ג'סי כהן: 1.7 מיליון שקל ל-3 חדרים; המחיר למ"ר הגיע ל-30 אלף שקל

ג׳סי כהן היא עדיין אחת השכונות הזולות בחולון, אבל גם בה המחירים כבר אינם נמוכים כפי שהיו בעבר. המחיר הממוצע למ״ר בשכונה עומד כיום על כ-30 אלף שקל, דירת שלושה חדרים עולה בממוצע כ-1.7 מיליון שקל, דירת ארבעה חדרים כ-2.5 מיליון שקל ודירת חמישה חדרים כ-3 מיליון שקל. הפערים בין הדירות גדולים ותלויים בעיקר בשטח, בגיל הבניין ובשאלה אם מדובר בדירה ותיקה או בבניין חדש.

המלאי בשכונה כולל בעיקר דירות קטנות

הסיבה לכך שג'סי כהן נחשבת שכונה זולה, אף שהמחיר למ״ר בה אינו נמוך במיוחד ביחס לחולון, היא גודלן של הדירות. חלק גדול ממלאי הדירות בשכונה כולל דירות קטנות בשטח של 35-60 מ"ר, שנבנו בשנות ה-50, ה-60 וה-70.

לדוגמה, דירת שני חדרים בשטח 35 מ״ר שנמכרת ב-1.4 מיליון שקל משקפת מחיר של כ-40 אלף שקל למ״ר. לעומתה, דירת שלושה חדרים גדולה יותר יכולה להימכר בכ-1.7 מיליון שקל ולשקף מחיר של פחות מ-30 אלף שקל למ"ר. לכן הממוצע השכונתי מושפע מאוד מהתמהיל של העסקאות בכל תקופה, ובעיקר ממספר הדירות הקטנות שנמכרו.

על השכונה

השכונה הוקמה בתחילת שנות ה-50 של המאה הקודמת כדי לשכן את תושבי המעברה שפעלה באזור. היא משתרעת על כ-512 דונם במערב חולון, בסמוך לנתיבי איילון ולגבול בת ים. רוב הבניינים הוותיקים הם בני שתיים עד ארבע קומות, ללא מעלית ולעיתים גם ללא חניה מסודרת. חלק ניכר מהדירות גם אינו כולל ממ״ד, מרפסת או מחסן.

לצד הבנייה הוותיקה קיימים בשכונה ובשוליה גם בניינים חדשים יותר, ובהם דירות גדולות יותר. הפער הזה מסביר את ההבדלים במחירים: דירת שלושה חדרים ישנה וקטנה יכולה להימכר בכ־1.5-1.7 מיליון שקל, בעוד דירת ארבעה או חמישה חדרים בבניין חדש יותר יכולה להגיע ל־2.5-3 מיליון שקל.

עסקאות אחרונות

ברחוב אילת 70 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 59 מ״ר תמורת 1.615 מיליון שקל, מחיר המשקף כ-27.4 אלף שקל למ״ר. ברחוב ארבע ארצות 8 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 50 מ״ר תמורת 1.635 מיליון שקל, כ-32.7 אלף שקל למ״ר. ברחוב יטבתה 7 נמכרה דירת שני חדרים בשטח 35 מ״ר תמורת 1.41 מיליון שקל, יותר מ-40 אלף שקל למ״ר, וברחוב מסילת העולים 23 נמכרה דירת שלושה חדרים בשטח 49 מ״ר תמורת 1.5 מיליון שקל.

העסקאות האלה מצביעות על כך שמחיר ממוצע של כ-1.7 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים הוא נקודת ייחוס סבירה, אך אינו מתאים לכל נכס. בדירות הקטנות והישנות ניתן עדיין למצוא מחירים נמוכים יותר, ואילו דירות משופצות, גדולות או כאלה שנמצאות בבניינים מתקדמים יותר בתהליך ההתחדשות מוצעות במחירים גבוהים יותר.

בדירות ארבעה חדרים המחיר הממוצע עומד על כ-2.5 מיליון שקל. גם כאן יש פער בין בניינים ישנים לחדשים. דירה ותיקה יכולה להימכר בפחות, בעוד דירה בבניין חדש, הכוללת מעלית, חניה, ממ"ד ומרפסת, ככל הנראה תימכר במחיר גבוה יותר. בדירות חמישה חדרים המחיר הממוצע מגיע גם ל-3 מיליון שקל, בעיקר משום שרוב הדירות הגדולות נמצאות בבנייה החדשה או בבניינים שעברו שדרוג.

ומה לגבי הדירות שמוצעות למכירה כיום?

בשוק הדירות המוצעות למכירה ניתן למצוא דירות שלושה חדרים במחירים של כ-1.7-1.85 מיליון שקל, ובחלק מהמקרים גם ביותר מ-2 מיליון שקל. עם זאת, המחיר במודעה אינו בהכרח המחיר שבו העסקה תיסגר. חלק מהמוכרים מתמחרים כבר היום את פוטנציאל ההתחדשות העירונית, בעוד שהקונים מביאים בחשבון את מצבו הנוכחי של הבניין ואת הזמן שעשוי לחלוף עד לתחילת העבודות.

• מחירי הדירות בפתח תקווה, רמת גן וגבעתיים - עסקאות נדל"ן ומגמת המחירים בשכונות מרכזיות
• יד התשעה: 2 מיליון שקל על 41 מ"ר - והפינוי-בינוי עוד רחוק

חשוב לציין - בחלק מהעסקאות הקונים אינם משלמים רק על הדירה הקיימת, אלא גם על האפשרות שבעתיד הבניין ייהרס ובמקומו תתקבל דירה חדשה, גדולה יותר, עם ממ״ד, מעלית, מרפסת וחניה. אלא שהאפשרות הזאת אינה זהה בכל רחוב ובכל בניין. חלק מהמתחמים מתקדמים בתכנון, ואחרים עדיין נמצאים בשלב מוקדם.

מסמך המדיניות להתחדשות עירונית בג'סי כהן, שאושר בעיריית חולון ב-2023, מציע שינוי רחב בשכונה. לפי המסמך, מספר הדירות עשוי לגדול מכ-3,050 דירות קיימות ליותר מ-8,100 דירות. לאורך רחוב אילת מתאפשרת בנייה גבוהה, לרבות מגדלים של עד 40 קומות, בעוד שבתוך השכונה מתוכננת ברובה בנייה מרקמית בגובה של עד כעשר קומות.

חשוב להבהיר כי לא מדובר ביותר מ-8,100 דירות שכבר אושרו לבנייה. זהו יעד תכנוני במסגרת מסמך מדיניות, וכל מתחם נדרש להתקדם בנפרד. כדי שפרויקט ייצא לפועל נדרשים הסכמות של בעלי הדירות, יזם, תוכנית מפורטת, אישורים של מוסדות התכנון, היתר בנייה וכדאיות כלכלית. התהליך עשוי להימשך שנים, ובחלק מהבניינים הוא כלל לא החל.

התכנית ברחוב אילת

אחת התוכניות הגדולות מקודמת במתחם אילת 76-90. במקום שמונה מבני מגורים ותיקים הכוללים 195 דירות מתוכננים ארבעה מגדלים בני עד 40 קומות ובהם 795 דירות. מתוך הדירות החדשות, 60 מיועדות להשכרה ארוכת טווח. התוכנית כוללת גם שטחים מסחריים, מבני ציבור, שבילים ושטחים פתוחים.

במתחם אילת 72-74 מקודמת תוכנית נוספת, שבמסגרתה ייהרסו 36 דירות ישנות ובמקומן ייבנו כ-154 דירות במגדל בן 34 קומות ובבניין מרקמי. בדרום השכונה מקודמת חלופה נוספת, הכוללת הריסת 19 מבנים ובהם 352 דירות והקמת 11 מגדלים בגובה של 19-40 קומות, לצד שטחי מסחר ותעסוקה.

• נחלת יצחק: 50 אלף שקל למ"ר; דירת 3 חדרים ב-3.6 מ׳ שקל
• קנדה גלובל חתמה על הסכם להחלפת נכסים עם Flow

חשוב לשים לב להבדל הגדול בין תוכנית שהוגשה, תוכנית שהופקדה, תוכנית שקיבלה תוקף ופרויקט שכבר קיבל היתר בנייה. לכן קונה שמבקש לשלם תוספת על פוטנציאל עתידי צריך לבדוק מהו המצב המדויק של הבניין שבו נמצאת הדירה. ובהתאם יגלמו את ההתקדמות במחיר העסקה.

השכונה קרובה לנתיבי איילון ולתחנות הרכבת חולון-וולפסון ובת ים-קוממיות. בעתיד צפוי לעבור בסביבה קו M1 של המטרו, והתוכניות לאורך רחוב אילת מתייחסות לתוואי התחבורה העתידי. המטרו עשוי לשפר את הנגישות, אך מדובר בפרויקט ארוך טווח, ולכן מוקדם להסתמך עליו כאילו הוא כבר קיים.

שכר הדירה הממוצע בשכונה עומד על כ-4,200 שקל בחודש. דירת שני חדרים מושכרת בדרך כלל בכ- 3,700-4,200 שקל, ודירת שלושה חדרים בכ- 4,000-5,000 שקל, בהתאם לגודל ולמצב הדירה. ביחס למחירי הרכישה, התשואה הגולמית נעה בדרך כלל סביב 2.5%-3% בשנה, עוד לפני הוצאות תחזוקה, תיקונים ותקופות שבהן הדירה עומדת ריקה.

לצד המחיר והפוטנציאל, צריך להביא בחשבון גם את החסרונות: השכונה מדורגת נמוך יחסית לחולון במדדים החברתיים־כלכליים ובמדדי החינוך, וחלק מהמרחב הציבורי והמסחרי עדיין זקוק לשיפור. גם תהליכי הבנייה העתידיים צפויים לייצר במשך שנים עומסי תנועה, אבק ומשאיות.