יקיר גבאי מכין את ילוסטון להנפקה: מגייס 300 עד 400 מיליון דולר לפי שווי של עד מיליארד
חברת הנדל"ן של יקיר גבאי, כלל, הפניקס ומור יוצאת לגיוס הון גדול בדרך אפשרית לבורסה. הכסף אמור לממן רכישות בארה"ב דווקא כשהריבית הגבוהה ומשבר המשרדים מייצרים נכסים במחירים נמוכים, אבל לצד הפוטנציאל מגיעים גם הפסדים, פרויקטים ארוכים וסיכון גבוה
יקיר גבאי מנסה להפוך את המשבר בנדל"ן האמריקאי להזדמנות השקעה גדולה, ועכשיו הוא מעלה הילוך. ילוסטון, זרוע הנדל"ן שהקים בארה"ב, פועלת לגיוס פרטי של 300 עד 400 מיליון דולר במסגרת קדם הנפקה, לפי שווי של 900 מיליון עד מיליארד דולר. המהלך מגיע חודשים ספורים אחרי גיוס חוב של 600 מיליון שקל בתל אביב ומסמן את הכיוון: להכניס הון חדש, לקנות ולהשביח נכסים בתקופה שבה בעלי משרדים ומלונות מתקשים להתמודד עם ריבית גבוהה, ואז להתקדם להנפקת מניות.
החברה שמגייסת את הכסף היא השותפות שבה מחזיקה ילוסטון כ-27.6%. לצדה נמצאים שלושה גופים מוסדיים ישראליים גדולים: כלל עם 28.4%, הפניקס עם 27.8% ומור עם 16.2%. בעלי המניות הקיימים צפויים להזרים כסף לפי חלקם כדי לשמור על שיעור ההחזקה, ובמקביל נבחנת כניסה של הראל וגוף מוסדי נוסף. מבחינת גבאי, המשמעות היא שימוש בכסף מוסדי ישראלי כדי להרחיב פעילות נדל"ן אמריקאית בהיקף של מיליארדי שקלים, תוך שמירה על ניהול ושליטה דרך ילוסטון.
זה גם ממשיך מערכת יחסים ותיקה. כבר לפני כמה שנים הפניקס וילוסטון הקימו יחד פלטפורמה להשקעות נדל"ן בארה"ב, כשכל צד התחייב בתחילת הדרך להשקעה של כ-100 מיליון דולר. מאז הפעילות גדלה מאוד, הצטרפו מוסדיים נוספים והאסטרטגיה נהייתה ממוקדת יותר בנכסים שנקלעו למצוקה או איבדו חלק גדול מערכם.
החלק המעניין נמצא במה שילוסטון קונה. החברה מחפשת בעיקר בנייני משרדים ומלונות שנפגעו מהקורונה, מהעבודה מהבית ומהעלייה בריבית, ומנסה להפוך אותם למגורים. בניו יורק זה עובד היטב עם מדיניות עירונית שמעודדת הסבה של משרדים לדירות, במיוחד במנהטן, שבה קיים מחסור קבוע במגורים לצד בנייני משרדים ותיקים שחלקם איבדו דיירים.
אחת הדוגמאות הבולטות היא הנכס בברודוויי 1740 במנהטן. ילוסטון רכשה אותו בכ-186 מיליון דולר, אחרי שהבניין נסחר בעבר בשווי גבוה בהרבה. כעת מקודם שם פרויקט של יותר מ-400 דירות, שחלקן מיועדות להשכרה וחלקן למכירה. החברה כבר השיגה לפרויקט מימון בנייה של כ-480 מיליון דולר, סכום שממחיש את היקף ההשבחה המתוכנן.
בסך הכול מחזיקה השותפות ארבעה נכסים מרכזיים בניו יורק שנמצאים בשלבי פיתוח והשבחה. העלות הכוללת שלהם עומדת על כ-708.5 מיליון דולר, בעוד השווי במאזן מתקרב למיליארד דולר. אחד מהם הוא בניין סמוך לטיימס סקוור שאמור להפוך לכ-187 דירות, נכס נוסף בברודוויי מיועד לכ-420 דירות, ובפורטפוליו נמצאים גם נכסים ברחוב 57 ובלקסינגטון.
השווי עולה, הרווח עדיין צריך להגיע
פה נמצא הצד השני של המהלך. ילוסטון מציגה עליית שווי בנכסים ופוטנציאל השבחה גדול, אבל התוצאות השוטפות עדיין חלשות. במחצית הראשונה של השנה נרשם הפסד תפעולי של כ-25 מיליון דולר והפסד נקי של כ-29 מיליון דולר. ה-NOI מהשטחים שכבר מניבים עמד על 3.6 מיליון דולר, לעומת 7.5 מיליון דולר בשנה שעברה וכ-21 מיליון דולר שנתיים קודם. חלק מהירידה טבעי לחברה שנכנסת עמוק לפרויקטי הסבה: בניין שעובר ממשרדים לדירות מייצר בתקופת המעבר הכנסה נמוכה יותר ודורש השקעות גדולות.
המשקיעים בעצם מהמרים על הערך שיגיע בסוף התהליך. אם בניין משרדים שנרכש במחיר מצוקה הופך למאות דירות יוקרה במנהטן, פער הערך יכול להיות גדול מאוד. מצד שני, מדובר בפרויקטים שנמשכים שנים, דורשים מאות מיליוני דולרים, ותלויים בעלויות בנייה, בריבית ובמחירי הדירות בזמן השלמת הפרויקט.
החברה כבר גייסה ביוני 600 מיליון שקל באג"ח בריבית שנתית של 7.5% ובמח"מ של 3.6 שנים. זה כסף יקר יחסית, ולכן גיוס הון בהיקף כזה משנה את התמונה: הון חדש מאפשר לילוסטון לקנות נכסים נוספים בלי להגדיל באותו קצב את המינוף. בשביל חברה שרוצה להגיע לבורסה, זה גם מחזק את ההון ומרחיב את בסיס המשקיעים עוד לפני ההנפקה.
לילוסטון יש גם פעילות מעבר למנהטן. בשנה שעברה היא נכנסה יחד עם קנדה גלובל ועם חברת פלואו של אדם נוימן לפרויקט גדול בבריקל שבמיאמי, שכלל מגדל מגורים, שטחי מסחר, מרינה וקרקעות נוספות לפיתוח. בהמשך ילוסטון בחרה לממש את חלקה באחד הפרויקטים דרך מנגנון שנקבע מראש, מהלך שיצר לה הפסד חשבונאי של כ-18 מיליון דולר במחצית הראשונה.
גבאי מגיע למהלך עם ניסיון עמוק בשוק הנדל"ן האירופי דרך אראונדטאון, אחת מחברות הנדל"ן הגדולות באירופה. בילוסטון הוא מנסה לעשות משהו קצת שונה: לקנות בתקופת משבר, לשנות ייעוד, להשביח ולממש ערך. גיוס של מאות מיליוני דולרים לפי שווי שמתקרב למיליארד דולר ייתן לו הרבה יותר כוח לקנות בתקופה שבה נכסים עדיין עוברים מידיים במחירים נמוכים משמעותית מהשיא.
המבחן יהיה בהמרת השווי שעל הנייר לתזרים. נכסים שנרכשו סביב 708 מיליון דולר ומופיעים כבר סביב מיליארד דולר מייצרים רווח פוטנציאלי גדול, אבל המשקיעים בהנפקה עתידית ירצו לראות גם דירות שנמסרות, שכר דירה שנכנס ופרויקטים שמייצרים תשואה בפועל. גיוס ההון הנוכחי נותן לילוסטון כסף וזמן להגיע לשם, והוא גם מקרב אותה לשלב שבו השוק הציבורי יתבקש להחליט כמה שווה האסטרטגיה של גבאי.
