אילת: העיר הכי דרומית, מתחרה במחירי הדירות במרכז

אילת היא אולי העיר הכי לא הגיונית בשוק הנדל"ן הישראלי. מצד אחד עיר תיירות קטנה, עם כ-58 אלף תושבים בלבד, כלכלה שנשענת בעיקר על מלונאות ומסחר, שוק תעסוקה מוגבל ובעיות תשתית ובריאות כרוניות. מצד שני מחירי דירות שמתחרים בערים במרכז הארץ, ולפעמים אפילו עוקפים אותן. מי שחושב שבגלל המרחק מהמרכז, האבטלה שזינקה בזמן המלחמה או המצב הביטחוני, הוא ימצא שם דירה במחיר מציאה - כדאי שיחשוב שוב.

מחיר הדירה הממוצע באילת כיום הוא כ-1.75 מיליון שקל, ושכר הדירה הממוצע בעיר נע סביב 4,300 שקל בחודש. בשוק מוצעות כיום מאות רבות של דירות למכירה, כשעסקות רבות נרשמות מדי חודש בשכונות החדשות שנמצאות בצפון העיר.

אבל הממוצע העירוני לא מספר את כל הסיפור. המחיר למ"ר באילת משתנה בצורה דרמטית בין השכונות הוותיקות לפרויקטים החדשים, ובשנים האחרונות דווקא הפרויקטים החדשים הם אלה שמושכים את המחיר הממוצע כלפי מעלה, ובחוזקה.

איך זה קרה: מ-2024 ועד היום

הקפיצה הכי בולטת בשוק האילתי קרתה בשכונת שיפולי ההר, שהיא שכונה חדשה שמתוכננת לחבר את אילת לקיבוץ אילות והבנייה שלה אמורה להסתיים ב-2027. באמצע 2024 פורסמו נתוני שמאות שהראו שדירת חמישה חדרים ממוצעת בסביבת הפרויקט עולה כ-2.46 מיליון שקל, כלומר כ-19.2 אלף שקל למ"ר. המחיר הזה כבר אז התקרב לרמות שנרשמות בצפון השרון, ועקף בבירור את הממוצע המקובל בערי הפריפריה, שנע בדרך כלל בין 15 ל-19 אלף שקל למ"ר.

בפרויקטים היוקרתיים יותר המחירים היו אף גבוהים מכך: בפרויקט Cyan שבשכונה, שכולל בריכה ומבנים בסגנון בוטיק, נמכרו דירות במחירים של 24-23 אלף שקל למ"ר, ובדירות הקטנות של שלושה חדרים המחיר הגיע עד ל-28 אלף שקל למ"ר. כבר אז אנשי מקצוע בשוק המקומי תיארו את זה כנתון "בלתי הגיוני" ביחס למיקום, אבל הביקוש לא נעצר.

ואכן, המחירים המשיכו לטפס. בשכונת שחמון, שכונת היוקרה של אילת, המגמה הזו הגיעה לשיא. באוקטובר 2025 נמכר קוטג' חד-משפחתי בן שישה חדרים, הצמוד לשביל שיורד לים, במחיר שיא של 6.5 מיליון שקל - המחיר הגבוה ביותר שנרשם באילת בעשור האחרון, לפי נתוני רשות המסים. במונחים של מחיר למ"ר בנוי, מדובר בכ-32.8 אלף שקל למ"ר. גם עסקות נוספות שנרשמו בשכונה בחודשים שקדמו לכך - דירת גן שנמכרה ביוני 2025 תמורת כ-31.5 אלף שקל למ"ר, ודירת גן נוספת שנמכרה במרץ 2025 תמורת כ-29.8 אלף שקל למ"ר - מלמדות שמדובר לא באירוע חד-פעמי, אלא במגמה עקבית של מחירים גבוהים בשכונות הפרימיום של העיר.

אז זו ירידה או עלייה?

זה בדיוק המקום שבו התמונה באילת שונה מהתמונה הארצית. בזמן שכותרות רבות בשוק הנדל"ן הישראלי בשנה האחרונה עסקו במשבר, בשפל של עשרים שנה בהיקפי המכירות ובקבלנים שמתקשים לשרוד, בעיר עצמה לא מסתמנת ירידת מחירים חדה במונחי מחיר למ"ר בעסקות שנרשמו בפועל. להפך, שיאי המחירים החדשים בשכונות כמו שחמון ושיפולי ההר נרשמו דווקא ב-2025, אחרי שנת המלחמה הקשה של 2024. עם זאת, ישנם סימנים ברורים לכך שקצב המכירות עצמו האט: הריבית הגבוהה במשק והמצב הביטחוני, כפי שדווח במרץ האחרון, הביאו להאטה בקצב המכירות בפרויקטים החדשים, ובחלק מהשכונות היוקרתיות רבות מהדירות אינן מאוכלסות רוב ימות השבוע, מכיוון שהן משמשות בעיקר להשכרה קצרת טווח לתיירים או עומדות ריקות בין ביקור לביקור.

כלומר המחיר למ"ר לא צנח, אבל קצב העסקות התמתן - וזה בדיוק המצב שיוצר אי-ודאות עבור מי ששוקל לקנות היום. מצד אחד מחירים גבוהים שלא מראים סימני נסיגה, ומצד שני שוק שנעשה נזיל פחות ותוסס פחות מבעבר.

כדי להבין את הקפיצה במחירים, צריך לחזור קצת אחורה. עוד בקיץ 2024, בשיא המלחמה, התריע ראש עיריית אילת, אלי לנקרי, כי שיעור האבטלה בעיר זינק מ-3.4% ל-14%, ובעלי עסקים דיווחו על ירידה של עד 70% במחזורים במסעדות. שדה התעופה עבר מהמרכז העירוני לרמון, מה שהקשה עוד יותר על הנגישות לעיר, ועלויות הטיסה שזינקו לא הקלו.

• קיבלה דו"ח חניה - ודרשה 15 אלף ש' מהמלון ומהעירייה
• "אני כאן כדי לשמור עלייך, הוא לא יפגע בך"

ובכל זאת, המחירים המשיכו לעלות. ההסבר שנתנו אנשי המקצוע בשטח קשור בעיקר לשילוב של כמה גורמים: פטור ממע"מ שמושך רוכשים מכל הארץ, שוק שכירות קצרת טווח פורח בסגנון Airbnb שמייצר תשואות גבוהות למשקיעים, וביקוש למה שמכונה "דירת ביטחון" - נכס נופש שממוקם רחוק מאזורי הסיכון במרכז ובצפון, שאפשר לברוח אליו כשיש מלחמה והשמיים סגורים. בנוסף, מחירי הדירות החדשות מיד ראשונה, שנמכרות במהירות וללא הנחות, מושכים כלפי מעלה גם את מחירי היד השנייה בעיר.

התחדשות עירונית: אילת סוף סוף על המפה

עד לפני כשנה, אילת היתה כמעט הערה שוליים בשיח הארצי סביב התחדשות עירונית. זה השתנה בספטמבר 2025, כשהוועדה המחוזית דרום אישרה להפקדה את הפרויקט הראשון מסוגו בעיר: תוכנית פינוי-בינוי בשכונת יעלים הוותיקה, שכוללת הריסה של 75 דירות ישנות והקמת 216 יחידות דיור חדשות במקומן, כולל מגדל מגורים של עד 29 קומות, לצד שטחי מסחר ומבני ציבור.

התוכנית ביעלים היא רק ההתחלה. עד מרץ 2026 הגיעו לוועדות התכנון עוד תוכניות פינוי-בינוי, ביניהן אחת שכוללת הריסה של כ-118 דירות ישנות והקמה של כ-454 יחידות חדשות בשני מגדלים בני 25 ו-28 קומות. במקביל, בשכונת צופית במרכז העיר תקדם יוסי אברהמי תוכנית להריסת 92 דירות ישנות והקמת כ-400 יחידות חדשות ושטחי מסחר, במגרש בשטח של 7.5 דונמים ובבנייה של עשר עד 25 קומות. באותו ציר עירוני מקדמת החברה גם פרויקט נוסף שיחליף 104 דירות קיימות ב-500 יחידות דיור חדשות, בהיקף השקעה כולל שמוערך בכ-800 מיליון שקל. שני הפרויקטים של החברה לבדם מציבים את היקף הפעילות שלה בהתחדשות עירונית בעיר על קרוב ל-900 יחידות דיור.

לצד המתחמים האלה כבר פועלים עוד ארבעה מתחמים נוספים בוועדה המחוזית, ביניהם מתחם ברנע בשכונת הדקל ומתחם פארן בשכונת ערבה. העירייה אף הקימה מינהלת ייעודית להתחדשות עירונית, לצד כ-20 פרויקטים נוספים שמקדמים יזמים פרטיים. הסיבה המרכזית לתנופה: חלק ניכר מהשכונות הוותיקות באילת נבנו לפני עשרות שנים באזור בעל סיכון סייסמי, ואינן עומדות בתקנים המודרניים. כדי שהפרויקטים יהיו כלכליים בעיר רחוקה יחסית משוקי הביקוש המרכזיים, נדרש שיעור בנייה גבוה במיוחד. לכן המגדלים החדשים גבוהים בהרבה מהמקובל בפרויקטים דומים במרכז הארץ, ובחלק מהמקרים מדובר בסבסוד ממשלתי שאמור להגיע בהמשך כדי להפוך את הפרויקטים לכדאיים ליזמים.

מי שגר כבר עשרות שנים בבניינים ישנים עם דמי ועד נמוכים צפוי לחוות שינוי משמעותי: מגדלים חדשים עם מעליות, חניונים תת-קרקעיים ומערכות טכניות מתקדמות דורשים דמי ניהול גבוהים בהרבה, ולכן עולה גם הצורך במנגנונים כמו קרנות תחזוקה שימנעו הידרדרות עתידית של הבניינים.

• החלו העבודות להקמת גשר לוי אשכול להולכי רגל ואופניים בתל אביב
• נווה גן: הרכבת הקלה עוצרת בקצה השכונה, המחיר 2.93 מיליון

שכירות: פער גדל בין השכונות

גם בשוק השכירות רואים בבירור את הפער בין הישן לחדש. נכון למרץ האחרון, דירת שלושה חדרים חדשה עם נוף באילת יכולה להגיע לכ-5,000 שקל בחודש, לעומת כ-3,500 שקל בשכונות הוותיקות. דירות ישנות ללא ממ"ד נחשבות מבוקשות פחות כיום, אם כי חלק מהרוכשים עדיין רוכשים אותן מתוך ציפייה לפרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית שיעלו את שוויין.

ביחס למחיר הדירה הממוצע בעיר (כ-1.75 מיליון שקל) ולשכר הדירה הממוצע (כ-4,300 שקל בחודש), מדובר בתשואת שכירות גולמית שנתית של בסביבות 3% - נתון שדומה לתשואות המקובלות בחלק מהערים הגדולות במרכז הארץ, ונמוך יחסית לתשואות הגבוהות שאפשר להשיג בפריפריה ה"רגילה". ההסבר לכך הוא שהשוק באילת לא מתומחר כמו שוק שכירות רגיל: חלק ניכר מהתשואה בפועל של המשקיעים בעיר לא מגיע מהשכרה ארוכת טווח במחירים רגילים, אלא משוק ההשכרה קצרת הטווח לתיירים, שמניב תשואות גבוהות משמעותית - אך גם דורש ניהול צמוד, תלוי בעונתיות, ונחשב מורכב יותר מבחינה רגולטורית ומיסויית.

מוקד הבנייה החדש של אילת נמצא כיום ברובע השדה - השטח שבו פעל בעבר שדה התעופה העירוני, לפני שהוא עבר לשדה רמון. באזור הזה מתוכננים כיום מגורים, מלונאות ומסחר, כשחלק מהפרויקטים כוללים שיעור גבוה של דירות מחיר-למשתכן, לעתים אפילו כ-40% מהיחידות. פרויקט אחד באזור כולל כ-355 יחידות דיור, שחלק משמעותי מהן משווק במסגרת התוכנית הממשלתית.

התחנה המרכזית החדשה שמתוכננת באזור כוללת קניון של כ-29 אלף מ"ר עם כ-350 חנויות וטרמינל נוסעים שמיועד לשרת כ-2 מיליון נוסעים בשנה, ומעל המתחם מתוכננים שני מבני תעסוקה בני 12 קומות עם כ-39 אלף מ"ר למשרדים ולמרפאות. גם ענף המלונאות ממשיך להתרחב, עם תוספת של כ-2,000 חדרי מלון חדשים - שינויי תכנון מהשנים האחרונות מאפשרים כיום לבנות מלונות בגובה של עד כ-22 קומות - מה שמגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ומאפשר גם שדרוג של בתי מלון ישנים. בנוסף, המסחר הוא עדיין תחום מרכזי בכלכלה המקומית: מרכז האאוטלט הגדול של העיר, שנהנה מפטור ממע"מ, מושך בסופי שבוע כ-150 אלף מבקרים - מספר גבוה משמעותית מ-58 אלף תושבי העיר עצמה. זהו אחד ההסברים המרכזיים לכך שאילת ממשיכה למשוך משקיעים, למרות בעיות התשתית. התיירות הפנים-ישראלית הענפה יוצרת ביקוש קבוע לנדל"ן מסחרי ומלונאי, ובעקיפין גם למגורים.

התמונה השלמה: לא הכל ורוד

עם זאת, לצד תנופת הבנייה יש גם קשיים מבניים שלא נעלמו. בית החולים יוספטל, בית החולים היחיד בעיר, מתמודד עם מחסור ממושך ברופאים מומחים, ותושבים רבים עדיין נוסעים או טסים למרכז הארץ כדי לקבל טיפול רפואי. הניסיונות של המדינה למשוך רופאים לעיר באמצעות מענקים של עד מיליון שקל לחמש שנים וסבסוד דיור של כ-6,000 שקל בחודש נתקלו עד כה בהיענות מוגבלת, בין השאר בגלל עומס העבודה, היעדר מסגרות מחקר ושיקולי חינוך לילדים.

גם בתחום התחבורה הניתוק הגיאוגרפי של העיר עדיין מורגש. תושבי אילת יכולים לרכוש כרטיסי טיסה מוזלים במחיר של כ-99 שקל לכיוון, אך מספר המקומות במסגרת התוכנית מוגבל. פרויקט הרכבת לאילת, שאמור לחבר את העיר לבאר שבע ולדימונה, נמצא עדיין בשלבי תכנון מוקדמים בקטע הצפוני, ואילו המשך המסילה דרומה - כ-200 ק"מ נוספים - מוערך בעלות של כ-30 מיליארד שקל ומתמודד עם סוגיות סביבתיות וביטחוניות מורכבות. כלומר מי שמצפה לפתרון תחבורתי שיקצר את הדרך לעיר בעתיד הקרוב, כנראה יצטרך להתאזר בסבלנות.

התמונה שעולה מהנתונים היא של עיר עם שני קצוות: מצד אחד, שוק דיור שמתומחר גבוה במיוחד ביחס למיקומה הגיאוגרפי והכלכלי של העיר, עם שיאי מחירים חדשים שנרשמו דווקא בתקופה של אי-ודאות ביטחונית וכלכלית. מצד שני, כלכלה מקומית שעדיין תלויה במידה רבה בתיירות, מחסור בתשתיות בריאות ותחבורה, וסימנים של האטה בקצב המכירות בפועל, גם אם לא בירידת מחירים חדה.

מי ששוקל להשקיע באילת כדאי שיזכור: התשואה הרגילה משכירות ארוכת טווח בעיר לא גבוהה במיוחד ביחס למחיר הדירה, כך שההיגיון הכלכלי מאחורי חלק ניכר מהעסקות בעיר קשור יותר לפוטנציאל עליית ערך, לפטור ממע"מ, לתשואות משוק ההשכרה התיירותית קצרת הטווח, או לרצון להחזיק דירת מפלט אישית, ופחות להיגיון של תשואת שכירות רגילה. גם תנופת ההתחדשות העירונית, שתשנה בשנים הקרובות את פני השכונות הוותיקות בעיר, היא נדבך משמעותי שכדאי לעקוב אחריו: מי שמחזיק היום דירה ישנה בשכונה שנכנסת למסלול פינוי-בינוי, עשוי לראות בעתיד עלייה משמעותית בערך הנכס, אך גם יצטרך להתמודד עם עלויות אחזקה גבוהות יותר בבניינים החדשים.