רעננה או כפר סבא? כמעט מיליון שקל הפרש על 5 חדרים, ו-9 אלף שקל בשכר החודשי
דירת 5 חדרים ברעננה עולה כ-4.4 מיליון שקל, ועם 30% הון עצמי צריך להכניס כ-44 אלף שקל נטו בחודש. בכפר סבא השכנה אותה דירה עולה כ-3.46 מיליון ודורשת כ-34 אלף
דירת 5 חדרים ברעננה עולה היום כ-4.4 מיליון שקל. זה המחיר החציוני של 5 חדרים בעיר בשנה האחרונה לפי מאגר העסקאות של אתר הנדל"ן הממשלתי, שמבוסס על דיווחי רשות המסים. משפחה שרוצה לקנות דירה כזאת עם 30% הון עצמי צריכה להביא מהבית כ-1.32 מיליון שקל, ולהכניס כ-44 אלף שקל נטו בחודש כדי שהמשכנתא לא תעבור 40% מההכנסה.
ההנחות זהות לכל הערים בסדרה: משכנתא ל-25 שנה בלוח שפיצר ובריבית ממוצעת של 4.7%. הריבית בפועל תלויה בתמהיל ובלווה, ולכן המספרים הם סדר גודל. על משכנתא של 3.08 מיליון שקל ההחזר החודשי יוצא כ-17,500 שקל, וזה עוד לפני ארנונה, ועד בית וביטוחים.
ברעננה ההון העצמי קובע כמעט הכול. כל 100 אלף שקל נוספים מהבית מקטינים את ההחזר בכ-570 שקל בחודש ואת ההכנסה הנדרשת בכ-1,400 שקל. עם 1.1 מיליון שקל, המינימום לדירה ראשונה, המשכנתא מגיעה ל-3.3 מיליון וההחזר לכ-18,700 שקל, כלומר הכנסה של כ-47 אלף נטו. עם 1.5 מיליון ההחזר יורד לכ-16,500 שקל וההכנסה הנדרשת לכ-41 אלף. ומי שמגיע עם 2 מיליון, בדרך כלל אחרי מכירה של דירה קודמת, לוקח משכנתא של 2.4 מיליון, משלם כ-13,600 שקל ומסתדר עם כ-34 אלף שקל נטו.
גם עם הרבה כסף מהבית אי אפשר לקחת משכנתא בלי גבול. לפי הוראות הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, בדירה יחידה המימון מוגבל ל-75% משווי הנכס, בדירה חליפית של משפרי דיור ל-70%, ובדירה להשקעה ל-50%. בדירה של 4.4 מיליון שקל זה הון עצמי מינימלי של 1.1 מיליון שקל לקונה דירה ראשונה, 1.32 מיליון למשפרי דיור ו-2.2 מיליון בקנייה להשקעה.
ובצד ההכנסה, הבנקים לא יכולים לאשר משכנתא שההחזר שלה עולה על 50% מההכנסה, ומעל 40% בנק ישראל מחייב אותם להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה. לכן 40% הוא הגבול המעשי, ויחס החזר של 30% עד 35% נחשב נוח יותר. ב-30% דירת 5 חדרים ברעננה עם 30% הון עצמי דורשת כ-58 אלף שקל נטו בחודש.
מי שמוותר על החדר החמישי חוסך הרבה. המחיר החציוני של 4 חדרים ברעננה עומד על כ-3.38 מיליון שקל. עם 30% הון עצמי, כלומר כ-1.01 מיליון, המשכנתא יורדת ל-2.37 מיליון, ההחזר לכ-13,400 שקל, וההכנסה הנדרשת לכ-33.5 אלף שקל נטו. דירת 3 חדרים בעיר נמכרת בחציון של כ-2.89 מיליון, יותר ממה שעולה דירת 4 חדרים ממוצעת במחוז המרכז.
ומה אפשר לקנות ברעננה עם 30 אלף שקל נטו בחודש? ב-40% מההכנסה ההחזר המקסימלי הוא 12 אלף שקל, וזה מממן משכנתא של כ-2.1 מיליון שקל. עם 25% הון עצמי, כלומר כ-705 אלף שקל, מגיעים לדירה של כ-2.8 מיליון. זה קצת פחות מהחציון של דירת 3 חדרים בעיר, ולכן עם משכורת כזאת צריך הון עצמי גדול יותר או דירה קטנה יותר. מי שמכניס 30 אלף ורוצה 5 חדרים ב-4.4 מיליון צריך להביא מהבית כ-2.3 מיליון שקל.
בתוך העיר הפערים משמעותיים. בנווה זמר, אחת השכונות החדשות והיקרות בעיר, דירות 5 חדרים של כ-126 עד 130 מ"ר נמכרו בחודשים האחרונים ב-4.1 עד 4.86 מיליון שקל, ו-4 חדרים של כ-100 מ"ר ב-3.5 עד 3.7 מיליון. בלב הפארק המחיר החציוני של 4 חדרים הוא כ-2.97 מיליון, ועסקאות בשכונה נסגרו ב-2.4 עד 3.15 מיליון לדירות של 73 עד 102 מ"ר. במרכז העיר החציון של 4 חדרים הוא כ-3.28 מיליון, ועסקה של 4 חדרים של 95 מ"ר ברחוב גולומב נסגרה בקיץ ב-2.57 מיליון שקל.
המגמה בעיר לא אחידה. לפי אתר הנדל"ן הממשלתי המחיר החציוני ברעננה עלה בשנה האחרונה בכ-5.6%, אבל בלב הפארק נרשמה ירידה של כ-8% ובמרכז העיר ירידה של כ-2%. בנווה זמר המחירים עלו בכ-2.4% (להרחבה: 5 חדרים ברעננה ב-5.1 מיליון שקל - איך הפכה רעננה לאחת הערים היקרות בארץ?).
- הרצליה: בגליל ים ארבעה חדרים עולים 4 מיליון, בהרצליה הצעירה המחיר ירד ב-12%
- יבנה: אותה דירה, פער של 800 אלף שקל בין השכונות
להרחבה: עוד 12 אלף דירות ברעננה: איפה יבנו 15 קומות ואיך זה ישנה את העיר?
והשכנות? בכפר סבא דירת 5 חדרים נמכרה ברבעון השני בממוצע של כ-3.46 מיליון שקל לפי הלמ"ס, כמיליון שקל פחות מאשר ברעננה. שם, עם 30% הון עצמי, מספיקה הכנסה של כ-34.3 אלף שקל נטו, כ-9 אלף שקל פחות מאשר ברעננה. זוגות שמחפשים 5 חדרים בתקציב מוגבל יותר יכולים לבדוק איפה אפשר לקנות 5 חדרים ליד תל אביב עם מיליון שקל ו-22 אלף נטו. בהרצליה הממוצע של 5 חדרים עמד על כ-4.43 מיליון, קרוב מאוד לרעננה, ובהוד השרון אפשר לעשות את אותו חשבון. לפני שסוגרים עסקה כדאי להכניס לתקציב גם מס רכישה, שבדירה של 4.4 מיליון מגיע לסכום משמעותי גם בדירה יחידה.
עסקאות אחרונות
- דירת 4 חדרים ברחוב משה דיין 3 (מרכז העיר), 99 מ"ר, קומה 2 - נמכרה באוגוסט ב-3.00 מיליון שקל (30,400 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב מכבי 51 (קריית דוד רמז), 95 מ"ר, קומה 5 - נמכרה ביולי ב-3.40 מיליון שקל (35,800 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים ברחוב סשה ארגוב 14 (נווה זמר), 130 מ"ר, קומה 1 - נמכרה ביולי ב-4.21 מיליון שקל (32,500 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב אלימלך רימלט 28 (לב הפארק), 75 מ"ר, קומה 2 - נמכרה ביולי ב-2.40 מיליון שקל (32,000 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב הכלנית 3 (שכונת 2004), 94 מ"ר, קומה 1 - נמכרה ביולי ב-3.20 מיליון שקל (34,200 שקל למ"ר)
מה מוצע עכשיו למכירה
- דירת 4.5 חדרים ברחוב החרמון 5 (לב הפארק), 107 מ"ר, קומה 4 - מבקשים 3.48 מיליון שקל (32,500 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב ההגנה 97 (קריית ויצמן), 103 מ"ר, קומה 5 - מבקשים 2.89 מיליון שקל (28,100 שקל למ"ר)
- דירת 4 חדרים ברחוב נעמי שמר 24 (נווה זמר), 103 מ"ר, קומה 5 - מבקשים 3.59 מיליון שקל (34,900 שקל למ"ר)
- דירת 5 חדרים ברחוב משה בן מנחם 3 (המאה), 123 מ"ר, קומה 5 - מבקשים 3.90 מיליון שקל (31,700 שקל למ"ר)
התוכן והמידע של נתוני המחשבון והכלי האינטראקטיבי
עמוד 1: המחשבון - כמה צריך להרוויח כדי לגור בעיר
| שדה | ברירת מחדל | טווח והסבר |
|---|---|---|
| העיר | תל אביב | שדה טקסט עם השלמה אוטומטית. ברשימה יותר מ-60 ערים. אם העיר לא נמצאה מופיעה ההודעה: העיר לא נמצאה ברשימה, נסו עיר קרובה, או הזינו מחיר דירה ידנית |
| מחיר הדירה | 4,750,000 ש"ח | 500,000 עד 8,000,000 ש"ח, בקפיצות של 50,000, וגם כסכום מדויק בשדה מספר. המחיר שמופיע הוא הערכה לדירת 4 חדרים טובה בעיר |
| הון עצמי | 30% | 20% עד 70%. בדירה יחידה הבנק מאפשר עד 75% מימון, כלומר 25% הון עצמי לפחות. בדירה שנייה ומעלה צריך 50% |
| שנים | 25 | 10 עד 30 שנה |
| ריבית ממוצעת | 3.2% | 2.0% עד 6.0%, בקפיצות של 0.1 |
| תוצאה | ערך בברירת המחדל (תל אביב) |
|---|---|
| הכנסה נטו נדרשת למשק בית, כשההחזר תופס 35% מההכנסה | 46,000 ש"ח בחודש |
| הכנסה נדרשת אם ההחזר תופס 40% מההכנסה | 40,300 ש"ח |
| הכנסה נדרשת אם ההחזר תופס 30% מההכנסה | 53,700 ש"ח |
| הון עצמי שצריך להביא (30%) | 1,425,000 ש"ח |
| סכום המשכנתא | 3,325,000 ש"ח |
| החזר חודשי משוער | 16,120 ש"ח |
| סך התשלומים לבנק לאורך המשכנתא | 4,835,000 ש"ח |
| מחיר דירה | הון עצמי | שנים | ריבית | הון עצמי בש"ח | משכנתא | החזר חודשי | סך תשלומים | הכנסה ב-35% | הכנסה ב-40% | הכנסה ב-30% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,000,000 | 30% | 25 | 3.2% | 900,000 | 2,100,000 | 10,180 | 3,053,000 | 29,100 | 25,400 | 33,900 |
| 2,000,000 | 25% | 30 | 4.0% | 500,000 | 1,500,000 | 7,160 | 2,578,000 | 20,500 | 17,900 | 23,900 |
| 1,500,000 | 50% | 20 | 5.0% | 750,000 | 750,000 | 4,950 | 1,188,000 | 14,100 | 12,400 | 16,500 |
עמוד 2: השוואה בין שבע ערים מהסדרה
| עיר | מחיר דירה טובה, ש"ח | החזר חודשי, ש"ח | הכנסה נטו (35%), ש"ח |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 4,750,000 | 16,120 | 46,000 |
| כפר סבא | 3,100,000 | 10,520 | 30,100 |
| פתח תקווה | 2,800,000 | 9,500 | 27,100 |
| בת ים | 2,700,000 | 9,160 | 26,200 |
| חולון | 2,600,000 | 8,820 | 25,200 |
| נתניה | 2,600,000 | 8,820 | 25,200 |
| חריש | 1,400,000 | 4,750 | 13,600 |
עמוד 3: כל הערים ברשימה (63 ערים)
| עיר | מחיר דירה, ש"ח | שכירות חודשית, ש"ח | החזר חודשי, ש"ח | הכנסה נטו נדרשת, ש"ח |
|---|---|---|---|---|
| אור יהודה | 2,450,000 | 6,800 | 8,310 | 23,700 |
| אשדוד | 2,250,000 | 6,500 | 7,630 | 21,800 |
| אשקלון | 1,700,000 | 5,500 | 5,770 | 16,500 |
| באר יעקב | 2,550,000 | אין נתון | 8,650 | 24,700 |
| באר שבע | 1,400,000 | 4,700 | 4,750 | 13,600 |
| בית שמש | 1,550,000 | 6,800 | 5,260 | 15,000 |
| ביתר עילית | 2,200,000 | 6,300 | 7,460 | 21,300 |
| בני ברק | 2,850,000 | 6,600 | 9,670 | 27,600 |
| בנימינה | 2,050,000 | 6,600 | 6,960 | 19,900 |
| בת ים | 2,700,000 | 6,300 | 9,160 | 26,200 |
| גבעת שמואל | 2,950,000 | 8,600 | 10,010 | 28,600 |
| גבעתיים | 4,150,000 | 9,400 | 14,080 | 40,200 |
| גדרה | 2,450,000 | 5,600 | 8,310 | 23,700 |
| גן יבנה | 2,100,000 | 5,900 | 7,120 | 20,400 |
| גני תקווה | 2,350,000 | אין נתון | 7,970 | 22,800 |
| דימונה | 1,000,000 | 3,900 | 3,390 | 9,700 |
| הוד השרון | 3,100,000 | 7,400 | 10,520 | 30,100 |
| הרצליה | 3,900,000 | 8,500 | 13,230 | 37,800 |
| זכרון יעקב | 2,000,000 | 6,200 | 6,790 | 19,400 |
| חדרה | 1,750,000 | 5,500 | 5,940 | 17,000 |
| חולון | 2,600,000 | 7,100 | 8,820 | 25,200 |
| חיפה | 1,800,000 | 5,000 | 6,110 | 17,400 |
| חריש | 1,400,000 | 5,600 | 4,750 | 13,600 |
| טבריה | 1,250,000 | 4,200 | 4,240 | 12,100 |
| טירת כרמל | 1,700,000 | 4,800 | 5,770 | 16,500 |
| יבנה | 2,100,000 | 6,000 | 7,120 | 20,400 |
| יהוד-מונוסון | 2,600,000 | 7,700 | 8,820 | 25,200 |
| ירושלים | 3,600,000 | 8,100 | 12,210 | 34,900 |
| כפר יונה | 2,100,000 | 6,500 | 7,120 | 20,400 |
| כפר סבא | 3,100,000 | 7,000 | 10,520 | 30,100 |
| כרמיאל | 1,600,000 | 4,500 | 5,430 | 15,500 |
| לוד | 1,800,000 | 5,100 | 6,110 | 17,400 |
| מגדל העמק | 1,350,000 | 4,200 | 4,580 | 13,100 |
| מודיעין | 3,000,000 | 8,200 | 10,180 | 29,100 |
| מודיעין עילית | 1,650,000 | 5,900 | 5,600 | 16,000 |
| מזכרת בתיה | 2,450,000 | אין נתון | 8,310 | 23,700 |
| נהריה | 1,400,000 | 4,900 | 4,750 | 13,600 |
| נוף הגליל | 1,350,000 | 4,600 | 4,580 | 13,100 |
| נצרת | 1,050,000 | 4,300 | 3,560 | 10,200 |
| נתיבות | 1,350,000 | 4,300 | 4,580 | 13,100 |
| נתניה | 2,600,000 | 6,900 | 8,820 | 25,200 |
| עכו | 950,000 | 4,600 | 3,220 | 9,200 |
| עפולה | 1,300,000 | 4,400 | 4,410 | 12,600 |
| ערד | 900,000 | 3,500 | 3,050 | 8,700 |
| פרדס חנה-כרכור | 2,050,000 | 5,600 | 6,960 | 19,900 |
| פתח תקווה | 2,800,000 | 7,100 | 9,500 | 27,100 |
| קריית אונו | 3,000,000 | אין נתון | 10,180 | 29,100 |
| קריית אתא | 1,550,000 | 4,800 | 5,260 | 15,000 |
| קריית ביאליק | 1,650,000 | 4,800 | 5,600 | 16,000 |
| קריית גת | 1,550,000 | 5,000 | 5,260 | 15,000 |
| קריית מוצקין | 1,750,000 | 4,700 | 5,940 | 17,000 |
| קריית מלאכי | 1,500,000 | 4,300 | 5,090 | 14,500 |
| קריית שמונה | 1,300,000 | 3,900 | 4,410 | 12,600 |
| ראש העין | 1,800,000 | 6,700 | 6,110 | 17,400 |
| ראשון לציון | 2,450,000 | 6,500 | 8,310 | 23,700 |
| רחובות | 2,150,000 | 7,000 | 7,290 | 20,800 |
| רמלה | 1,550,000 | 4,900 | 5,260 | 15,000 |
| רמת גן | 3,350,000 | 7,900 | 11,370 | 32,500 |
| רמת השרון | 3,500,000 | 9,000 | 11,870 | 33,900 |
| רעננה | 2,850,000 | 8,200 | 9,670 | 27,600 |
| שדרות | 1,200,000 | 4,400 | 4,070 | 11,600 |
| שוהם | 2,650,000 | 8,000 | 8,990 | 25,700 |
| תל אביב | 4,750,000 | 12,000 | 16,120 | 46,000 |
| העיר היקרה | מחיר, ש"ח | העיר הזולה | מחיר, ש"ח |
|---|---|---|---|
| תל אביב | 4,750,000 | ערד | 900,000 |
| גבעתיים | 4,150,000 | עכו | 950,000 |
| הרצליה | 3,900,000 | דימונה | 1,000,000 |
| ירושלים | 3,600,000 | נצרת | 1,050,000 |
| רמת השרון | 3,500,000 | שדרות | 1,200,000 |
הנחות והסתייגויות
עוד בסדרה: ירושלים | תל אביב | חיפה | ראשון לציון | פתח תקווה | אשדוד | נתניה | באר שבע | חולון | רמת גן | בת ים | אשקלון | רחובות | הרצליה | כפר סבא | מודיעין | הוד השרון | לוד | גבעתיים | ראש העין | נס ציונה | יבנה | קריית אונו | בית שמש | נהריה | עפולה | כרמיאל | חריש
- 4.יעקב 27/09/2026 18:19הגב לתגובה זוקרוב לרמת גן פתח. תקוה גבעת שמואל מטרו בשנה הבאה מחירים נוכים
- 3.תקנו בקרית אונו המחירים נמוכים יותר (ל"ת)אנונימי 27/09/2026 18:16הגב לתגובה זו
- 2.לא נכון.מחיר ניקבע עי מיקום מעבר למס חדרים .מיקום טוב בכס מול מיקום טוב ברעננה ההפרש הרבה יותר קטן (ל"ת)אני 27/09/2026 17:55הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 27/09/2026 13:48הגב לתגובה זוצריך למכור דירה שכבר יש לך או לקבל בירושה. אם כולם היו קונים נדלן רק מהמשכורת שלהם אלה לא היו המחירים
