תבעו 950 אלף שקל על ליקויים - וקיבלו 71 אלף
בית המשפט בעפולה חייב את הקבלן לפרק ולהרכיב מחדש את מערכת הביוב תוך 90 יום, אחרי שהמומחה הגדיר את מצבה כקטסטרופלי
בניין מגורים בן תשע קומות ושלושים דירות ברחוב הגלבוע 42 בעפולה נמסר לדייריו בינואר 2016. עשר שנים, שני הליכים משפטיים מקבילים ושתי חוות דעת של מומחה בית משפט לאחר מכן, קבע בית משפט השלום בעפולה כי הקבלן המבצע ישלם לנציגות הבית המשותף 71 אלף שקל בגין עלות התיקונים ברכוש המשותף, ובנוסף יפרק וירכיב מחדש על חשבונו את מערכת הביוב והניקוז של הבניין.
התביעה הוגשה ביוני 2019 בידי נציגות הבית המשותף ועשרות בעלי דירות נגד א. ג'ברין בע"מ, הקבלן המבצע, ונגד אחיסמך פיתוח פרויקטים בע"מ, יזמית הפרויקט. מומחה התובעים העריך את עלות תיקון הליקויים ברכוש המשותף ב-949,923 שקל, ולצדם נתבעו כ-150 אלף שקל בגין עוגמת נפש. בשלב הסיכומים העמידו התובעים את הדרישה הכספית על 490,130 שקל, והגדילו את רכיב עוגמת הנפש ל-200 אלף שקל עבור 51 תובעים.
מה מצא מומחה בית המשפט בקו הביוב?
המהנדס רפאל גיל, שמונה מומחה מטעם בית המשפט באוגוסט 2022, ערך ביקורים חוזרים בבניין במהלך 2023 ובחן דוח צילום פנים צנרת של חברת אינפרטק. בחוות דעתו המשלימה קבע כי קיים כשל מהותי במערכת הביוב והניקוז בפיתוח החוץ. בצדו הדרומי של הבניין נמצאו חיבורים לקויים בין קווי השוחות ושיפועים הפוכים, ובצדו הצפוני שוחות סתומות ובהן לכלוך רב. שוחות ניקוז מי הגשמים נמצאו סתומות באופן שאינו מאפשר כלל לבדוק את מוצא הניקוז.
גיל סירב לתמחר את התיקון. בחקירתו הנגדית הגדיר את מצב המערכת כ"קטסטרופלי", והסביר כי אומדן כספי עלול להביא את הדיירים לחסרון כיס בשל ליקויים נסתרים שיתגלו רק במהלך העבודה. לדבריו, "הדרך הראויה היא מתן צו עשה המחייב את הנתבעת לבצע את מלוא התיקונים בפועל", והוא אף הצהיר כי הוא מוכן לפקח על הביצוע בעצמו.
הקבלן טען לאורך ההליך כי הנזק לקו הביוב נגרם בידי קבלן אחר שהקים בניין סמוך. המומחה דחה את הטענה: "קו הביוב של הבניין מתחבר ישירות למערכת הביוב העירונית, ולא ניתן לקבוע כי קבלן אחר הוא שגרם לליקויים שנמצאו". עוד קבע כי הבניין הסמוך נבנה לאחר הקמת הבניין נשוא ההליך, וכי "הקרקע הבעייתית באזור (קרקעות טופחות) הייתה צריכה להילקח בחשבון בתכנון ובביצוע".
ארון כיבוי אש חלוד ותשעה מטפים חסרים
גיל הפנה לבדיקת ההנדסאי עופר דדון מיום 22 ביוני 2016, כחמישה חודשים בלבד לאחר מסירת הרכוש המשותף, שבה נמצא כי רכזת כיבוי האש לקויה. "אין זה סביר שמערכת כיבוי האש תהיה לקויה בחלוף כחמישה חודשים בלבד ממסירת הבניין", כתב, והוסיף כי מדובר ב"ליקוי בטיחותי חמור" שלא תוקן במשך כשבע שנים. בארונות כיבוי האש לא נמצאו מטפים כלל, ובפרוטוקול מסירת הרכוש המשותף מ-20 בינואר 2016 אין כל אזכור למסירתם, ולכן הורה לספק תשעה מטפים בעלות 2,450 שקל.
בדיקה במד לייזר העלתה כי בוויטרינות הכניסה הותקנה זכוכית רגילה בעובי 6 מ"מ במקום זכוכית בטיחותית מחוסמת לפי התקן הישראלי 938. גם רכיב זה הועבר למסלול של צו עשה. ליקויים אחרים גולגלו דווקא לפתחם של הדיירים: המומחה קבע כי "רמת התחזוקה של חדרי המדרגות ירודה", וכי במשך למעלה משבע שנים לא בוצעה תחזוקה בסיסית של צביעת הקירות. גם ליקויים שנחשפו שנים רבות אחרי הבנייה הובילו בעבר לחיוב החברות שבנו ושיווקו את הנכס.
מדוע נמחקו מרבית סעיפי התביעה?
המכשול המרכזי של התובעים היה הליך קודם, ת"א 36789-04-16, שהתנהל בין הקבלן ליזמית. באותו הליך מונה המהנדס רונן שטרנברג כמומחה בית המשפט, והעריך את הליקויים ב-62,490 שקל, מתוכם 50,650 שקל ברכוש המשותף. הקבלן חויב אז לשלם 161,250 שקל בתוספת מע"מ. השופטת ודאד יונס גנאים קבעה כי אותן קביעות חוסמות חלק ניכר מן התביעה הנוכחית: "שוכנעתי כי מתקיימת קרבה משפטית מספקת בין היזם, אשר ניהל את ההליך הקודם נגד הנתבעת, לבין התובעים בהליך דנן".
עם זאת הגבילה את התחולה: "תחולתו של ההשתק אינה משתרעת על כל טענה שהועלתה בהליך זה, אלא חל אך ורק על פלוגתאות זהות שנדונו והוכרעו במפורש או מכללא בהליך הקודם". בהתאם לכך חולקו הליקויים לשתי קבוצות, ורק אלה שלא נדונו בעבר תומחרו מחדש.
- בית המשפט חייב קבלן ב-139 אלף שקל אחרי שיפוץ של 214 אלף
- ויתרו על זכות לתבוע כדי לקבל את מפתח - ותבעו בכל זאת
טענת הקבלן כי חלפו תקופות הבדק והאחריות נדחתה, בין היתר בשל כתב אחריות ושיפוי שנחתם מול היזמית. "אף אם ביחס לליקוי מסוים חלפו תקופות הבדק או האחריות הקבועות בחוק, אין בכך, כשלעצמו, כדי לפטור את הנתבעת מאחריותה החוזית, מקום שבו היא נטלה על עצמה בהסכם התחייבות רחבה ומקיפה יותר מזו הקבועה בדין", נכתב. טענות דומות בדבר תקופת אחריות מקוצרת נדחו גם בהליכים אחרים.
2,000 שקל לדירה על שנים של הצפות
יושב ראש ועד הבית, אבנר יוסף, העיד כי מערכת האינסטלציה והביוב "החלה לקרוס", כי מי ביוב חדרו לפיר המעלית ושיתקו אותה לפרקי זמן, וכי הדיירים נדרשו להזמין ביובית לריקון מאגרי הביוב. מנגד הצהיר ניזאר ג'בארין מטעם הקבלן כי בחברה קיימת מחלקה ייעודית לטיפול בפניות דיירים, וכי "לפנים משורת הדין ולצורך שמירה על שמה" מוכנה החברה לבצע חלק מהתיקונים בלי להודות באחריות.
בית המשפט פסק פיצוי מתון: 2,000 שקל לכל דירה, כפול שלושים דירות, 60 אלף שקל בסך הכול. "התובעים נאלצו להתמודד לאורך זמן עם ליקויים ברכוש המשותף, מדובר בין היתר בכשלים בתשתית, הצפות ביוב חוזרות ונשנות, וחדירות מים למבנה", נכתב, אך נלקח בחשבון גם שהדיירים כבר קיבלו חלק מהפיצוי מן היזמית וכי הקבלן ביצע תיקונים בתקופת הבדק ואחריה.
עלות התיקונים שתומחרה עמדה על 40,650 שקל, ולה נוספו 50% בגין קבלנים מזדמנים, סך הכול 71 אלף שקל כולל ריבית והצמדה. עוד נפסקו 30 אלף שקל בגין הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. סך התשלום הכספי: 161 אלף שקל.
הקבלן קיבל 90 יום מיום המצאת פסק הדין כדי לפרק ולהרכיב מחדש את השוחות והצנרות, לחבר את צינורות מי הגשם למערכת העירונית ולהחליף את זיגוג הוויטרינה, הכול בפיקוח המהנדס גיל ועל חשבון הנתבעת. עשר שנים אחרי המסירה, האדמה סביב הבניין נפתחת שוב.
