על היצע גבוה בבנייה לצד ביקוש מתון יותר. נתוני הלמ"ס מראים כי ב-12 החודשים עד ספטמבר החלה בנייתן של כ-76 אלף דירות נטו, לאחר ניכוי הריסות בהתחדשות עירונית. מספר זה עולה על תוספת משקי הבית השנתית הממוצעת של כ-55 אלף דירות. וצריך לדבר על הפיל שבחדר - הגירה.

על פי ההערכות היתה הגירה שלילית מאזור המרכז של כ-40 אלף איש נטו, בערך 10 אלף דירות שנוספו להיצע הדירות. זה בעצם מלמד שהפער בין ההיצע הגדול לביקוש אפילו גדול יותר. 

נתון שני שמלמד על הכיוון - קבלנים משתמשים בהטבות מימון כדי לשמור על קצב מכירות. חלקם מציעים ריבית 0% על משכנתה ל-10-20שנים, או הלוואות ללא ריבית עד מיליון שקל לעשר שנים, שחוסכות כ-50-60 אלף שקל בשנה לרוכש. מבצעי תשלום נמוך ראשוני כמו 10%/90% פחות יעילים כעת בגלל המגבלות של בנק ישראל, והמעבר להצעות דחיית תשלומים נרחבת יותר בולט, בעיקר בפריפריה אבל לא רק. מדובר על מבצעים בסגנון - כנסו עכשיו שלמו עוד שנה. כנסו, ריבית המשכנתא עלינו ל-10 שנים ועוד. הנה דוגמה:  הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה. 

• מחירי הדירות: מ-660 אלף במעלות עד 4.9 מיליון בירושלים: המפה של פערי המחירים בנדל"ן
• מתנה לתושבי שכונת התקווה - חצי מיליון שקל לדירה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

גמר הבנייה עמד על 58 אלף דירות ב-12 החודשים האחרונים, עלייה של 4% מהתקופה הקודמת. אז ההתחלות מגיעות כאמור ל-76 אלף, גמר הבנייה 58, זה אומר שהמלאי דירות בתהליך גדל, ונזכיר שיש כ-84 אלף דירות במלאי שעדיין לא נמכרו וזו כמות ששקולה בערך לשנה וחצי.   

גמר הבנייה עלה כי הענף משלים פרויקטים בקצב גבוה יותר, אחרי המחסור הגדול שהיה בעובדים. מדובר בדירות שחלקן כבר נמכרו על הנייר וחלקן לא כשאחת השאלות החשובות היא מה קורה עם הדירות שנקנו במבצעי 80/20 ו-90/10. אלו מבצעים שהחלו לפני כשלוש שנים והתחזקו בשנתיים האחרונות. בינתיים, על פי גלית בן נאים סגנית הכלכלן הראשי והאחראית על תחום הנדל"ן במשרד הכלכלן הראשי, כ-6% מהרכישות האלו בוטלו, אבל החשש של הקבלנים שהקצב הזה יעלה דרמטית בשנה הקרובה. כשמדברים עם קבלנים הם אומרים שהם לא רואים ביטול של יותר מ-10% מהעסקאות, אבל החשבון פשוט - ירידת מחירים של קרוב ל-10%, הופכת את העסקה של 80/20 ללא כלכלית. ההנחה במבצע 80/20 שקולה לסדר גודל של 6% עד 8%. הרוכשים משלמים 80% בסוף התהליך - נניח אחרי שלוש-ארבע שנים, במקום לשלם בערך ליניארית על פני התקופה, כלומר דחייה נטו של שנה וחצי עד שנתיים. 80% במשכנתא בריבית של כ-5.2%-5.5% כפול שתיים זה באזור 8% פלוס, אם זו שנה וחצי זה מעל 6%. נניח  שמדובר בחיסכון-הנחה של 7%. זה לא מספק אם המחירים ירדו ב-10%. כלומר, האופציה הזו כבר לא כדאית לרוכשים , היא מחוץ לכסף, ויש כאלו שיעדיפו לוותר על הסכום הראשוני ולבטל את העסקה. 

הקבלנים אומרים לנו עד 10%, סיכוי טוב שה יהיה עשרות אחוזים רבים. זה תלוי כמובן במחירים בהמשך הדרך. שנת 2026 עשויה להיות השנה של הביטולים. ואז תהיה מכה כפולה בשוק - לא רק שההיצע עולה על הביקוש, אלא שההיצע מתרחב כי יש כאלו שהחזירו את הדירות לשוק.  זה יחייב את הקבלנים להאיץ את המבצעים על הדירות האלו וזה אומר - ירידת מחירים נוספת.    

• פרויקט ירושלמי חדש לאלביט הדמיה: צפי להכנסות של כחצי מיליארד שקל עד 2031
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• משכירי דירות שמעלימים מס - רשות המסים בדרך אליכם

ביטולי העסקאות בשנה האחרונה בולטים באזור הדרום בדירות זולות עקב קשיי תקציב של הרוכשים ובאזור תל אביב בדירות יקרות. תל אביב מתבררת כעקב אכילס של שוק הדירות בשנה האחרונה - המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים.

כשלוקחים את כל הגורמים בחשבון מגלים שהסיכויים לירידת מחירים נוספת נראים גבוהים. אבל צריך לזכור שיש  140 אלף זכאים לדירות של דירה בהנחה כשבשנה הקרובה יהיו על פי הידוע כעת רק 2 הגרלות בהיקף של עד 14-15 אלף דירות. כלומר, רוב הזכאים מחוץ למשחק. מעבר לכך, ההנחות יהיו צנועות מבעבר, וזה מוביל לכך שיהיו זכאים שיחליטו על רקע ירידת המחירים בשוק החופשי לחפש דירה. בסוף זה שאלה של מחיר. השאלה הגדולה היא באיזו נקודה הביקוש יחזור. אף אחד לא יודע אם זה יהיה בירידה של 3%, 4%, או 7%, רק קחו בחשבון שירידה של 3% בשנה הקרובה, תוביל לכך שבחמש השנים הדירות עלו בין 4% ל-5% בשנה בממוצע. לא נורא. השנתיים של הירידות, אחרי השנים של הזינוקים, יחזירו את הממוצע לטווח סביר. זה יכול לרדת יותר, כשבוחנים את ה-10 שנים האחרונות אז כדי לרדת לממוצע של 4%-5% עלייה בשנה, יש צורך בירידה של כ-8% בשנה הבאה. 

כמה דירות החלו להיבנות נטו ב-12 חודשים עד ספטמבר?

כ-76 אלף דירות, הרבה יותר מהצורך ל-55 אלף משקי בית חדשים בממוצע שנתי.

מדוע קבלנים עוברים להצעות ריבית 0% ל-10-20 שנים?

מבצעי תשלום נמוך ראשוני פחות יעילים מול עודף היצע, והטבות דחייה מגבירות מכירות בטווח הקצר.

מה מאפיין את מסירות הדירות בשנה הבאה?

ריכוז גבוה מעסקאות 2023-2025 עם דחיית תשלומים של מבצעי 80/20, והתשלום המרכזי יידרש במסירה. לכן יש סיכוי טוב שנראה ביטולי עסקאות רבים

מה שיעור הביטולים ומה הסיבה העיקרית?

6% מעסקאות 2023 בוטלו , בעיקר בדירות זולות בדרום עקב מגבלות תקציב של רוכשים וכן בדירות יוקרה בת"א בגלל ירידת מחירים משמעותית שהפכה את העסקה ללא כדאית.