הקבלן טען: “האחריות היתה לשנה” - מה קבע ביהמ"ש?

כמו הרבה סכסוכי ליקויי בנייה, גם הסיפור הזה התחיל בצורה שקטה יחסית. בית דו-משפחתי ברחוב הכרם בטל מנשה, משפחה צעירה שמגשימה חלום מגורים, ושיפוץ שנראה בתחילת הדרך כמו תוספת טבעית: עוד קומה, עוד חדרים, יותר מרחב. אבל בתוך כמה שנים, מה שנראה כבית חדש ומסודר התחיל לשדר סימנים אחרים לגמרי. רטיבות, לחות, עובש, קור חודר בקירות, ולצד כל אלה, השאלה האם מדובר בליקויים רגילים של השנים הראשונות, או בכשל יסודי בבנייה עצמה?

במרכז פסק הדין עומדת תביעה שהגיש ישראל ינקלוביץ נגד סען הבית - חברה קבלנית שבנתה את הבית במקור מטעם היזם, ובהמשך התקשרה עם התובע בהסכם נוסף לביצוע עבודות הרחבה ובניית קומה שנייה מעל הבית. לפי בית המשפט, "עיקר התביעה עוסק בכשלים נטענים במסגרת בניית התוספת, בהתאם להסכם". הקבלן מצדו העלה טענות הגנה שונות, ובראשן טענות של התיישנות, היעדר אחריות בחלוף השנים, וטענה כי העבודה בוצעה בהתאם לתוכניות.

התובע סיפר כי הוא ורעייתו רכשו את הבית מהיזם ב-2012, כשהנתבעת היתה הקבלן המבצע. עוד לפני מסירת הבית בפועל, הם התקשרו עם הנתבעת ב-10 בינואר 2012 בהסכם לביצוע עבודות בנייה נוספות - תוספת והרחבה מעבר למה שנכלל בתוכנית המכר המקורית. הסכום שנקבע עבור התוספת היה 370 אלף שקל כולל מע"מ, "בנוסף לתוספות במחיר וזיכויים שהוסכמו". לטענת התובע, הנתבעת סיימה את העבודה בפברואר 2013, והמשפחה נכנסה להתגורר בבית במהלך אותה השנה. אלא שבחלוף כשנתיים, בתחילת 2015, לטענת התובע התגלו ליקויים משמעותיים, בייחוד בחלק המערבי של הקומה הראשונה. הוא תיאר כיצד בבית הופיעו רטיבות ולחות שהובילו לטחב ולעובש בקירות ובתקרה, והתחושה היתה שהבעיה אינה מקומית אלא קשורה לאופן שבו נבנו הקירות והאיטום.

בכתב התביעה פורטו שורה של רכיבים: קיר המטבח שנהפך לקיר חוץ אך לא נבנה בהתאמה לתקן, טענות לבידוד תרמי ואקוסטי לקוי, בעיות איטום בממ"ד, ובעיקר מצב שבו הקומה העליונה, שנבנתה מעל בית דו-משפחתי, נשארה בחלקה חשופה לחלוטין משום שהשכנים לא בנו קומה נוספת. המשמעות, לפי התובע, היתה שקיר שלכאורה תוכנן כקיר פנימי בין יחידות, התנהג בפועל כקיר חוץ, ללא בידוד. התוצאה היתה קור קיצוני, עובש, וריח חריף שהתפרץ יום אחד והוביל לגילוי הבעיה.

• כ-69 מיליון שקל: קבלן מאום אל-פחם מואשם בניכוי חשבוניות פיקטיביות
• בניית שלד למבנה חדש: איך לבחור קבלן עם הניסיון המתאים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הקבלן טען שבין הצדדים סוכמה אחריות לשנה אחת בלבד

במקביל, הקבלן הכחיש את רוב הטענות, וטען כי אינו המוכר של הבית אלא נתן שירותי בנייה בלבד, וכי הבית עצמו נרכש מהיזם ולא ממנו. בנוסף, הוא העלה טענה מקדמית על היעדר סמכות מקומית, וטען שהתביעה היתה צריכה להתברר בירושלים או בחיפה. אבל הטענה המשמעותית יותר מבחינתו היתה זו שנשמעת לא פעם במחלוקות כאלה: חלף הזמן. הקבלן טען שהעבודות הסתיימו עוד באוגוסט 2012, כתב התביעה הוגש בינואר 2021, ולכן מדובר בהתיישנות. הוא גם טען שבין הצדדים סוכמה אחריות לשנה אחת בלבד. זו הנקודה שנהפכה לחזית המרכזית בתיק: האם אפשר בכלל להגיש תביעה על ליקויי בנייה אחרי כל כך הרבה שנים? האם העובדה שהליקויים התגלו רק ב-2015 משנה את התמונה? ומה המשמעות של טענת הקבלן כי "האחריות היתה לשנה בלבד?".

השופט ישראל פת קבע באופן חד-משמעי שהתביעה לא התיישנה. הוא הזכיר את סעיף 8 לחוק ההתיישנות - סעיף שמדבר על מצב שבו העובדות שיוצרות את עילת התביעה "נעלמו מן התובע… מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן", ובמקרה כזה ספירת ההתיישנות מתחילה מהמועד שבו העובדות נודעו לתובע. השופט הבהיר כי מדובר בחריג לכלל ההתיישנות, ולכן הנטל להוכיח זאת הוא על התובע, אך קבע שבנסיבות כאן, בהינתן לוחות הזמנים והראיות, התביעה הוגשה במועד. הנתבעת ניסתה גם לטעון לשיהוי, כלומר שגם אם אין התיישנות, התובע השתהה יותר מדי. אבל גם כאן השופט דחה את הטענה וציטט הלכה שקובעת כי שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות אינו מתקבל בקלות, ובדרך כלל דורש הוכחה שהתובע זנח את זכותו או שהנתבע שינה מצבו לרעה. בית המשפט קבע שדבר מזה לא הוכח, ולכן אין מקום לדחות את התביעה מהסיבה הזאת.

ואז הגיעה הטענה שהקבלן כנראה בנה עליה הרבה: "האחריות היתה לשנה בלבד". בית המשפט לא רק שלא קיבל אותה, אלא ממש פירק אותה לחלקים. השופט קבע בהכרעת הדין כי הטענה "סותרת תניות מפורשות בהסכם", וכי אין לה שום ראיה או אסמכתה במסמכים. מעבר לכך, הוא הפנה להודאת מנהל הנתבעת עצמו במהלך החקירה הנגדית, שהודה בה כי דרישת האחריות לשנה לא מופיעה בהסכם. השופט אף ציין שמדובר בטענה בעל פה נגד מסמך בכתב, ושגם אם היה מקבל את העמדה שאין להחיל כאן את חוק המכר (דירות) במלואו, עדיין קיימת אחריות בדיני נזיקין.

• המחוזי תקף את העירייה עקב ביטול חניית נכה לבן 85
• מאסר וכסף: בתי המשפט מחמירים עם גנבי רכוש מנובה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הפיצוי הענק בוטל: השופטים המליצו - והצדדים הסכימו

בטון או בלוקים?

לצד התמונה המשפטית, בית המשפט נכנס לעומק השאלה ההנדסית. כאן, המוקד היה בעיקר סוגיית הקירות שנבנו מבטון ולא מבלוקים מבודדים. השופט הסביר את ההבדל בצורה כמעט בשפה עממית: "בטון הוא מוליך של קור, בשונה מבלוקים. בלוקים הם מבודדים". הוא ציין כי קיר בטון צריך השלמה באמצעות שכבות בידוד כמו קלקר או חיפוי מתאים, ושבמקרה הזה "אין כל חולק שהקירות אכן נבנו מבטון רגיל ולא בודדו". המחלוקת היתה סביב מי נתן את ההנחיה לבנות כך, והאם זה היה לפי תוכניות.

כדי להכריע, מונה מומחה מטעם בית המשפט - המהנדס דובי דוד. הוא הגיע לבית, בדק, ענה על שאלות הבהרה, ולבסוף גם נחקר בבית המשפט. חוות דעתו היתה מרכזית מאוד, והשופט בהחלטתו קבע שהוא מאמץ אותה במלואה. המומחה אישר שחלק מבעיות העובש והרטיבות נעלמו לאחר שהתובע ביצע תיקונים בעצמו, אך במקביל קבע שליקויים מרכזיים אכן נבעו מהבנייה, והעריך את עלות התיקונים בכ-54,581 שקל כולל מע"מ, לפני התאמות. המומחה גם קבע שכשהתיקונים מבוצעים על ידי קבלן מזדמן ולא על ידי הקבלן המקורי, העלויות עולות בכ-30%. כאן השופט קיבל את עמדת התובע. הנתבעת הכחישה אחריות, התובע פנה אליה לאורך השנים, ובמצב כזה הוא לא חייב להמתין עוד עד שהקבלן יואיל לתקן. השופט הזכיר פסיקה שלפיה קבלן שמכחיש ליקויים יכול לאבד את זכותו לבצע את התיקון בעצמו.

אחת הנקודות הדרמטיות בתיק היתה דווקא בתכתובת הישנה בין הצדדים. התובע הציג הודעות מייל שממנה עלתה גרסה מתפתחת של מנהל הנתבעת: בתחילה נטען שהמהנדס חייב לבנות קיר בטון, אחר כך נכתב שהמהנדס דווקא שינה לקיר בלוקים, ובאמצע הופיעו ניסיונות לעזור בלי לקחת אחריות. באחד המיילים כתב מנהל הנתבעת כי, “הבית נבנה לפי תוכנית המהנדס. המהנדס חייב אותנו לבצע קיר בטון ולא קיר בלוקים”, ולאחר מכן הואר הוסיף שאין זה באחריותו כי בתוכנית האדריכלית לא צוין טיח תרמי. יום לאחר מכן, הוא כבר כתב כי, “נכון המהנדס היה בשטח והודיע שהוא משנה את הקיר לקיר בלוקים… רציתי לעזור לך באיזשהו מקום אבל אתה התעקשת שאתה רוצה תוספת של קלקרים ואני לא מתעסק עם הדברים האלו”.

המומחה חיזק את גירסת התובע

המומחה מטעם בית המשפט, בעדות שנכנסה לפרוטוקול של פסק הדין, חיזק את גרסת התובע בצורה חדה. כשהוצגה לו תכנית העבודה, הוא נשאל מה קובע הסימון, והוא השיב כי, "האדום… זה בלוקים, כחול זה בטון". ואז הגיע המשפט שהפך את המחלוקת על ראשה: "כלומר, לפי התוכנית הזאת, הקיר היה צריך להיות קיר בלוקים… והוא לא קיר בלוקים".

בסופו של דבר, בית המשפט פסק לתובע פיצוי על עלויות תיקון בסכום כולל של 70,955 שקל (לאחר תוספת של 30% בגין קבלן מזדמן), וכן 20 אלף שקל בגין עגמת נפש. בנוסף, נפסקו החזר שכר מומחה מטעם התובע, השתתפות בשכר מומחה בית המשפט, הוצאות שונות, אגרה חלקית ושכר טרחת עורך דין. בסך הכל, כשמחברים את הרכיבים המרכזיים, מדובר בפיצוי כולל שמתקרב ל-120 אלף שקל. השופט לא הסתיר את הביקורת שלו על הדרך שבה התיק נוהל ונגרר לאורך שנים. הוא ציין שמדובר בהליך שנמשך כחמש שנים, עם ארבעה דיונים ו-79 החלטות, ושזהו הליך "שניתן היה לייתר אותו, במיוחד נוכח חוות דעת מומחה ביהמ"ש". הוא גם ציין שבתחילה הנתבעת לא היתה מיוצגת, דבר שהכביד על ניהול ההליך, ושחלק מטענות ההגנה סתרו במפורש את ההסכם עצמו.

אם הקבלן אומר שהאחריות היא לשנה בלבד, איך זה שבית המשפט בכלל המשיך לדון בתביעה?
מכיוון שבית המשפט בדק מה כתוב באמת בהסכם ולא הסתפק בסיסמה. בפסק הדין נקבע שהטענה הזאת פשוט לא נתמכת במסמכים, ואפילו המנהל של החברה הודה בחקירה שהעניין הזה לא מופיע בהסכם. מעבר לזה, השופט קבע שההסכם מדבר על אחריות בסגנון חוק המכר (דירות), ולכן לא מדובר במשהו שאפשר לקצר על הדרך לשנה אחת.

למה הקבלן לא הצליח לסגור את התיק בטענה של התיישנות, אם עברו יותר משבע שנים?
משום שלפי בית המשפט, מה שקובע זה לא רק מתי בנו את הבית, אלא מתי התובע באמת גילה את הבעיה. כאן נקבע שהליקויים התגלו רק ב-2015, ואז התביעה הוגשה בתחילת 2021, כלומר בתוך תקופת הזמן שמאפשר החוק, במצב כזה. השופט הסביר שזה מקרה קלאסי שבו העובדות לא היו ידועות בזמן, ולכן מנגנון ההתיישנות לא חוסם את התביעה.

מה הדבר שהכי הפיל את הקבלן מבחינת הראיות?
דווקא המסמכים וההתכתבויות. במהלך הדיון עלה שהקבלן אמר לתובע דברים שונים בזמנים שונים, ובמיילים אפילו הופיעה גרסה שהשתנתה. זה יצר תחושה של חוסר עקביות, ובית המשפט גם ציין שמנהל החברה ענה המון פעמים "לא זוכר", מה שפגע מאוד באמינות שלו. בנוסף, הקבלן טען שאין תוכניות, אבל התברר שהוא כן קיבל תוכניות בעבר, ואפילו אמר שזרק אותן עם השנים.

למה בכלל זה משנה אם הקיר נבנה מבטון או מבלוקים? זה לא אותו קיר?
ממש לא. בית המשפט ומומחה בית המשפט הסבירו את זה בצורה פשוטה: בטון מעביר קור הרבה יותר, ובלוקים מסוימים דווקא מבודדים. אז אם בונים קיר מבטון בלי להוסיף שכבת בידוד, הבית נהיה קר, נוצרת לחות, ואז עובש. כלומר זה לא עניין של אסתטיקה או קטנוניות - זה משפיע ישירות על איכות החיים בבית.

אם התובע כבר תיקן חלק מהבעיות בעצמו, למה עדיין מגיע לו פיצוי?
מפני שבית המשפט אמר שזה שהתובע תיקן כדי להציל את הבית לא מוחק את האחריות של הקבלן. להפך. נקבע שכשקבלן מכחיש אחריות ומתנער מהתיקון, התובע לא חייב להמשיך לרדוף אחריו ולהישאר עם עובש בבית. לכן בית המשפט גם קיבל את זה שהתובע נעזר בקבלנים אחרים, ופסק סכום גבוה יותר בגלל שהתיקון דרך קבלן מזדמן יקר יותר.

למה בית המשפט לא פסק לתובע את כל מה שהוא דרש מלכתחילה?
מכיוון שלא כל דרישה מגיעה אוטומטית לפיצוי, גם אם זה נשמע הגיוני. במקרה הזה, בית המשפט הלך בעיקר לפי מומחה בית המשפט, והכיר רק בליקויים שהוכחו ושאפשר לשים עליהם תג מחיר ברור. בנוסף, השופט שם גבול ברור מאוד: התובע לא יכול במהלך התיק לקפוץ לסכומים גבוהים יותר ממה שתבע מלכתחילה, בייחוד אם זה כבר מעבר למה ששילם עליו אגרה.

מה אם בעל הבית כבר מכר את הנכס? הקבלן לא יכול להגיד "טוב, אז אין לך נזק יותר"?
הוא ניסה להגיד משהו בסגנון הזה, אבל בית המשפט דחה את זה באופן חד משמעי. בפסק הדין נקבע שגם אם הבית נמכר, עדיין אפשר לפצות את מי שסבל מהליקויים בזמן שהוא גר שם. כלומר העובדה שמכרת לא מוחקת את השנים שבהן סבלת מקור, רטיבות ועובש בבית.

איך בסוף הגיעו לכמעט 120 אלף שקל, אם עלות התיקון היתה בערך 70 אלף שקל?
משום שהפיצוי לא היה רק לפחי כמה שעולה לשפץ. מעבר לעלות התיקונים (כולל התוספת על קבלן מזדמן), בית המשפט פסק גם סכום נפרד על עוגמת נפש, והוסיף גם החזרים על חלק מההוצאות שהיו לתובע בניהול ההליך: שכר מומחים, השתתפות בעלות מומחה בית המשפט, הוצאות שונות, חלק מהאגרה ושכר טרחת עורך דין. הכל ביחד מתכנס לסכום כללי שמתקרב מאוד ל-120 אלף שקל.