3.1 מיליארד שקל לחולון: 10,700 דירות בדרך - ומה זה יעשה למחירי הדירות בעיר

חולון מקבלת מסגרת של כ-3.1 מיליארד שקל לפיתוח העיר, סכום שמחבר בין אלפי דירות חדשות לבין כבישים, תחבורה, מוסדות חינוך, מבני ציבור, תשתיות חשמל וקריית ספורט חדשה. בפרסום העירוני העדכני מדובר בכ-10,700 יחידות דיור ובכ-1.75 מיליון מ"ר של מסחר ותעסוקה, בעוד שבהסכם שנחתם מול המדינה נספרו 8,580 דירות על קרקעות מדינה וכ-950 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר. ההבדל נובע בעיקר מהכללת מתחמים נוספים וקרקעות פרטיות בתכנון הרחב.

כ-1.1 מיליארד שקל מהמסגרת מיועדים לתשתיות עירוניות רחבות וכ-200 מיליון שקל למוסדות ציבור וחינוך. התוכניות נוגעות בין היתר לקריית מיכה, קריית יובל, ג'סי כהן, מע"ר בן צבי, החווה החקלאית והעורף הלוגיסטי. מבחינת חולון, זו תוספת בנייה גדולה, אבל היא מגיעה כחלק מתהליך הרבה יותר רחב שעובר על עיר ותיקה, צפופה ובנויה כמעט כולה.

חולון מונה כיום כ-186 אלף תושבים. תוכנית המתאר שלה מסתכלת הרבה קדימה ומציבה יעד של לפחות כ-270 אלף תושבים בשנת 2040, לצד קיבולת תכנונית שיכולה להגיע גם לרמות גבוהות יותר. המשמעות היא שעשרות אלפי דירות יצטרכו להתווסף במשך השנים, חלקן בשטחים חדשים וחלקן באמצעות הריסה ובנייה מחדש בתוך השכונות הקיימות.

וזה מגיע בתקופה מעניינת בשוק הדירות בעיר. מחירי חולון קפצו לאורך השנים יחד עם גוש דן, אבל בתקופה האחרונה העלייה נעצרה בחלק גדול מהשכונות. בדיקה רחבה של שוק הדיור בחולון שפורסמה כאן ביוני הצביעה על ירידה משוקללת של כ-3.2% במחירים בתוך שנה. המחיר הממוצע לדירה הוערך אז בכ-2.37 מיליון שקל והמחיר למ"ר סביב 27 אלף שקל. נתוני העסקאות שנוספו מאז מצביעים על טווח של כ-28-29 אלף שקל למ"ר בחלק ניכר מהעסקאות, כך שהשוק העירוני נראה כיום יותר כמו שוק שהתייצב אחרי הירידות מאשר שוק שנמצא בתנועה חדה בכיוון אחד.

הפערים בתוך חולון גדולים. בקריית אילון, ח-300, דירות ארבעה וחמישה חדרים מגיעות בדרך כלל לרמות של כ-3 מיליון שקל ומעלה, ובחלק מהעסקאות המחיר למ"ר עובר 30 אלף שקל. במרכז העיר ובאגרובנק המחירים מושפעים מאוד מגיל הבניין: דירה ישנה בלי מעלית, חניה וממ"ד יכולה להימכר בפער משמעותי לעומת דירה חדשה באותו אזור.

בשכונות הוותיקות ההאטה מורגשת יותר. בקריית שרת, השכונה הגדולה בעיר, חציון המחיר למ"ר נע לאחרונה סביב 27 אלף שקל וכמות העסקאות ירדה לעומת השנה שקדמה. בנאות רחל נרשמה ירידה של כ-6% בחציון המחיר למ"ר לכ-25.6 אלף שקל. בג'סי כהן דירות שלושה חדרים נסגרות סביב 1.7 מיליון שקל, בעוד שדירות ארבעה חדרים מגיעות לכ-2.5 מיליון שקל. שם מחיר הדירה הכולל עדיין נמוך יחסית לחלקים אחרים בחולון, אף שהמחיר למ"ר בדירות הקטנות יכול להגיע לכ-30 אלף שקל.

הפער הזה בין ישן לחדש הופך למשמעותי ככל שההתחדשות העירונית מתקדמת. חולון מחזיקה מלאי גדול של בניינים משנות ה-50, ה-60 וה-70, וחלק ניכר מהם מתאים לפינוי-בינוי. תוכנית ח/619 מאפשרת לאורך זמן התחדשות בהיקפים גדולים מאוד, עם פוטנציאל תכנוני של עשרות אלפי דירות. בשדרות קוגל לבדן התכנון מאפשר תוספת של כ-2,500 יחידות דיור מעבר לכ-850 הדירות הקיימות, ובמתחם יוספטל מקודמות כ-1,340 דירות חדשות לצד מסחר, תעסוקה ומבני ציבור.

הפרויקט הגדול מכולם נמצא בדרום העיר. רובע ח-500, שמקודם כיום בשם "רובע סובב חולות", כולל כ-18 אלף דירות, כ-1.4 מיליון מ"ר של מסחר ותעסוקה ופוטנציאל לכ-56 אלף תושבים. בתוך המתחם מתוכנן גם פארק חולות של כ-1,100 דונם. התכנון נשען במידה רבה על מערכות הסעת המונים, עם שתי תחנות של קו המטרו M1 ותחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה.

ח-500 גם מסבירה חלק מהמורכבות במחירי הדירות בדרום חולון. מצד אחד, קריית שרת וח-300 מקבלות בסמוך רובע חדש, תחבורה ציבורית מתקדמת ומוקדי מסחר ותעסוקה. מצד שני, בטווח הארוך מדובר בתוספת גדולה מאוד של דירות, כלומר יותר תחרות על רוכשים. ההשפעה על המחירים תגיע בהדרגה, בהתאם לקצב השיווק, פיתוח התשתיות והתקדמות המטרו.

• קנו בית, וגילו ש-40 מ"ר מהמגרש נמצאים אצל השכנים
• מעבר לגבול תל אביב, במחיר נמוך ב-12%: מה קורה למחירים בתל גיבורים?

גם השכירות משקפת את הפערים בעיר. שכר הדירה הממוצע נע סביב 5,200 שקל בחודש. דירות שלושה חדרים מוצעות בדרך כלל סביב 4,400-5,800 שקל, ודירות ארבעה חדרים סביב 4,900-6,750 שקל. ברמות רכישה של 2.3-2.5 מיליון שקל, התשואה הגולמית נמצאת בדרך כלל סביב 2.5%-3%. עיקר הפוטנציאל הכלכלי בחלק מהשכונות מגיע מהשבחת הנכס דרך התחדשות עירונית ומהשיפור הצפוי בתחבורה, לצד סיכון של לוחות זמנים ארוכים ותוספת משמעותית של היצע דירות בשנים הבאות.