נרקיסים בראשון לציון: המחירים כמעט לא ירדו למרות החולשה בעיר

שכונת נרקיסים במזרח ראשון לציון מצליחה בינתיים לשמור על רמת המחירים שלה, גם בזמן שמחירי הדירות בעיר בירידה. מחיר הדירה הממוצע בשכונה נותר כמעט וללא שינוי, לעומת ירידה של כ־7% בממוצע העירוני. חשוב לציין - אכן מרגישים בשכונה ירידה בעסקאות ומצב של האטה משמעותית כמו שרואים בשאר האזורים. אבל מבחינת המחירים - כמעט ולא הייתה השפעה בשנה האחרונה. 

דירת 4 חדרים ממוצעת נמכרת כיום סביב 2.3 מיליון שקל, המחיר הממוצע למ״ר עומד על כ- 25-28 אלף שקל, ובפרויקטים החדשים המחירים עשויים לעמוד כבר על כ- 2.9-3.2 מיליון שקל.

מחנה צריפין בעבר, 3,500 דירות בהמשך

מדובר בשכונה חדשה שנמצאת עדיין בתהליך בנייה ואכלוס, ולכן תמהיל העסקאות משתנה מחודש לחודש. בחלק מהבניינים הדירות כבר מאוכלסות כמה שנים, באחרים הן נמסרות כעת, ויש גם פרויקטים שבהם האכלוס צפוי רק בעוד שנתיים או שלוש שנים. הבדלים בגיל הבניין, בשטח הדירה, בקומה, במפרט ובמועד המסירה משפיעים מאוד על המחיר ועלולים להטות את הממוצע.

השכונה הוקמה על כ-632 דונם משטחי מחנה צריפין שפונו, והיא מתוכננת לכלול כ-3,500 דירות בבניינים בגבהים שונים, מארבע קומות ועד מגדלים בני 26 קומות. עד סוף 2023 אוכלסו בה 1,723 דירות שבהן התגוררו כ-4,074 תושבים, אבל הבנייה והאכלוס נמשכים. התוצאה היא שכונה די צעירה, עם בנייה חדשנית יחסית ואוכלוסייה שמורכבת במידה רבה ממשפחות. מצד שני - יש בה גם מאפיינים של אזור שעדיין לא השלים את תהליך ההקמה שלו.

המחירים בשכונה ועסקאות שבוצעו

העסקאות שנרשמו בחודשים האחרונים ממחישות את רמת המחירים. דירת 4 חדרים ברחוב הצבר 3, בשטח של 106 מ״ר ובקומה הראשונה בבניין משנת 2022, נמכרה במאי השנה תמורת 2.75 מיליון שקל. באותו חודש נמכרה דירת 4 חדרים נוספת ברחוב מאיר דגן 3, בשטח של 107 מ״ר ובקומה הרביעית בבניין משנת 2024, באותו מחיר בדיוק.

בדירות הגדולות יותר נרשמו מחירים גבוהים מעט יותר. דירת 5 חדרים ברחוב ירושלים 129, בשטח של 130 מ״ר ובקומה הרביעית, נמכרה ביוני בכ־3.03 מיליון שקל. דירת 6 חדרים ברחוב הבה״דים 6, בשטח של 136 מ״ר ובקומה ה-14, נמכרה באותו חודש בכ־3.2 מיליון שקל. מנגד, דירת 3 חדרים ברחוב ירושלים 126, בשטח של 79 מ״ר ובקומה השמינית, נמכרה בכ-2.33 מיליון שקל.

המחיר החציוני של דירות 4 חדרים בעסקאות שנרשמו בשנה האחרונה עומד על כ-2.75 מיליון שקל. בשכונה בוצעו בתקופה זו כ-112 עסקאות, וכשליש מהן היו בדירות 3 חדרים, שנמכרו סביב 2.28 מיליון שקל. הנתונים מצביעים על פעילות קיימת, אבל מתרחשת לאט. וגם מראים שהכניסה לשכונה כבר אינה זולה: אפילו דירת 3 חדרים מתקרבת לרף של 2.3 מיליון שקל, ודירה משפחתית של 4 חדרים דורשת סכום גבוה מכך.

מחיר השיווק גבוה יותר ממחיר העסקה בפועל

המחירים המבוקשים כיום גבוהים מהמחירים שבהם נסגרו עסקאות. דירת 4 חדרים ברחוב ירושלים 120, בשטח של 127 מ״ר ובקומה ה-18, מוצעת בכ-2.89 מיליון שקל. דירה דומה ברחוב החילות 3, גם היא בשטח של 127 מ״ר ובקומה ה-15, מוצעת בכ-3.15 מיליון שקל. דירת 5 חדרים ברחוב שלמה לוי 18, בשטח של 125 מ״ר, מוצעת בכ-3.34 מיליון שקל.

הפער הבולט ביותר נמצא בדירת 3 חדרים ברחוב החילות 6, בשטח של 92 מ״ר ובקומה העליונה, שעבורה מבוקשים כ-2.75 מיליון שקל - מחיר דומה לזה שבו נמכרו לאחרונה דירות 4 חדרים בשכונה. עם זאת, מחיר מבוקש אינו מחיר עסקה. הוא משקף את נקודת הפתיחה של המוכר, ואילו המחיר הסופי נקבע רק לאחר משא ומתן, והתחשבות במצב הנוכחי בו אנחנו נמצאים שמבטא שוק שלא כל מחיר מבוקש מקבל את התמורה, אלא יש יותר מקום להורדות מחירים.

• טען לזכויות של דייר מוגן במחסן - אבל מה הסתתר בו?
• אברמוביץ: השכונה בת ה-90 שנחשבת ל"לב הפועם" של המערב הישן

עבור מי שמתעניין ברכישת דירת 4 חדרים, המחסום הראשון הוא ההון העצמי. רוכש של דירה יחידה יכול לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס, ולכן נדרש להביא לפחות 687.5 אלף שקל ממקורותיו. לכך מתווסף מס רכישה של כ-33 אלף שקל, כך שהסכום הראשוני מגיע לכ-720 אלף שקל עוד לפני שכר עורך דין, תיווך, מעבר, שיפוץ, ריהוט והוצאות נלוות אחרות. בפועל, רוכש שאינו רוצה להגיע לעסקה ללא כרית ביטחון יזדקק לסכום גבוה יותר.

גם המשכנתא עצמה כבדה, מימון של 75% על דירה במחיר 2.75 מיליון שקל פירושו משכנתה של כ-2.06 מיליון שקל. בהנחת ריבית ממוצעת של כ-4.9% ופריסה ל-30 שנה, ההחזר ההתחלתי מוערך בכ-10,900 שקל בחודש. הסכום בפועל תלוי בתמהיל המשכנתה, בהצמדות ובריבית שיקבל הלווה מהבנק, והוא עשוי להשתנות לאורך התקופה.

אם רוצים שההחזר יהיה באזור שליש מההכנסה הפנויה, משק הבית צריך להכניס כ-33 אלף שקל נטו בחודש. הבנק אמנם בוחן כל משק בית לפי מצבו, התחייבויותיו ויציבות הכנסותיו, אך בדרך כלל דירה כזו אינה נגישה לרוב הזוגות הצעירים ללא שכר גבוה, הון עצמי שנצבר לאורך זמן או סיוע משמעותי מהמשפחה. מחיר של למעלה מ- 2.6-2.7 מיליון שקל אולי נמוך מחלק מהשכונות המבוקשות בגוש דן, אך הוא כבר מציב את נרקיסים בחלק היקר של ראשון לציון.

ומה לגבי המשקיעים?

מבחינת משקיעים, התמונה אינה בהכרח מפתה יותר. שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ- 7,100-7,300 שקל בחודש, והתשואה השנתית הממוצעת מוערכת בכ-3% מדובר בתשואה נמוכה יחסית עבור משקיע שמחפש תשואה שוטפת, אבל אלה רמות התשואה שרואים בגוש דן, וזה עוד הרף העליון. כך לדוגמא בתל-אביב יש אזורים שגם תקבלו פחות מ-2.5%. מדובר בתשואה שאינה מספקת פיצוי גבוה על עלויות המימון ועל ההון העצמי הנדרש. משקיע שקונה כיום מסתמך במידה רבה על האפשרות לעליית ערך עתידית, אך זו כמובן אינה מובטחת, במיוחד בתקופה שבה השוק מתמודד עם ריבית גבוהה, קצב עסקאות איטי מאוד ומלאי גדול של דירות חדשות.

הבדלים בתוך השכונה

בתוך נרקיסים עצמה קיים פער די משמעותי בין דירות בבניינים שכבר אוכלסו לבין דירות בפרויקטים חדשים שנמצאים בבנייה. בפרויקט של חברת אפרידר נמכרה בסוף מאי דירת 5 חדרים בשטח של 139 מ״ר ובקומה התשיעית בכ-4.55 מיליון שקל, עם אכלוס הצפוי ב-2028. בפרויקט של חברת פסגות אור נמכרה במרץ דירת 6 חדרים בשטח של 169 מ״ר בכ-4.85 מיליון שקל, עם אכלוס הצפוי בשנה הבאה.

• רישיון תיווך כבר לא מספיק: מי מצליח לשרוד כשמספר העסקאות יורד?
• פסגות אפק: דירת ארבעה חדרים ב-2.3 מיליון, והמחירים יורדים

מבחינת השירותים לתושבים, בשכונה פועלים בתי הספר היסודיים נרקיסים ושיבולים, לצד קריית החינוך השש־שנתית מקיף י״ג על שם יצחק נבון ומספר גני ילדים. קווי אוטובוס מחברים אותה למרכז ראשון לציון ולתל אביב, והיא נהנית מנגישות יחסית לכבישים 431 ו־44. לאורך שדרות ירושלים מתוכנן גם הקו החום, שאמור לפעול כציר תחבורה ציבורית מהיר ולשפר את החיבור לאזורים נוספים בעיר ובסביבה.

אלא שבינתיים, חלק מהתושבים משלמים את מחיר הבנייה המתמשכת. אתרי עבודה פעילים, עומסי תנועה בשעות הבוקר ומצוקת חניה הם חלק מהקשיים של שכונה שמספר תושביה גדל במהירות. מוסדות הציבור והתחבורה נדרשים להדביק את קצב האכלוס, והתושבים רוכשים אמנם דירה חדשה, אך בסביבה שעדיין נמצאת בתהליך התאמה לאוכלוסייה שגדלה וגדלה.

הפער הגדול ביותר נחשף כאשר משווים בין רוכשים בשוק החופשי לבין הזוכים בתוכנית מחיר למשתכן. מי שזכה בהגרלה בשכונה בשנת 2019 שילם עבור דירת 4 חדרים כ־1.6-1.8 מיליון שקל. כיום דירה דומה נמכרת סביב 2.8-2.9 מיליון שקל. כלומר, בתוך מספר שנים נוצר פער המתקרב למיליון שקל ואף יותר - סכום הגבוה מההון העצמי המינימלי שנדרש כיום מרוכש חדש.