רעננה או כפר סבא? כמעט מיליון שקל הפרש על 5 חדרים, ו-9 אלף שקל בשכר החודשי

דירת 5 חדרים ברעננה עולה היום כ-4.4 מיליון שקל. זה המחיר החציוני של 5 חדרים בעיר בשנה האחרונה לפי מאגר העסקאות של אתר הנדל"ן הממשלתי, שמבוסס על דיווחי רשות המסים. משפחה שרוצה לקנות דירה כזאת עם 30% הון עצמי צריכה להביא מהבית כ-1.32 מיליון שקל, ולהכניס כ-44 אלף שקל נטו בחודש כדי שהמשכנתא לא תעבור 40% מההכנסה.

ההנחות זהות לכל הערים בסדרה: משכנתא ל-25 שנה בלוח שפיצר ובריבית ממוצעת של 4.7%. הריבית בפועל תלויה בתמהיל ובלווה, ולכן המספרים הם סדר גודל. על משכנתא של 3.08 מיליון שקל ההחזר החודשי יוצא כ-17,500 שקל, וזה עוד לפני ארנונה, ועד בית וביטוחים.

ברעננה ההון העצמי קובע כמעט הכול. כל 100 אלף שקל נוספים מהבית מקטינים את ההחזר בכ-570 שקל בחודש ואת ההכנסה הנדרשת בכ-1,400 שקל. עם 1.1 מיליון שקל, המינימום לדירה ראשונה, המשכנתא מגיעה ל-3.3 מיליון וההחזר לכ-18,700 שקל, כלומר הכנסה של כ-47 אלף נטו. עם 1.5 מיליון ההחזר יורד לכ-16,500 שקל וההכנסה הנדרשת לכ-41 אלף. ומי שמגיע עם 2 מיליון, בדרך כלל אחרי מכירה של דירה קודמת, לוקח משכנתא של 2.4 מיליון, משלם כ-13,600 שקל ומסתדר עם כ-34 אלף שקל נטו.

גם עם הרבה כסף מהבית אי אפשר לקחת משכנתא בלי גבול. לפי הוראות הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, בדירה יחידה המימון מוגבל ל-75% משווי הנכס, בדירה חליפית של משפרי דיור ל-70%, ובדירה להשקעה ל-50%. בדירה של 4.4 מיליון שקל זה הון עצמי מינימלי של 1.1 מיליון שקל לקונה דירה ראשונה, 1.32 מיליון למשפרי דיור ו-2.2 מיליון בקנייה להשקעה.

ובצד ההכנסה, הבנקים לא יכולים לאשר משכנתא שההחזר שלה עולה על 50% מההכנסה, ומעל 40% בנק ישראל מחייב אותם להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה. לכן 40% הוא הגבול המעשי, ויחס החזר של 30% עד 35% נחשב נוח יותר. ב-30% דירת 5 חדרים ברעננה עם 30% הון עצמי דורשת כ-58 אלף שקל נטו בחודש.

מי שמוותר על החדר החמישי חוסך הרבה. המחיר החציוני של 4 חדרים ברעננה עומד על כ-3.38 מיליון שקל. עם 30% הון עצמי, כלומר כ-1.01 מיליון, המשכנתא יורדת ל-2.37 מיליון, ההחזר לכ-13,400 שקל, וההכנסה הנדרשת לכ-33.5 אלף שקל נטו. דירת 3 חדרים בעיר נמכרת בחציון של כ-2.89 מיליון, יותר ממה שעולה דירת 4 חדרים ממוצעת במחוז המרכז.

ומה אפשר לקנות ברעננה עם 30 אלף שקל נטו בחודש? ב-40% מההכנסה ההחזר המקסימלי הוא 12 אלף שקל, וזה מממן משכנתא של כ-2.1 מיליון שקל. עם 25% הון עצמי, כלומר כ-705 אלף שקל, מגיעים לדירה של כ-2.8 מיליון. זה קצת פחות מהחציון של דירת 3 חדרים בעיר, ולכן עם משכורת כזאת צריך הון עצמי גדול יותר או דירה קטנה יותר. מי שמכניס 30 אלף ורוצה 5 חדרים ב-4.4 מיליון צריך להביא מהבית כ-2.3 מיליון שקל.

בתוך העיר הפערים משמעותיים. בנווה זמר, אחת השכונות החדשות והיקרות בעיר, דירות 5 חדרים של כ-126 עד 130 מ"ר נמכרו בחודשים האחרונים ב-4.1 עד 4.86 מיליון שקל, ו-4 חדרים של כ-100 מ"ר ב-3.5 עד 3.7 מיליון. בלב הפארק המחיר החציוני של 4 חדרים הוא כ-2.97 מיליון, ועסקאות בשכונה נסגרו ב-2.4 עד 3.15 מיליון לדירות של 73 עד 102 מ"ר. במרכז העיר החציון של 4 חדרים הוא כ-3.28 מיליון, ועסקה של 4 חדרים של 95 מ"ר ברחוב גולומב נסגרה בקיץ ב-2.57 מיליון שקל.

המגמה בעיר לא אחידה. לפי אתר הנדל"ן הממשלתי המחיר החציוני ברעננה עלה בשנה האחרונה בכ-5.6%, אבל בלב הפארק נרשמה ירידה של כ-8% ובמרכז העיר ירידה של כ-2%. בנווה זמר המחירים עלו בכ-2.4%.

• 2.45 מיליון שקל ל-4 חדרים ברחובות: כמה משכורת צריך כדי לעמוד במשכנתא
• כמה צריך להרוויח כדי לקנות דירה בנהריה?

והשכנות? בכפר סבא דירת 5 חדרים נמכרה ברבעון השני בממוצע של כ-3.46 מיליון שקל לפי הלמ"ס, כמיליון שקל פחות מאשר ברעננה. שם, עם 30% הון עצמי, מספיקה הכנסה של כ-34.3 אלף שקל נטו, כ-9 אלף שקל פחות מאשר ברעננה. זוגות שמחפשים 5 חדרים בתקציב מוגבל יותר יכולים לבדוק איפה אפשר לקנות 5 חדרים ליד תל אביב עם מיליון שקל ו-22 אלף נטו. בהרצליה הממוצע של 5 חדרים עמד על כ-4.43 מיליון, קרוב מאוד לרעננה, ובהוד השרון אפשר לעשות את אותו חשבון. לפני שסוגרים עסקה כדאי להכניס לתקציב גם מס רכישה, שבדירה של 4.4 מיליון מגיע לסכום משמעותי גם בדירה יחידה.

עוד בסדרה: ירושלים | תל אביב | חיפה | ראשון לציון | פתח תקווה | אשדוד | נתניה | באר שבע | חולון | רמת גן | בת ים | אשקלון | רחובות | הרצליה | כפר סבא | מודיעין | הוד השרון | לוד | גבעתיים | ראש העין | נס ציונה | יבנה | קריית אונו | בית שמש | נהריה | עפולה | כרמיאל | חריש