אם הקירות יכלו לדבר: מה קורה לאחוזות הענק כשהדור המייסד הולך לעולמו?

בשנות ה-60 וה-70, כשבריכת שחייה פרטית בירושלים עוד הייתה עניין יוצא דופן, בווילה של מיילס וגיטה שרובר בטלביה כבר התארחו דיפלומטים, פוליטיקאים, אנשי רוח ואמנים מהארץ ומחו"ל. הבית הגדול, הגן והבריכה היו חלק מחייה של משפחה שהונה נבנה הרחק מישראל, אבל חלק ניכר ממנו הושקע בירושלים - בין היתר בתיאטרון ירושלים ובמוסדות בעיר.

ב-1976 הלך לעולמו מיילס שרובר והותיר אחריו את גיטה אלמנתו, את ההון המשפחתי וגם את הבית. האלמנה ביקשה להעמיד את הווילה לרשות המדינה כדי שתשמש בית אירוח רשמי לאורחי הממשלה. אולם לפי עדות שנמסרה שנים לאחר מכן בבית המשפט, המדינה לא אימצה בחום את ההצעה הנדיבה, בין היתר בשל העלות הכרוכה בהחזקת הבית.

כך, דווקא אחד מבתי הפאר המזוהים עם ירושלים של אותה תקופה המחיש בעיה שתלווה אחוזות כאלה גם עשרות שנים אחר כך: לא מספיק לקבל נכס ששווה הון - צריך גם להחזיק אותו.

כאן מסתתרת הבעיה הכלכלית של אחוזות פאר. הן מרשימות מאוד כשמישהו בונה אותן, ולעיתים הרבה פחות פשוטות ביום שבו צריך להחליט מה לעשות איתן.

כמעט חמישים שנה מאוחר יותר, השאלה הזאת חוזרת בבתי הענק שהקים דור שלם של בעלי הון ישראלים. בסביון, בהרצליה פיתוח, בכפר שמריהו ובירושלים נותרו אחוזות שנבנו עבור משפחה אחת, על מגרשים שהיום לבדם עשויים להיות שווים עשרות מיליוני שקלים. כשהדור המייסד הולך לעולמו, הילדים מקבלים נכס יקר - אבל גם החלטה שאי אפשר לחלק לפי אחוזי הירושה.

בית אפשר לרשום על שם שלושה אחים; אי אפשר באמת לחלק אותו לשלושה. אחד יכול לרצות לגור בו, האחר ישמח לקבל את חלקו בכסף והשלישי למכור. מי שרוצה להישאר צריך לעיתים למצוא מיליונים כדי לקנות את חלקם של האחרים. עד שמתקבלת החלטה, הארנונה, הביטוח, הגינון, הבריכה והתיקונים ממשיכים לעלות כסף. וכשמחליטים למכור מתברר שהשווי על הנייר הוא רק תחילת הדיון: לשוק של אחוזות בעשרות מיליוני שקלים יש מעט מאוד קונים.

ולפעמים מגיע קונה שכלל לא רוצה את הבית.

לפעמים הבית המשפחתי הופך לקרקע לבנייה

האחוזה של יולי עופר בהרצליה ממחישה היטב מה יכול לקרות לבית אחרי שהדור שבנה אותו איננו. היא כללה כ-1,000 מ"ר בנויים, בריכת שחייה ומגרש טניס על שטח של 7.6 דונם. לאחר מותו של עופר קיבלה אלמנתו רות עופר את האחוזה בירושה.

בפברואר 2018 נמכר הנכס לקבוצה של 23 משפחות תמורת 52.6 מיליון שקל. אלא שהרוכשים לא ביקשו לשמר את ביתו של אחד מאנשי העסקים הבולטים בישראל. התוכנית הייתה להרוס אותו ולהקים על הקרקע 23 יחידות דיור.

מבחינת המשפחה, זה היה בית. מבחינת הקונים, 7.6 הדונמים היו הזדמנות נדל"נית.

• בג"ץ קובע סופית: הפיקוח על עמותת ישיבת עץ חיים - בידי בית הדין הרבני
• יש לכם דירה, עסק או חצי מיליון שקל? מתי באמת כדאי לעשות הסכם ממון

העסקה ממחישה את אחד המאפיינים המעניינים של אחוזות ותיקות באזורי ביקוש: ככל שהקרקע מתייקרת, הבית שעליה לא בהכרח מתייקר באותו קצב. מבנה של 1,000 מ"ר, בריכה ומגרש טניס הם נכסים יקרים, אבל אם על אותה קרקע אפשר להקים מספר גדול יותר של יחידות דיור, הקונה עשוי להסתכל על הבית בעיקר דרך הפוטנציאל התכנוני של המגרש.

במקרה של עופר, 23 המשפחות שרכשו את המתחם נתנו לכך ביטוי כמעט מילולי: בית אחד היה אמור לפנות את מקומו ל-23 יחידות דיור.

הסיפור הסתבך גם לאחר המכירה. הצדדים הגיעו לבית המשפט בעקבות מחלוקת על היטל ההשבחה. הרוכשים טענו כי רות עופר הייתה מחויבת בתשלום לפי הסכם המכר וכי העיכוב בתשלום מעכב את קבלת היתרי הבנייה; עופר טענה מנגד כי הרוכשים הם שהפרו את ההסכם.

כך, הבית שהוקם עבור משפחה אחת הפך אחרי מות בעליו לנכס שעבר בירושה, נמכר לעשרות רוכשים, הגיע לבית המשפט ובסופו של דבר נמדד במידה רבה לפי מה שאפשר יהיה לבנות על הקרקע שעליה עמד.

הבית נשאר, המשפחה השתנתה

אצל שאול אייזנברג הסיפור היה אחר. אייזנברג מת ב-1997 והותיר אחריו עיזבון עצום ומאבק ירושה מתוקשר. בסביון נותרה גם האחוזה שבה התגורר: עשרה דונם, בית של כ-2,000 מ"ר, בריכת שחייה, חדר כושר, אולם קולנוע ואפילו חדר יפני מסורתי.

• שוק הדירות בשפל, המשכנתאות בדרך לשיא - מה באמת עומד מאחורי הסתירה
• עסקאות הדיור ביוני מהנמוכות מאז 2000 - וביטולי החוזים מול הקבלנים קפצו ב-41% בשבעה חודשים

האחוזה נרשמה על שם בתו אמילי פורמן. יותר משני עשורים חלפו עד שב-2020 היא החליפה ידיים ונמכרה לאיש העסקים אבי רואימי תמורת 60 מיליון שקל.

לפי נתוני רשות המסים, כ-50 מיליון שקל מהעסקה יוחסו לחלקה שעליה ניצב הבית וכ-10 מיליון שקל לחלקה הנוספת. אבל המספרים מספרים רק חלק מהסיפור. במשך יותר מעשרים שנה לאחר מותו של אייזנברג נשאר בסביון בית שנבנה עבור אדם מסוים ומשפחתו, עד שהגיע הרגע שבו היה צריך למצוא אדם אחר שרוצה אותו - ומוכן לשלם עליו 60 מיליון שקל.

זו אינה משימה פשוטה. לדירת ארבעה חדרים יש דירות דומות ברחוב ובשכונה. לבית של 2,000 מ"ר על עשרה דונם, עם קולנוע וחדר יפני, כמעט שאין מחירון. לא מספיק למצוא אדם שיש לו 60 מיליון שקל; צריך למצוא אדם שיש לו 60 מיליון שקל ורוצה דווקא את הבית הזה.

וזו גם הסיבה שהנזילות בשוק הזה שונה לחלוטין מזו של דירות רגילות. ככל שהנכס יקר וייחודי יותר, מספר הקונים הפוטנציאליים קטן, ולעיתים קשה אפילו למצוא עסקאות השוואה שעל בסיסן אפשר לקבוע מחיר. הפיצול בעסקת אייזנברג בין 50 מיליון שקל לחלקה שעליה ניצב הבית לבין 10 מיליון שקל לחלקה הנוספת ממחיש עד כמה הקרקע הופכת לרכיב מרכזי בתמחור.

כשהאחוזה היא בית של ילד אחד - וירושה של האחרים

ולפעמים הבעיה מתחילה הרבה לפני שמחפשים קונה.

במקרה שהגיע לבית המשפט לענייני משפחה בתל אביב, שלושה אחים היו אמורים לחלוק את עיזבון הוריהם, שכלל וילה בסביון. אחת הבנות כבר התגוררה במשך שנים עם משפחתה בבית שנבנה בשטח הווילה. מבחינתה, זה לא היה רק עוד נכס בעיזבון: היא טענה שהוריה העניקו לה בעל-פה זכות להתגורר במקום כל חייה.

שני אחיה ביקשו לחלק את העיזבון בהתאם לצוואה.

בית המשפט דחה את טענתה לאחר שקבע שלא הוכחה זכות מגורים שתעמוד לה לאחר מות ההורים. אבל מאחורי הדיון המשפטי נמצאת בעיה פשוטה בהרבה: אותו נכס יכול להיות עבור ילד אחד הבית שבו הוא חי, ועבור אחיו חלק מהירושה שמגיעה להם.

וככל שהבית יקר יותר, קשה יותר לפתור את המחלוקת באמצעות כסף. עליית מחירי הקרקע יכולה ליצור מצב כמעט הפוך מהמצופה: המשפחה התעשרה, אבל הסיכוי שאחד הילדים יוכל לרכוש את חלקיהם של האחרים דווקא קטן.

אם שליש מהבית שווה 2 מיליון שקל, אולי אפשר למצוא פתרון. אם הוא שווה 20 מיליון שקל, "להשאיר את הבית במשפחה" כבר דורש הון בפני עצמו.

60 מיליון שקל - ואין מה לחלק

נניח ששלושה ילדים יורשים יחד אחוזה בשווי 60 מיליון שקל בחלקים שווים, ואין בעיזבון כמעט שום דבר אחר. על הנייר, כל אחד מהם התעשר ב-20 מיליון שקל. לחשבון הבנק לא נכנס שקל.

אם שלושתם רוצים למכור, האינטרס שלהם דומה. אם אחד רוצה להישאר, הוא צריך למצוא דרך לתת לשני אחיו את חלקם - כ-40 מיליון שקל. גם אדם אמיד מאוד לא בהכרח מחזיק סכום כזה במזומן. שמירת בית ההורים יכולה לחייב אותו למכור השקעות אחרות, לקחת מימון או בסופו של דבר לוותר על הבית.

וכאן מתברר שהרכב הירושה חשוב לא פחות מהשווי שלה.

עיזבון של 100 מיליון שקל יכול להיות קל יותר לחלוקה מעיזבון של 60 מיליון שקל. אם הראשון כולל אחוזה בשווי 40 מיליון שקל, תיק ניירות ערך של 30 מיליון שקל ושלוש דירות בשווי כולל של 30 מיליון שקל, יש ליורשים מרחב לבנות חלוקה. אחד יכול לקבל את הבית, האחרים לקבל נכסים אחרים.

אם העיזבון השני מורכב כמעט כולו מאחוזה בשווי 60 מיליון שקל, שלושת היורשים יכולים להיות שווים 20 מיליון שקל כל אחד על הנייר - ובכל זאת להיתקע בלי דרך פשוטה לקבל את הכסף.

החוק נותן ליורשים מרחב מסוים לפתור בדיוק את הבעיה הזאת. בישראל אין כיום מס ירושה או מס עיזבון, והעברת מקרקעין בירושה אינה נחשבת כשלעצמה למכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין. בתנאים מסוימים, גם החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים אינה נחשבת למכירה לצורכי החוק.

לכן שלושה אחים אינם חייבים בהכרח לקבל שליש מהווילה, שליש מכל דירה ושליש מכל נכס אחר. אם בעיזבון יש מספיק נכסים, ניתן במקרים המתאימים לייחד את האחוזה ליורש אחד ולתת לאחרים נכסים אחרים.

אבל יש הבדל חשוב בין כסף שנמצא בתוך העיזבון לכסף שמגיע מבחוץ. סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שכאשר במסגרת החלוקה ניתנת תמורה בכסף או בשווה כסף שאינם מנכסי העיזבון, החלק שבעדו ניתנה התמורה ייראה כאילו נמכר. אם כדי לקבל את הבית אחד האחים צריך להביא מיליונים מכיסו ולשלם לאחיו, גם שאלת המס עשויה להיכנס לתמונה.

רשות המסים גם הבהירה כי השאלה אם מדובר עדיין ב"חלוקה הראשונה" אינה תלויה רק בזמן שחלף מאז הפטירה, אלא גם במה שעשו היורשים בנכסים בפועל. בעיזבון גדול, לכן, הסדר שבו מתקבלות ההחלטות יכול להיות שווה כסף.

ואם אין הסכמה, יש גם מוצא פחות נעים. חוק המקרקעין מאפשר לכל שותף לדרוש פירוק שיתוף. כאשר אפשר לחלק את המקרקעין, ניתן לבצע חלוקה בעין; כאשר הדבר אינו אפשרי או שהחלוקה תגרום הפסד ניכר, ניתן להגיע למכירת הנכס ולחלוקת התמורה.

העובדה שאחד הילדים רוצה מאוד לשמור את בית המשפחה אינה מעניקה לו בהכרח זכות לכפות על האחרים להישאר בעלים שלו.

ובינתיים השעון עובד. בניגוד לתיק מניות שממתין לחלוקה, הבית ממשיך לצרוך כסף. באחוזות מהסוג הזה מדובר לא רק בארנונה ובביטוח, אלא גם בגינות גדולות, בריכות, מערכות מיזוג וחשמל, איטום, תחזוקת מבנים ולעיתים אבטחה.

בית שאיש אינו רוצה להשקיע בו משום שממילא מתכוונים למכור אותו עלול גם להתדרדר. אם האחים מתווכחים שנה או מחכים שנתיים לקונה, ההמתנה אינה ניטרלית מבחינה כלכלית.

כמה באמת שווה אחוזה?

גם כאשר כל היורשים מסכימים למכור, נשארת שאלה לא קטנה: באיזה מחיר?

וילה שרובר, שבה פתחנו, חזרה לשוק שנים לאחר ימי הזוהר שלה. ב-2013 הוצע המתחם בטלביה בכ-120 מיליון שקל. בדצמבר 2014 הוא נמכר ב-70 מיליון שקל.

הבית לא איבד 50 מיליון שקל. 120 מיליון היו המחיר המבוקש, לא מחיר עסקה קודם. אבל הפער בין הבקשה לחתימה ממחיש כמה קשה לקבוע "מחיר שוק" לנכס שאין ברחוב עוד עשרה כמוהו.

הקונה של מתחם שרובר קיבל כ-5.5 דונם, שני בתים וזכויות בנייה נוספות. הוא לא היה צריך להחליט רק כמה שווה הבית, אלא כמה שווים יחד הקרקע, המבנים, המיקום וזכויות הבנייה - וכמה מכל אלה בכלל שימושי עבורו.

האחוזה של סטף ורטהיימר בכפר ורדים לוקחת את השאלה לקצה אחר, אף שהיא אינה סיפור ירושה. היא משתרעת על חמישה מגרשים בשטח כולל של כ-3.3 דונם, ולפי הנתונים שפורסמו בגלובס השטחים הבנויים לצורכי ארנונה מגיעים לכמעט 1,400 מ"ר. אנשי נדל"ן מקומיים העריכו כי בהקמתה הושקעו כ-50 מיליון שקל. היא נמכרה ב-4 מיליון שקל.

אין כאן הפסד מוכח של 46 מיליון שקל: 50 מיליון הם הערכה של גורמי נדל"ן מקומיים ולא נתון עלות שאושר על ידי ורטהיימר. אבל הפער מחדד נקודה חשובה: מה שעלה הרבה לבעלים לא בהכרח שווה הרבה לקונה.

תכנון אדריכלי ייחודי, חומרים יקרים, שטחים עצומים ומערכות שנבנו לפי טעמו של אדם אחד יכולים לעלות מיליונים. הם העניקו לבעלים את הבית שרצה, אבל הקונה הבא אינו חייב לרצות בדיוק אותו דבר - ובוודאי אינו חייב לשלם את עלותו.

חלק מהכסף שמושקע באחוזת פאר הוא נדל"ן, וחלקו צריכה. הקרקע יכולה להתייקר במשך עשרות שנים; הבריכה, הספרייה או השיש קנו לבעל הבית איכות חיים בזמן שהתגורר שם. השוק לא מתחייב להחזיר את החשבון.

ואז חוזרים ליולי עופר. שם הרוכשים אפילו לא רצו את האחוזה שעליה שילמו 52.6 מיליון שקל. הם רצו את הקרקע שמתחתיה.

הבית הזדקן; הקרקע התייקרה.

וזה אולי הפרדוקס הגדול של אחוזות הדור הישן: דווקא המגרש שהפך אותן לנכסים ששווים עשרות מיליוני שקלים יכול להיות הסיבה שבגללה הבית עצמו לא ישרוד את המעבר לדור הבא.

אז מה בעצם יורשים?

אחוזה בשווי 60 מיליון שקל היא כמובן נכס, ולא נטל במובן הרגיל של המילה. אבל היא אינה שקולה ל-60 מיליון שקל במזומן.

היא אינה נזילה, קשה יותר לתמחר אותה והבעלות המשותפת יכולה לחייב את היורשים לקבל החלטות על סכומים עצומים. אם אחד רוצה להישאר והשניים האחרים רוצים לצאת, צריך למצוא דרך לגשר על עשרות מיליוני שקלים. אם אין הסכמה, קיימת גם האפשרות המשפטית של פירוק השיתוף. ואם כולם רוצים למכור, עדיין צריך למצוא את הקונה שמוכן לשלם את המחיר.

הרכב העיזבון יכול לשנות את התמונה. כאשר לצד האחוזה יש מזומן, ניירות ערך או נכסים אחרים, החלוקה הראשונה של העיזבון עשויה לאפשר גמישות גדולה יותר. כאשר כמעט כל ההון המשפחתי מרוכז בבית אחד, מספר האפשרויות מצטמצם.

ויש גם שאלה שהחוק והשמאות אינם יכולים לפתור. האחוזות האלה נבנו בדרך כלל בשלב שבו בעליהן כבר ידעו בדיוק כיצד הם רוצים לחיות. הם בחרו את המגרש, את האדריכל, את מספר החדרים, את הגינה ואת הבריכה. הבית הותאם לחיים שלהם.

הילדים מקבלים את התוצאה.

אפשר להוריש להם את הבעלות על האחוזה. הרבה יותר קשה להוריש להם את הרצון לגור בה.