23 קרובי משפחה, חלקה אחת, ובית שנבנה במקום הלא נכון
תביעה לחלוקת קרקע משפחתית במג'ד אל-כרום נתקעה בעקבות בית שהוקם על שטח ציבורי - ובית המשפט הורה למחוק אותה, לפחות בשלב הזה, אף שמומחה כבר הכין תוכנית מסודרת לחלוקה של הקרקע מחדש
קרקע כשמדהי אסמאעיל פנה לבית המשפט וביקש לפרק את השיתוף בחלקת קרקע משפחתית עצומה בכפר מג'ד אל-כרום, הוא בטח קיווה לסיים סופסוף סכסוך שהתגלגל במשך שנים. בפועל, הוא קיבל תזכורת לכך שבענייני מקרקעין, גם תוכנית טובה על הנייר לא שווה הרבה בלי החותמת של רשויות התכנון.
במרכז הפרשה עמדה חלקה ששטחה הכולל הוא 15,094 מ"ר, והיא רשומה כבעלות משותפת (מושע) של 24 בני משפחה ושכנים - התובע ו-23 נתבעים, רבים מהם נושאים את שם המשפחה אסמאעיל. על החלקה חלות שתי תוכניות איחוד וחלוקה נפרדות: אחת לחלק הצפוני, שכבר אושרה, ואחת לחלק הדרומי, שהוגשה עוד ב-2021 ועדיין מחכה לאישור.
התובע, שמחזיק בכ-2,016.5 מ"ר מהחלקה, רצה לפרק את השיתוף רק בחלק הצפוני. שם, לטענתו, אין מחלוקת על מיקום המגרשים, למעט נקודה אחת רגישה: מגרש בשטח של 865 מ"ר, שנמצא בבעלות משותפת שלו ושל הנתבעים 2 ו-3. חלקו של התובע באותו מגרש קטן יחסית, 160 מ"ר, והוא רצה שהוא יצורף לזכויות הגדולות יותר שיש לו במגרש סמוך.
כדי לפתור את הסבך, הצדדים הסכימו ב-2023 למנות מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס מרואן זיבק, שיכין תוכנית חלוקה. המומחה גילה שהבעיה האמיתית לא היתה רק חישובי שטחים אלא בנייה לא חוקית. לפי חוות דעתו, הנתבע 2 בנה את ביתו ואת בית בנו על שטח ציבורי פתוח, מה שחייב לדבריו הכנת תוכנית מפורטת חדשה שתסדיר את שינוי הייעוד של אותו השטח. הוא כתב כי, "תשריט החלוקה חייב להתאים לתב"ע החלה על השטח... ועל כן יש להכין תוכנית מפורטת חדשה נקודתית לחלקה 11". המומחה אף קבע שהעלות אותה תוכנית צריכה לחול על הנתבע 2 ובנו, "אשר גרמו לבעיה".
התובע הגיע לסיכום עם חלק מהנתבעים
לאורך הדרך נרשמה גם דרמה משפחתית קטנה משלה: בישיבה מ-2023 הנתבע 3 הסכים, לפי הנטען, בעל פה לפתרון שהציע המומחה. אבל ב-2025 הוא טען שמעולם לא נכח באותה ישיבה ולא נתן הסכמה, ושהסכמת אחיו, הנתבע 2, היתה מותנית בהסכמתו שלו. במקביל, התובע הצליח לסכם עם נתבעים אחרים (5 ו-6) על הסכם נפרד שכלל חלוקה פנימית של מגרש משלהם - מה שלמעשה הפך דרך גישה מסוימת לעודפת, ופתח דיון נוסף על איך לחלק מחדש את השטח שהשתחרר.
הנתבעים 3-1 לא הסתפקו בחילוקי דעות על ההצעה הקונקרטית. הם טענו שהתביעה כולה "מוקדמת", ושאין אפשרות לפרק שיתוף בחלק מחלקה, אלא רק בחריגים שאינם מתקיימים כאן. הם נשענו על פסיקה קודמת של בית משפט השלום בקריות, שקבעה כי "פירוק שיתוף אינו אפשרי בחלק מהמקרקעין המשותפים בלבד", למעט חריגים מצומצמים בחוק המקרקעין.
כאן בדיוק נכנסה השופטת בדריה חסן-חסנייני לעובי הקורה. היא הבהירה שההלכה הזו לא בדיוק מחייבת במקרה הנוכחי, מכיוון שהוא עוסק בחלוקה בעין ולא ברישום בית משותף. אבל היא הגיעה למסקנה דומה מכיוון אחר: לפי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, אי אפשר לתת פסק דין לחלוקת קרקע "אלא על פי תשריט שאושר", ותשריט כזה, לחלקה הספציפית הזו, פשוט לא קיים. השופטת ציטטה את ספר של המשפטן פרופ' יהושע ויסמן בנושא, שקובע שכל עוד לא אושר תשריט, יש להתייחס למקרקעין כ"מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה" - גם אם מומחה הציע תוכנית חלוקה מפורטת ומדויקת.
התנאי לאישור התוכנית של המומחה
השופטת לא פסלה את הפתרון שהציע המומחה לגופו, אבל קבעה שאי אפשר לאשר אותו בלי שמוסדות התכנון - ולא בית המשפט - ייתנו את ברכתם. לדבריה, אישור שכזה דורש תוכנית חדשה, וגם אם החלופה שהוצעה ראויה, "הליכי תכנון אורכים זמן, אינם וודאיים ודורשים השקעת משאבים רבים", ועיכוב כזה עלול לפגוע בזכויות הצדדים בלי הצדקה.
בסיכומו של דבר, השופטת הורתה למחוק את התביעה בשלב זה - לא דחייה לגופה, אלא הכרה בכך שמדובר בתביעה שהוקדמה את זמנה. היא הבהירה שברגע שהתוכנית המפורטת לחלק הצפוני תאושר, אפשר לחזור ולתבוע פירוק שיתוף, הפעם לגבי כל החלקה וכל 24 הבעלים גם יחד. כל צד נשא בהוצאותיו, ופסק הדין ניתן בהיעדר הצדדים.
