המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים

נתוני הלמ"ס שפורסמו היום מצביעים על המשך מגמה שלילית בענף הנדל"ן, עם הצטברות של 83,580 דירות לא מכורות. מדובר במלאי שיספיק ל-29.2 חודשים. לכאורה, אין בעיה של דירות, יש מספיק היצע, אלא שהקבלנים טוענים שהמלאי הזה כולל גם דירות לא גמורות. אז מה? גם אם חצי מהדירות האלו ואפילו פחות - לא גמורות, זה אומר שיש מלאי גדול של דירות. גם אם הן יהיו מוכנות עוד שנה-שנתיים, זה הרבה, כי במקביל יש גם התחלות בנייה. כלומר, המלאי מבטא מצב נקודתי, אבל מול הרכישות והירידה במלאי יש התחלות בנייה.

לכן, השאלה אולי החשובה ביותר היא הקצב. מה היקף הרכישות של דירות חדשות, ועל פי הקצב בחודשים האחרונים המלאי הזה יספיק כאמור ל-29.2 חודשים. אלא שהקבלנים יודעים לווסת כמויות ומחירים. כאשר הם מבינים שזה יוצר ציפייה להורדת מחירים וכאשר בפועל יש ירידות מחירים, הם באופן טבעי ואולי לא טבעי - סוג של אמירות בתקשורת ורמיזות, מקפיאים את הבנייה. התחלות הבנייה בירידה, ולכן מול הגידול במלאי, צפוי שבעוד מספר רבעונים, זה יתהפך.  

בכל מקרה, על פי הלמ"ס - בשלושת החודשים האחרונים, אוגוסט-אוקטובר 2025, נמכרו כ-19,870 דירות, ירידה של 9.8% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ואילו בניכוי עונתיות המגמה הפוכה - נצפתה עלייה בשיעור של 5.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נצפו ירידות הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות, 12.1% ו-11.6% בהתאמה. כ-40.2% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, כ-7,990 דירות, כ-35.6% מהן בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נרשמה עלייה של 7.4% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מאי-יולי 2025), ובניכוי עונתיות – עלייה של 17.2%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) נרשמה ירידה דומה של 16.7% הן בנתון המקורי והן בניכוי עונתיות.

59.8% מסך הדירות שנמכרו בחודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 הן דירות יד שנייה, כ-11,880 דירות. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של 18.6%, ובניכוי עונתיות,  ירידה מתונה של 1.1%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (אוגוסט-אוקטובר 2024) גם בסדרה זו נרשמו ירידות הן בנתון המקורי והן בנתון מנוכה העונתיות – 8.7% ו-7.8%, בהתאמה.

• שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
• "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

בחודש אוקטובר 2025 נמכרו 4,650 דירות מתוכן 41.1% הן דירות חדשות, כ-1,910 דירות. מתוך הדירות החדשות כ-45.8% דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. 58.9% מהדירות שנמכרו הן דירות יד שנייה, כ-2,740 דירות.

בחינת נתוני המגמה של סך הדירות שנמכרו מראה כי מחודש אוקטובר 2021 עד חודש אפריל 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.9% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, מחודש מאי 2023 עד יוני 2024 נרשמה עלייה בקצב של 2.5% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. מחודש יולי 2024 המגמה מתהפכת ונצפית ירידה חודשית ממוצעת של 1.2%. מבחינת המגמה של סך הדירות החדשות שנמכרו, עולה כי מחודש אוגוסט 2021 עד מרץ 2023 נצפתה ירידה ממוצעת של 3.8%, ואילו מחודש אפריל 2023 עד מאי 2024 נצפתה מגמת עלייה של 3.8% בממוצע לחודש. מחודש יוני 2024 עד יוני 2025 המגמה מתהפכת ונצפית ירידה של 2.4% בממוצע לחודש. בארבעת החודשים האחרונים נרשם שינוי במגמה עם עלייה חודשית ממוצעת של 0.9%.

• לא כל הורדת ריבית מחזקת את שוק הדיור - תסתכלו על מה שקורה בעולם
• מה עדיף - דירה חדשה או יד שנייה? הטעויות שעולות מאות אלפי שקלים
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

בסדרה דירות יד שנייה שנמכרו, מאוקטובר 2021 עד אוגוסט 2023 חלה ירידה בשיעור של 3.6%, ואילו מספטמבר 2023 עד נובמבר 2024  נצפתה מגמה חיובית עם עלייה ממוצעת של 2.9% בחודש. בדצמבר 2024 התהפכה המגמה ונצפו ירידות בשיעור של 2.2% בממוצע לחודש. 

מאפיינים גאוגרפיים

מחוזות המרכז והדרום מובילים בסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים אוגוסט-אוקטובר 2025 – 24.3% ו- 21.3%, בהתאמה. בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, במכירת דירות חדשות נרשמה מגמה מעורבת לפי מחוז, ואילו בדירות יד שנייה המגמה אחידה ונרשמו ירידות בכל המחוזות. דירות שנמכרו לפי מחוז, אוגוסט-אוקטובר 2025 לעומת מאי-יולי 2025:

דירות חדשות שנותרו למכירה

בסוף אוקטובר 2025, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-83,580 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) היה 29.2 חודשים. 31.8% הדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (26,570 דירות) ו-24.8%.

בערים הגדולות המונות יותר מ-100 אלף תושבים, מובילה תל אביב-יפו עם כ-10,690 דירות שנותרו למכירה, ואחריה ירושלים עם כ-8,320 דירות שנותרו למכירה. מבין הערים שאינן נמנות על הערים הגדולות, הערים המובילות במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה  הן: לוד (2,780), באר יעקב (2,340), רעננה (1,560), אופקים (1,500), קריית גת (1,440), קריית אונו (1,380), רמת השרון (1,180), קריית ביאליק (1,150) ואור יהודה (1,030).

בתל אביב קצב מכירת הדירות הוא כ-2,200 דירות בשנה. המלאי - 10,690 יספיק לכ-5 שנים. זה מלאי גדול. זה סימן להיצע גדול מול ביקושים נמוכים. זה יכול להשתנות, אבל כשחוזרים שנתיים אחורה לקצב המכירות, מבינים שאם לא יהיה "בום" בביקושים, יהיו כאן קבלנים במצוקה - גם בת"א. קצב הדירות שנמכרות נמוך מאוד לעומת המלאי.