"מחירי הדירות יעלו ב-3% ב-12 החודשים הקרובים"

שוק הדיור נמצא כבר תקופה ארוכה בין שני כוחות מנוגדים. מצד אחד, הרוכשים זהירים יותר. הריבית עדיין גבוהה ביחס לשנים עברו, המשכנתאות מכבידות, והמלחמה הוסיפה שכבה נוספת של אי ודאות. מצד שני, המחסור הבסיסי בדירות גמורות עדיין כאן, לפי זה ולפי מכלול של גורמים נוספים שיפורטו למטה, לידר צופים שמחירי הדירות עשויים לעלות בכ-3% במהלך 12 החודשים הקרובים.

התחזית הזאת נשמעת אולי מפתיעה על רקע החולשה בביקושים והירידות האחרונות שאנחנו רואים בפועל בשוק אבל היא נשענת על נקודה פשוטה. כשמנתחים את השוק נותנים הרבה משקל על כמה דירות מתחילות להיבנות, ופחות על כמה דירות באמת מגיעות לשוק. לידר מציינים שהיתרי הבנייה עלו ל-23 אלף יחידות דיור ברבעון הראשון ול-85 אלף יחידות בשנה האחרונה. גם התחלות הבנייה נותרו גבוהות יחסית, עם 18 אלף יחידות ברבעון הראשון, קצב שנתי של 72 אלף יחידות, ו-76 אלף יחידות בשנה האחרונה. אבל הבעיה נמצאת בקצה השני של התהליך. סיומי הבנייה ירדו ל-15.8 אלף יחידות ברבעון הראשון, קצב שנתי של 63 אלף יחידות, לעומת 16.3 אלף יחידות ברבעון הרביעי של 2025. בשנה האחרונה הושלמו 63 אלף יחידות. כלומר, צינור הבנייה נראה פעיל, אבל הדירות שמוכנות לאכלוס עדיין מגיעות בקצב מתון יחסית. במילים אחרות, יש הרבה דירות על הנייר ובאתרי הבנייה, אבל פחות דירות שאפשר להיכנס אליהן בפועל.

יש עוד נתון שממחיש את הפקק הזה: מספר הדירות בבנייה פעילה עלה לשיא של 211.7 אלף יחידות. משך הבנייה הממוצע ירד ל-37.1 חודשים, לעומת 38.1 חודשים ברבעון הקודם, אבל הוא עדיין גבוה לעומת 34.2 חודשים לפני שנתיים. המשמעות היא שיש הרבה דירות “בדרך”, אבל הדרך הזאת עדיין ארוכה. עבור רוכש שמחפש דירה מוכנה, ועבור שוכר שמחכה להיצע חדש, זה לא פתרון מיידי.

לכן השאלה המרכזית היא הביקוש השוטף. קצב גידול האוכלוסייה התמתן לכ-1.1% בשנים האחרונות, לעומת קרוב ל-2% בעבר. ועדיין, בלידר מעריכים כי אם נוספים כ-60 אלף משקי בית ישראליים חדשים בשנה, ובמקביל גדל מספר העובדים הזרים, נדרשות בישראל כ-65-68 אלף דירות בשנה. זה כבר קרוב מאוד לקצב סיומי הבנייה בפועל, ובחלק מהאזורים כנראה אף מעליו. כאשר מלאי הדירות המוגמרות נמוך יחסית לביקוש הכולל, ירידה זמנית במחירים יכולה להתחלף די מהר בהתייצבות ובהמשך בעלייה.

גם שוק השכירות מתחיל לאותת על כך. קצב העלייה במחירי השכירות האיץ ל-4% בשנה, לעומת 2.9% בחודש הקודם. בעת החלפת דיירים הקצב הגיע ל-6.8%, לעומת 3.6% קודם לכן. זה נתון תנודתי, אבל הוא חשוב. שכר דירה הוא המקום שבו המחסור בדירות מורגש מהר יותר מאשר במחירי העסקאות, מפני שהשוכר פוגש את השוק בכל שנה או שנתיים, בעוד שהקונה יכול להמתין. אם השכירות מתחזקת, חלק מהרוכשים עשויים לחזור לשוק מתוך מחשבה שהמתנה כבר חוסכת פחות.

המאקרו מוסיף שכבה נוספת. בלידר מציינים שהמשק עדיין מתקשה לחזור לרמת הפעילות שלפני המלחמה: המדד המשולב של בנק ישראל עלה ב-1.1% במאי, אבל בשלושת החודשים האחרונים ירד בממוצע ב-0.4%, ורמת הפעילות עדיין נמוכה בכ-1.5% לעומת פברואר, טרם פרוץ המלחמה. במקביל, נתוני כרטיסי האשראי מצביעים על קיפאון או על עלייה מתונה בצריכה הפרטית.

רוצים מידע נוסף על לידר?

ועדיין, דווקא הסביבה הזאת יכולה לתמוך בשוק הדיור דרך הריבית. האינפלציה השנתית עומדת על 1.9%, אינפלציית הליבה על 1.6%, והשקל החזק יחד עם הירידה במחירי הנפט מפחיתים חלק מהחשש האינפלציוני. בלידר מעריכים שמדד מאי ממשיך לתמוך בהפחתת ריבית של 0.25% בהחלטת בנק ישראל ב-6 ביולי. ריבית נמוכה יותר, גם אם מדובר במהלך הדרגתי, משפרת את יכולת הרכישה במשכנתאות ומחזירה חלק מהביקוש שנדחק החוצה.

שוק העבודה מוסיף עוד נדבך. שיעור ההשתתפות ירד ל-61.6% במאי, לעומת 62.7% בתחילת השנה, בין היתר בשל גיוסי מילואים וירידה במספר מחפשי העבודה. מדד ההידוק בשוק העבודה עלה ל-1.10, ובנק ישראל מצביע על קצב עליית שכר של כ-6% במגזר העסקי. שכר שעולה, גם בסביבה מורכבת, תומך בביקוש לדיור לאורך זמן.

• 20 מיליארד דולר בשנה: כך מלאנוקס הפכה לכוח שמחזק את השקל
• לידר על ג'נריישן קפיטל: "השקעות של מאות מיליארדים; וצבר של יותר מ-17 מיליארד שקל"

התחזית לעלייה של 3% במחירי הדירות אינה חזרה לראלי של השנים הקודמות. היא יותר תיקון מתון מתוך שוק שנמצא במחסור מבני, עם קצב גמר בנייה שאינו סוגר פערים מהר מספיק, שכירות שמתחילה להתחמם וריבית שעשויה לרדת. אחרי תקופה שבה רוכשים רבים ישבו על הגדר, ירידה קטנה במשכנתאות ושיפור בתחושת הביטחון הכלכלי יכולים להספיק כדי להחזיר חלק מהם לשוק.