זכו בדירה בהנחה - וקיבלו הודעה: "הפרויקט התבטל"; ההפסד: כמיליון שקל

492 משפחות שזכו בדירה מוזלת בבית שמש קיבלו הודעה חריגה ממשרד הבינוי והשיכון: ההסכמים בפרויקט "כתר הרמה" מול היזם בוטלו. מאחורי ההודעה עומד סכסוך מתמשך בין המדינה לשפיר סביב פרויקט גדול שכבר התקדם בשטח, אבל נתקע בין התייקרות עלויות, טענות לעיכובים בהיתרים ובתכנון, מחסור בעובדים מאז המלחמה, ופער עמוק בין תנאי המכרז המקוריים לבין המציאות.

המדינה טוענת שהיזם חרג מאבני הדרך שנקבעו במכרז, התקדם בקצב שאינו תואם את ההתחייבויות, דחה מתווים להסדרת המשך הביצוע וביקש שינוי מהותי בתנאים הכלכליים. שפיר, מנגד, טוענת שהפרויקט נפגע משילוב של שינויי תכנון, בעיות בהיתרים, עלויות שעלו, מלחמה ומחסור בכוח אדם. באמצע עומדים הזוכים, שממתינים מ-2022 לחתום על חוזים ורואים איך ההטבה הגדולה שקיבלו הולכת ועולה כי המחירים בבית שמש קופצים יותר מכל מקום אחר, ומצד שני - חוששים מביטל העסקה, דבר שכאמור בסוף קרה. 

מחיר הזכייה בפרויקט עמד על כ-10,000 שקל למ"ר לפני מע"מ, סביב 11.8 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ. מחירי השוק בבית שמש כיום גבוהים בהרבה - מעל 20 אלף שקל למ"ר. הפער מול מחיר הזכייה מגיע לכ-10,000 שקל למ"ר. בדירה של 100 מ"ר מדובר בכמיליון שקל. בדירות גדולות יותר, הפער עשוי להיות גבוה עוד יותר.

זו אינה הנחה תאורטית. עבור משפחה שזכתה בדירה במחיר מופחת, מדובר בכסף אמיתי. כעת מציב משרד השיכון בפני הזוכים שתי אפשרויות בעייתיות. אפשרות אחת היא להישאר ברשימת הזוכים המקורית ולהמתין לסיום ההליך המשפטי סביב הפרויקט. אפשרות שנייה היא להירשם להגרלות נוספות של "דירה בהנחה". במקרה שבו זוכה מבית שמש יקבל דירה בהגרלה אחרת, הוא יוסר מהרשימה בפרויקט כתר הרמה. מצד אחד, הגרלה חדשה יכולה לספק ודאות מסוימת. מצד שני, היא עלולה למחוק זכייה היסטורית בתנאים שכבר כמעט נעלמו משוק הדיור.

כתר הרמה הוא פרויקט רחב במתכונת "תכנן ובנה", הכולל 836 דירות, מהן 60% במחיר מופחת, לצד כ-200 יחידות לדיור מיוחד, שטחי מסחר, מוסדות ציבור, בית ספר, גני ילדים, בית כנסת ושטחי שירות. זו הייתה אמורה להיות שכונה שלמה ברמת בית שמש ד', אזור ביקוש חרדי מובהק. חלק מהבניינים כבר הגיעו לשלבי שלד וחלקם קרובים יותר לגמר, ולכן התחושה של הזוכים קשה במיוחד: הקרקע קיימת, הבנייה החלה, מבנים עומדים בשטח - ועדיין אין חוזה רכישה ואין מועד מסירה.

ההסתבכות הזו חושפת חולשה במכרזי "תכנן ובנה". המדינה מעבירה ליזם אחריות רחבה על תכנון, פיתוח ובנייה, לעיתים בהיקפים גדולים מאוד. כשהכול מתקדם כמתוכנן, המודל אמור לייצר שליטה טובה יותר בלוחות זמנים. אבל כשההיתרים מתעכבים, מדד תשומות הבנייה עולה, הריבית מייקרת את המימון ושוק העבודה בענף נפגע, פרויקט ענק עלול להיכנס למבוי משפטי וכלכלי. כל חודש עיכוב מגדיל את הפער בין מחיר הזכייה לבין מחיר השוק.

במאי התקבלה החלטה לבטל את חוזה הפיתוח ואת חוזה הבנייה של הפרויקט. בהמשך פעל משרד השיכון לחילוט הערבויות שהעמידה שפיר נתיב: ערבות ביצוע של 40 מיליון שקל וערבות קיום של 3 מיליון שקל, שתיהן צמודות למדד תשומות הבנייה ממאי 2019. הסכום אמור לסייע בהשלמת הפרויקט, אבל גם 43 מיליון שקל בתוספת הצמדה הם סכום מוגבל ביחס לפרויקט של מאות דירות ולפערי השווי שנוצרו לזוכים.

מקרים דומים כבר הופיעו בתוכניות הדיור המסובסד. באופקים, למשל, זוכים בפרויקט דירה בהנחה נותרו בלי יזם אחרי ביטול השתתפותו במכרז, וקיבלו אפשרות להירשם להגרלות חדשות תוך שמירת הזכייה המקורית. בבית שמש המקרה גדול וכבד יותר: יותר משפחות, אזור ביקוש חזק, פרויקט שהתקדם בשטח ופער כספי חריג.

גם רוכשי שוק חופשי סביב אותו פרויקט כבר נפגעו. ב-2025 התבקשו 52 רוכשי דירות לחתום על הסכמי ביטול או לעבור לדירות אחרות בשכונה תוך תשלום הפרשים. הרוכשים טענו אז שהדירות שרכשו התייקרו בינתיים בחצי מיליון עד מיליון שקל, ושקיבלו הצעות שאינן משקפות את מלוא הנזק. שפיר טענה שהפרויקט נפגע ממחסור בעובדים בעקבות המלחמה.

• ההגרלה חוזרת: 7,922 דירות ב-19 יישובים ב"דירה בהנחה" - מחצית למילואימניקים
• אחרי עיכובים - דירה בהנחה חוזרת; איפה ומה הסיכויים שלכם?

המלכוד לזוכים רחב יותר. מי שמוגדר כחייב גיוס שטרם הסדיר את מעמדו, או בת זוגו, עשוי להיתקל בחסימה בהרשמה להגרלות חדשות. כלומר, מסלול היציאה שמציע משרד השיכון פתוח רק לחלק מהמשפחות. האחרות נשארות עם הזכייה המקורית, ההליך המשפטי וחוסר ודאות סביב הגוף שישלים את הפרויקט, לוחות הזמנים והמחיר הסופי.