כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה בחולון?
דירת 4 חדרים טובה בחולון עולה כיום בערך 2.4-2.8 מיליון שקל, והחזר המשכנתה הטיפוסי נע סביב 8.1-9.5 אלף שקל בחודש. כדי שההחזר יישאר באזור 30%-40% מההכנסה, משק בית צריך להכניס בערך 20-32 אלף שקל נטו בחודש ולהגיע עם הון עצמי של כ-720-840 אלף שקל. הפער בין קריית שרת לקריית אילון מגיע לכ-800 אלף שקל על אותה דירה
מי שמחפש דירת 4 חדרים סבירה בחולון מגלה מהר שהעיר היא כמה שווקים במחיר אחד. בקריית שרת, השכונה הגדולה בעיר, דירת 4 חדרים יד שנייה נסגרה בשנה האחרונה סביב 2.2 מיליון שקל, ואותה דירה בבניין שנמסר ב-2023 עלתה 2.56 מיליון. בג'סי כהן הממוצע לארבעה חדרים הוא כ-2.5 מיליון, ובקריית אילון, ח-300, כבר מדברים על 3 מיליון ומעלה. הממוצע העירוני לדירה, כ-2.37 מיליון שקל, מסתיר את הפערים האלה. דירה טובה, עם מעלית, חניה וממ"ד, עולה היום בחולון 2.4-2.8 מיליון שקל.
השאלה האמיתית היא מה זה עושה להחזר החודשי. על דירה של 2.4-2.8 מיליון, עם 30% הון עצמי ומשכנתה על השאר ל-25 שנה, ההחזר יוצא בערך 8.1-9.5 אלף שקל בחודש. לשם השוואה, שכר הדירה הממוצע בעיר הוא כ-5,200 שקל, ודירות 4 חדרים מושכרות ב-4,900 עד 6,750 שקל. כלומר, המשכנתה יקרה מהשכירות בכ-2,000-3,000 שקל בחודש. בתל אביב הפער הזה גדול בהרבה, וזו אחת הסיבות שזוגות מהעיר הסמוכה מגיעים לכאן.
אז כמה צריך להרוויח? אם המשכנתה לוקחת 40% מההכנסה, הגבול שרוב הבנקים לא יעברו, צריך 20-24 אלף שקל נטו בחודש. ב-35% צריך 23-27 אלף, ומי שרוצה לנשום ברווחה, סביב 30%, צריך 27-32 אלף. זוג עם שתי משכורות רגילות, 25 אלף שקל נטו יחד, נמצא בדיוק באמצע הטווח הזה. מי שמכוון לקריית אילון צריך כבר 30 אלף ומעלה.
עם 15 אלף שקל נטו העסקה לא עובדת. החזר של 8-9.5 אלף משאיר פחות מחצי משכורה לארנונה, ועד בית, גנים, אוכל, רכב וביטוחים, והבנק פשוט לא יאשר את ההלוואה.
ויש את ההון העצמי. על דירה של 2.4 מיליון צריך להביא 720 אלף שקל, על 2.8 מיליון 840 אלף. בדירה ראשונה הבנק מאפשר 75% מימון, ואז מסתפקים ב-600-700 אלף, אבל ההחזר עולה בהתאם. מי שרוצה לנשום אחרי הקנייה צריך להגיע עם 700-800 אלף שקל, וזה לפני מס רכישה, עורך דין ומתווך.
השוק בחולון לא עולה עכשיו, וזה נתון שקונה צריך לדעת. בשנה האחרונה המחירים בעיר ירדו בממוצע ב-3.2%, ובשכונות הוותיקות יותר: כ-7.4% בנאות רחל, כ-7.7% בג'סי כהן, כ-5.3% בקריית שרת. בקריית שרת נסגרו 138 עסקאות בשנה, לעומת 171 בשנה שלפניה, והפער בין המחיר המבוקש למחיר שנסגר בפועל הוא כ-4%. זה המרחק שאפשר לנסות לגשר במשא ומתן.
הפער הגדול בעיר הוא בין ישן לחדש, לא בין שכונה לשכונה. בקריית שרת נמכרה ביולי דירת 4 חדרים בבניין מ-1990 ב-1.94 מיליון, ובמרחק הליכה משם נמכרה דירה קטנה יותר בבניין מ-2023 ב-2.56 מיליון. 600 אלף שקל הפרש הם כ-2,000 שקל בחודש בהחזר ועוד 180 אלף שקל בהון עצמי. מי שמוכן לבניין ישן קונה במחיר נמוך בהרבה, ובחלק מהרחובות מקבל גם סיכוי לפינוי-בינוי בעשור הקרוב.
קריית שרת: 138 עסקאות בשנה והמחיר דורך במקום, ג'סי כהן: 1.7 מיליון ל-3 חדרים ו-2.5 מיליון ל-4, וקריית אילון, שבה דירות 4 חדרים נסגרות ב-3 מיליון ויותר.
איפה חולון עומדת מול השכנות? בתל אביב דירה טובה עולה 4.5-5 מיליון ודורשת הכנסה של 38-56 אלף שקל נטו, ובחריש מסתפקים ב-1.3-1.5 מיליון ובהכנסה של 11-17 אלף. חולון נמצאת באמצע: חצי מהמחיר של תל אביב, עשר דקות נסיעה ממנה, ועל הדרך שוק שלא עולה כרגע, מטרו שבדרך ו-10,700 דירות חדשות בהסכם הגג. עם 23-30 אלף שקל נטו בחודש ו-700-800 אלף שקל ביד קונים כאן דירה טובה בלי להיחנק, ועם 20 אלף נטו קונים בקריית שרת או בג'סי כהן ומחכים שהשכונה תתחדש.
