עיר הילדים מתבגרת: כך משתנה שוק הדיור בחולון

חולון, המזוהה במשך שנים כ"עיר הילדים" בזכות מוסדות התרבות, החינוך והפנאי שפיתחה, נמצאת כיום בתנופת תכנון ובנייה רחבה. לצד השכונות הוותיקות, העיר מקדמת מתחמי פינוי־בינוי, פרויקטים חדשים ורובע מגורים עתידי בח-500. אבל לצד הבנייה והתוכניות ארוכות הטווח, שוק הדירות המקומי עבר בשנה האחרונה להתמתנות, כאשר בדיקה משוקללת של נתוני העסקאות בשכונות העיר מצביעה על ירידת מחירים ממוצעת של כ-3.2%.

הירידה במחירים אינה אחידה. בשכונות הוותיקות יותר, שבהן הבניינים ישנים ולעיתים חסרים מעלית, חניה או ממ״ד, הירידות בולטות יותר. בנאות רחל כ-7.4%, בג׳סי כהן כ-7.7%, ובקריית שרת כ-5.3%. מנגד, באגרובנק ובנווה רמז נרשמה עלייה מתונה, מה שממחיש עד כמה חולון אינה שוק אחד אלא אוסף של תתי-שווקים עם מאפיינים שונים.

מחיר הקנייה הממוצע בחולון עומד על כ-2.37 מיליון שקל ושכר הדירה הממוצע על כ-5,200 שקל בחודש. לפי נתוני עסקאות עדכניים, המחיר החציוני בעיר עומד על כ-27 אלף שקל למ״ר, בעוד המחיר הממוצע לעסקה עומד על כ-2.41 מיליון שקל. הנתונים כוללים פערים גדולים בין דירות קטנות וישנות, דירות בפרויקטי תמ״א ופינוי־בינוי ודירות גדולות בשכונות החדשות יותר.

מחירי הדירות ירדו, אבל לא בכל שכונה באותו קצב

ההתקררות בחולון משקפת בעיקר את השוק של דירות יד שנייה. דירות ישנות, בעיקר בבניינים ללא ממ״ד, מעלית או חניה, מתקשות יותר לשמור על מחירי השיא של השנים האחרונות. בחלק מהשכונות מדובר בירידה של כמה אחוזים, ובאחרות בירידה חדה יותר.

קריית עבודה, למשל, מציגה מחיר של כ-28.2 אלף שקל למ״ר, אך ירידה שנתית של כ-9.6%. בנאות רחל המחיר הממוצע עומד על כ-27.3 אלף שקל למ״ר, לאחר ירידה של כ-7.4%. גם קריית שרת, אחת השכונות הגדולות בעיר, רשמה ירידה של כ-5.3%, למחיר של כ-26.6 אלף שקל למ״ר.

מנגד, אגרובנק שמרה על יציבות ואף רשמה עלייה שנתית של כ-1.9%, למחיר של כ-30.3 אלף שקל למ״ר. נווה רמז רשמה עלייה של כ-4.8%, בעוד תל גיבורים ירדה בשיעור מתון יחסית של כ־0.8%.

עיר אחת, כמה שווקים: מג׳סי כהן ועד קריית אילון

המחיר הממוצע בחולון מטשטש פערים משמעותיים בין השכונות. ג׳סי כהן נותרה אחת השכונות הזולות יותר בעיר, עם מחיר קנייה ממוצע של כ-1.83 מיליון שקל ושכר דירה ממוצע של כ־4,000 שקל. קריית שרת, אחת השכונות הגדולות בחולון, נמצאת ברמה גבוהה יותר, עם מחיר ממוצע של כ-2.35 מיליון שקל ושכר דירה ממוצע של כ-5,000 שקל.

בשכונות הוותיקות והמבוקשות יותר במרכז ובצפון העיר, ובהן אגרובנק, מחיר הדירה הממוצע כבר מתקרב ל-2.7 מיליון שקל ושכר הדירה הממוצע נע סביב 5,400 שקל. אגרובנק נהנית מקרבה לרחוב סוקולוב, לתל אביב ולצירי תחבורה מרכזיים, אך חלק גדול ממלאי הדירות בה נמצא בבניינים ותיקים. לכן, הפער בין דירה ישנה ללא מעלית או ממ״ד לבין דירה משופצת או חדשה בפרויקט התחדשות עשוי להיות גדול במיוחד.

בקצה העליון של השוק נמצאת קריית אילון, המוכרת גם כח-300. לפי נתוני מדלן, מחיר הקנייה הממוצע בשכונה עומד על כ-3.15 מיליון שקל ושכר הדירה הממוצע על כ-7,800 שקל בחודש. מדובר בשכונה מבוססת יותר, עם דירות משפחתיות גדולות, בניינים חדשים יחסית, מוסדות חינוך ותשתיות שכונתיות מפותחות. קריית אילון הייתה כבר ב-2019 השכונה הגדולה בעיר מבחינת מספר תושבים, עם יותר מ־35 אלף תושבים.

• עיריית חולון דרשה מטמפו 3.4 מיליון שקל - ותסתפק ב-9%
• קריית שרת: המחירים בירידה - ומה תעשה ההתחדשות?

העסקות האחרונות מדגישות את הפערים. דירת שלושה חדרים ברחוב אברבנאל, בשטח של 50 מ״ר, נמכרה בתחילת יוני תמורת 1.48 מיליון שקל - כ-29.6 אלף שקל למ״ר. דירת ארבעה חדרים ברחוב חיים משה שפירא, בשטח של 97 מ״ר, נמכרה ב-2.08 מיליון שקל, כ-21.4 אלף שקל למ״ר. דירת חמישה חדרים בגבעת התחמושת, בשטח של 105 מ״ר, נמכרה ב־2.13 מיליון שקל.

בקריית אילון המחירים גבוהים יותר. דירת חמישה חדרים ברחוב נעמי שמר, בשטח של 108 מ״ר, נמכרה במאי ב-3.5 מיליון שקל - כ-32.4 אלף שקל למ״ר. דירת ארבעה חדרים ברחוב ההדס, בשטח של 95 מ״ר, נמכרה ב-3.03 מיליון שקל, ודירת ארבעה חדרים נוספת בשטח של 109 מ״ר נמכרה ב-3 מיליון שקל.

התמונה שעולה היא של שוק שאינו אחיד. דירה קטנה בבניין ותיק יכולה להימכר במחיר כולל נמוך יותר, אך לעיתים במחיר גבוה למ״ר. מנגד, דירות גדולות יותר בשכונות החדשות, בדירות גג ובמגדלים מגיעות בקלות לרמות של 3 מיליון שקל ומעלה.

ח-300 כבר כאן, ח-500 עדיין בדרך

קריית אילון, ח־300, היא כיום שוק מגורים מבוסס ולא תוכנית עתידית. השכונה כוללת בנייה רוויה לצד צמודי קרקע, מוסדות חינוך, שטחים ציבוריים ומסחר שכונתי. חלק ניכר מהמלאי הוא יד שנייה, אך קיימת גם בנייה משלימה. כך למשל, בשדרות מנחם בגין 37 משווק פרויקט ONE חולון, הכולל בניין בן 14 קומות ו־34 דירות.

ח-300 הפכה לאורך השנים לאחת השכונות היקרות בעיר, ומושכת בעיקר משפחות שמחפשות דירות ארבעה וחמישה חדרים, חניה, מעלית, ממ״ד וסביבה עירונית חדשה יחסית. מבחינת חולון, היא מייצגת את העיר שכבר נבנתה: שכונה מאוכלסת, עם מחירי שוק ברורים וביקוש קיים.

• כ-47 אלף יחידות דיור אושרו לקידום ברחבי הארץ
• 22 אלף דירות ו-10 מתחמים: המדינה מאיצה את התכנון במסלול המהיר

ח-500, לעומתה, מייצגת את חולון של העשורים הבאים. התוכנית, המכונה כיום “רובע סובב חולות”, מקודמת בדרום־מזרח העיר על שטח של כ־3,390 דונם. לפי מסמכי התכנון והפרסומים האחרונים, היא כוללת כ־18 אלף יחידות דיור לכ-56 אלף תושבים, לצד כ-1.35 מיליון מ״ר של שטחי תעסוקה ומסחר.

התוכנית כוללת גם פארק חולות בהיקף של כ-1,100 דונם, כאשר חלק ניכר ממנו מיועד לשימור דיונות החול. במקביל, התכנון נשען על תחבורה עתידית: שתי תחנות של קו המטרו M1 ותחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה.

עם זאת, ח-500 עדיין אינה שכונה שאפשר לרכוש בה כיום דירה חדשה למגורים. מדובר בתוכנית שנמצאת בשלבי קידום תכנוניים, הכוללים גם סוגיות מורכבות של איחוד וחלוקה בין בעלי קרקע רבים, תשתיות, תחבורה וטבלאות איזון. לכן, הפוטנציאל שלה משמעותי, אך הוא אינו צפוי להגדיל את היצע הדירות בעיר בטווח המיידי.

פינוי-בינוי והתחדשות: מנוע הבנייה של העיר הוותיקה

הבנייה העתידית בחולון אינה נשענת רק על ח-500. חלק גדול מהשינוי צפוי להגיע מהמרקם הקיים של העיר. תוכנית ח/619, שקיבלה תוקף בינואר 2023, מגדירה מסגרת להתחדשות מגרשית בחלקים נרחבים של העיר הוותיקה. התוכנית מציעה מלאי תכנוני של בין 35 אלף ל-60 אלף דירות לאורך שנים, אך מדובר בפוטנציאל תכנוני ולא במספר דירות שיוקמו כולן בעתיד הקרוב.

בשדרות קוגל, בכניסה הצפונית לחולון, אושרה תוכנית ח/650. במתחם קיימות כיום כ-850 דירות, והתכנון מאפשר תוספת של כ-2,500 יחידות דיור, לצד מסחר, תעסוקה, מבני ציבור ושטחים פתוחים. האזור אמור להיות מושפע גם ממעבר הקו הירוק של הרכבת הקלה.

מתחם יוספטל הוא אחד ממוקדי ההתחדשות הגדולים בעיר. התוכנית כוללת 1,340 דירות חדשות, לצד שטחי מסחר, תעסוקה, מבני ציבור וכיכר עירונית. היא מקודמת באזור שבין נתיבי איילון, תחנת רכבת יוספטל ושכונות ג׳סי כהן ונאות רחל, ובקרבתו מתוכננת בעתיד הצטלבות של קווי המטרו M1 ו-M3.

מתחם דב הוז־המעפילים, בין תל גיבורים, גרין ונאות רחל, הוא דוגמה נוספת לשינוי המתוכנן סביב תחנת מטרו עתידית. מינהל התכנון אישר את קידום התוכנית, הכוללת הריסה של למעלה מאלף דירות קיימות ובנייה של יותר מ-2,000 דירות חדשות, לצד מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור.

גם בג׳סי כהן מקודמים מתחמי פינוי־בינוי גדולים. לצד תוכניות המתחם הרחבות, משווקים בעיר פרויקטים קטנים יותר של התחדשות ובנייה חדשה: קרסו ויצמן 55–57, עם דירות שניים עד שישה חדרים החל מכ־1.85 מיליון שקל; קרסו שנקר, עם דירות שניים עד חמישה חדרים החל מכ-1.939 מיליון שקל; ומרבד הקסמים 4–8, הכולל דירות שלושה עד חמישה חדרים החל מכ־2.19 מיליון שקל.

פרויקטים כאלה ממחישים את ההבדל בין תוכניות מדיניות רחבות לבין בנייה בפועל. חלקם הם פרויקטים של תמ״א 38 וחיזוק מבנים, חלקם פינוי־בינוי מלא, וחלקם בנייה חדשה במגרשים נקודתיים. לכן, בעת השוואת מחירים בחולון צריך לבדוק לא רק את שם השכונה, אלא גם אם מדובר בבניין ישן, דירה מחודשת, פרויקט עם היתר או דירה חדשה על הנייר.

השכירות: סביב 5,200 שקל בחודש, עם תשואה מתונה

שוק השכירות בחולון פעיל, אך גם בו קיימים הבדלים גדולים בין האזורים. לפי נתוני מדלן, שכר הדירה הממוצע בעיר עומד על כ-5,200 שקל בחודש. מאגר Realta, המבוסס על מאות מודעות פעילות, הציג ביוני 2026 חציון של כ-5,192 שקל וממוצע של כ-5,559 שקל. הפער בין החציון לממוצע נובע מכך שדירות גדולות, פנטהאוזים ובתים פרטיים מושכים את המחיר הממוצע כלפי מעלה.

דירות שלושה חדרים מוצעות בדרך כלל בטווח של כ-4,400 עד 5,800 שקל בחודש, בהתאם לשכונה, למצב הדירה ולשטח. דירות ארבעה חדרים מוצעות לרוב בטווח של כ-4,900 עד 6,750 שקל, ודירות חמישה חדרים מגיעות בחלק מהשכונות לכ-5,500 עד 6,900 שקל בחודש. דירות גג, פנטהאוזים ובתים פרטיים מגיעים למחירים גבוהים יותר.

התשואה הגולמית למשקיעים נותרת מתונה. חישוב של שכר דירה שנתי ממוצע של 62.4 אלף שקל מול מחיר רכישה ממוצע של כ-2.37 מיליון שקל מביא לתשואה גולמית של כ־2.6%, לפני מס, תקופות ללא שוכר, תיקונים, ביטוח, עלויות מימון והוצאות תחזוקה. באגרובנק התשואה המחושבת עומדת סביב 2.4%, בקריית שרת סביב 2.6%, ובקריית אילון סביב 3%.

חולון מתאימה לכן פחות למשקיע שמחפש תזרים שכירות גבוה ומהיר, ויותר לרוכשים שמחפשים מגורים במרכז הארץ או נכס עם פוטנציאל השבחה ארוך טווח במסגרת התחדשות עירונית. מי שבוחן רכישה בעיר צריך להבחין בין דירה קיימת, פרויקט חדש, תוכנית שקיבלה היתר ותוכנית שנמצאת עדיין בשלבי תכנון.

השורה התחתונה: כוח המיקוח חזר לרוכשים

חולון אינה עיר זולה, אך היא כבר אינה שוק שבו כל דירה נמכרת בכל מחיר. הירידה הממוצעת של כ-3.2% בשנה האחרונה אינה מלמדת על קריסה, אבל היא כן מצביעה על שינוי במאזן הכוחות בין מוכרים לקונים.

בעלי דירות ישנות, בעיקר כאלה שנדרשות לשיפוץ או חסרות ממ״ד, מעלית וחניה, נדרשים כיום להיות גמישים יותר במחיר. דירות חדשות, דירות בפרויקטי התחדשות ונכסים בשכונות מבוקשות שומרים בדרך כלל על ביקוש גבוה יותר, אך גם בהם הקונים בוחנים כיום את המחיר בזהירות רבה יותר.

עסקות מהחודשים האחרונים

רחוב אברבנל 14, 50 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4, 1.48 מיליון שקלים (כ-29.6 אלף שקל למ"ר)

רחוב אהרונוביץ 75, 43 מ"ר, קומה 4, 3 חדרים, 1.64 מיליון שקלים (כ-38.13 אלף שקלים למ"ר)

זאבי רחבעם 17, 50 מ"ר, קומה 18, 5 חדרים, 1.76 מיליון שקלים (כ-35,200 אלף שקלים למ"ר).

מגדל ICR, 130 מ"ר, קומה 18, 5 חדרים, 3.2 מיליון שקלים (כ-24.615 אלף שקלים למ"ר).

בן אליעזר אריה 4, 58 מ"ר, קומה 3, 3 חדרים, 1.65 מיליון שקלים (כ-24.615 אלף שקלים למ"ר).

גבעת התחמושת 2, 105 מ"ר, קומה 2, 5 חדרים, 2.13 מיליון שקלים (כ-20.33 אלף שקלים למ"ר)

שפירא חיים משה 11, 97 מ"ר, קומה 1, 4 חדרים, 2.08 מיליון שקלים (כ-21.391 אלף שקלים למ"ר)