הערה קטנטנה בתשריט עלתה למשכירה 198 אלף שקל

קטינה אורי ובניו השכירה חנות בשטח של 400 מ"ר ברחוב ההגנה בראשון לציון ללאטי עזרא קירור ואספקה, שרצתה להפעיל בה אטליז - חנות למכירת בשר ועופות. דמי השכירות: 26 אלף שקל בחודש, לתקופה של ארבע שנים עם אופציה להארכה. הכל נראה פשוט, עד שהתברר שיש בעיה קטנה - אבל ממש קטנה.

בהיתר הבנייה של המבנה מופיעה מגבלה מפורשת: החנות מוגדרת כחנות ללא מזון. כלומר מבחינת הרשויות, אי אפשר בכלל לקבל שם רישיון עסק למכירת בשר. הבעיה היא שההגבלה הזו לא כתובה בשום מקום בהסכם השכירות עצמו. היא מופיעה רק בתשריט שצורף כנספח, ובאותיות כה זעירות, שכפי שקבע בית משפט השלום בראשון לציון, "לא ניתן להבחין בה בעין בלתי מזויינת וללא זכוכית מגדלת".

השוכר גילה את האמת המרה רק חודשים לאחר החתימה, כשפנה לעירייה כדי לקדם את פתיחת העסק. נציג מטעמו, הנדסאי אדריכלות בשם שלומי כץ, נפגש עם גורם ברשות, שלו נמסר במפורש כי אי אפשר לקבל רישיון לאטליז במקום. כץ תיעד זאת במכתב חד וברור: לפי ההיתר, אי אפשר להקים חנות מזון בנכס, ופקידי הרישוי אישרו זאת בעל פה ובכתב.

בעקבות כך, שלח בא כוחו של השוכר הודעת ביטול להסכם השכירות, ודרש בין היתר את החזרת הצ'קים והכספים ששולמו. המשכירה מצדה, טענה שהשוכר בעצמו הצהיר בהסכם שבדק את המצב התכנוני וראה שהוא מתאים, ושבאותה הקומה פועלים עסקי מזון נוספים - כך שלא ייתכן שהיה איסור גורף.

"רב הנסתר על הגלוי"

בית המשפט לא קנה את הגרסה של המשכירה. השופט רפי ארניה ציין כי מדובר בחברה ותיקה ומנוסה בתחום הנדל"ן, שרכשה את הבניין מחברה אחרת - ולפני אותה עסקת רכישה בהחלט היה עליה לבדוק את היתר הבנייה. כמו כן, מנכ"ל החברה המשכירה הגיש בעבר תביעה נגד המוכרת הקודמת בטענה שהיא זו שהסתירה ממנו את קיום ההגבלה, אך הוא מעולם לא טען בפירוש שלא ידע על ההגבלה עצמה, רק שלא שם לב לתיבה הקטנה בתשריט.

בית המשפט תיאר זאת כך: "רב הנסתר על הגלוי בתצהירו" של המנכ"ל. כלומר מה שהוא לא אמר, אמר יותר ממה שהוא כן אמר. השופט הצביע גם על כך שהמשכירה מעולם לא תבעה את עורך הדין שליווה אותה ברכישה, ולא הביאה אותו להעיד - דבר שנזקף לחובתה.

השופט גם דחה את הטענה שהתשריט עצמו, המצורף להסכם, מספיק כדי לצאת ידי חובת הגילוי: לדבריו, כשבעלים של נכס יודע על פגם ממשי בו, אסור לו "להתחמק מתוצאות אי גילויו המפורש והברור" באמצעות תניית פטור כללית וסתומה, גם אם היא חתומה.

מי משלם על מה

לגבי השוכר עצמו, נקבע שהוא לא ידע על ההגבלה מראש, וגם לא היה חייב לחשוד בה, ולכן ביטול ההסכם מצדו היה כדין. בסיכומו של דבר, בית המשפט חייב את המשכירה להשיב לשוכר את דמי השכירות ששולמו (52 אלף שקל), וכן לפצות אותו על דמי תיווך (26 אלף שקל) ושכר טרחת ההנדסאי כץ (13,860 שקל).

אבל לא הכל הלך לטובת השוכר: בעניין הארנונה שהוא שילם עבור החנות (כ-133 אלף שקל), בית המשפט קבע שהוא היה יכול וצריך לבדוק את המצב התכנוני מוקדם יותר, או למסור לעירייה הודעת חדילה ולהיפטר מהחיוב - ולכן הוא יקבל בחזרה רק 80% מהסכום, בניכוי אשם תורם של 20%. גם תביעת אובדן הרווחים נדחתה, משום שחוות הדעת החשבונאית שהוגשה לא נתמכה בדו"חות כספיים, וגם משום שלפי הדין אי אפשר לתבוע גם פיצויי הסתמכות וגם פיצויי קיום באותה תביעה.

• קנתה חנות, וחיכתה כמעט שלוש שנים שהקבלן יפנה אותה

בסך הכל חויבה המשכירה לשלם לשוכר 198,353 שקל בתוספת ריבית, ועוד 45 אלף שקל שכר טרחת עורך דין. תביעתה המקורית של המשכירה נדחתה במלואה, ותיק ההוצאה לפועל שהיא פתחה נגד השוכר נסגר.