אמות: ה-NOI עלה ב-3% ל-270 מיליון שקל; הרווח הנקי גדל ב-10%

חברת הנדל"ן המניב אמות השקעות אמות 0%   מציגה עלייה מתונה בתוצאות הפעילות השוטפת ברבעון ועלייה חדה יותר ברווח הנקי, שנתמך בעיקר בשערוך נכסים. לצד השיפור ב-NOI וב-FFO הרבעוניים, הדוח מצביע גם על ירידה בשיעור התפוסה, על שחיקה ב-FFO למניה במחצית הראשונה ועל צמצום הטווח העליון של התחזית השנתית.

תוצאות הרבעון

הכנסות החברה מדמי שכירות ומניהול נכסים הסתכמו ברבעון השני בכ-307.7 מיליון שקל, עלייה של 4.2% לעומת כ-295.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. הרווח מהשכרת הנכסים והפעלתם הסתכם בכ-261.8 מיליון שקל, לעומת כ-254.6 מיליון שקל ברבעון המקביל, עלייה של כ-2.8%.

ה-NOI (הכנסות תפעוליות נטו) עלה בכ-2.8% והסתכם בכ-270.3 מיליון שקל, לעומת כ-262.8 מיליון שקל ברבעון המקביל. העלייה נבעה בעיקר מגידול בהכנסות מנכסים זהים ומתרומה של נכסים חדשים, והיא קוזזה בחלקה בשל נכסים שמכרה החברה.

ה-NOI מנכסים זהים הסתכם בכ-268.8 מיליון שקל, עלייה של 2.9% לעומת כ-260.9 מיליון שקל ברבעון המקביל. המשמעות היא שהצמיחה לא הגיעה רק מנכסים חדשים, אלא גם משיפור מתון בפעילות של הנכסים שהיו בבעלות החברה בשתי התקופות.

ה-FFO (רווח שוטף ומנוטרל השפעות) לפי גישת רשות ניירות ערך הסתכם בכ-99.8 מיליון שקל, עלייה של 3% לעומת כ-97.1 מיליון שקל ברבעון המקביל. ה-FFO לפי גישת ההנהלה, הנתון שאמות מציגה כמדד המרכזי לפעילות השוטפת שלה, עלה ב-4.2% לכ-212 מיליון שקל, לעומת כ-203.5 מיליון שקל אשתקד.

בנטרול רווחי השערוך והשפעת המס בגינם, הרווח הנקי ברבעון היה מסתכם בכ-99 מיליון שקל, לעומת כ-96 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, עלייה של כ-3%.

בחישוב למניה התמונה פחות חיובית

ה-FFO לפי גישת ההנהלה הסתכם ב-42.9 אגורות למניה, לעומת 43.1 אגורות ברבעון המקביל – ירידה קלה של כ-0.5%. הפער בין העלייה ב-FFO הכולל לבין הקיפאון בנתון למניה נובע מגידול של כ-5% במספר המניות המשוקלל, בעקבות הנפקת המניות שביצעה החברה ביולי 2025. כלומר, הפעילות ייצרה יותר FFO, אך הוא התחלק בין מספר גדול יותר של מניות.

הרווח הנקי ברבעון השני הסתכם בכ-328.8 מיליון שקל, עלייה של 10.2% לעומת כ-298.3 מיליון שקל ברבעון המקביל. העלייה ברווח הייתה גבוהה מהשיפור בפעילות השוטפת, בעיקר בשל שערוכים. אמות רשמה ברבעון התאמות שווי הוגן ורווח ממימוש נדל"ן בהיקף של כ-290.3 מיליון שקל, לעומת כ-246.9 מיליון שקל ברבעון המקביל.

השערוך נבע בעיקר מעליית שוויו של נכס בהקמה ומשערוך של נכס בתחום הלוגיסטיקה. חלק משמעותי ממנו הגיע מפרויקט ToHa2 בתל אביב, שבו מחזיקה אמות יחד עם גב-ים בחלקים שווים. חלקה של אמות בפרויקט הוערך בסוף יוני בכ-1.92 מיליארד שקל, לאחר שנרשם בגינו רווח שערוך של כ-167 מיליון שקל בתקופה.

• המגדל הלוהט: איך הפך ToHa2 ממכרה זהב לאיום על אמות וגב-ים
• אמות ברבעון מעורב: ה-NOI עלה ל-269 מיליון שקל, אבל ה-FFO ירד ב-7%

הוצאות המימון נטו הסתכמו ברבעון בכ-139 מיליון שקל, לעומת כ-140.1 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הוצאות המס עלו לכ-61 מיליון שקל, לעומת כ-52.2 מיליון שקל אשתקד. הרווח למניה הסתכם ב-67 אגורות, לעומת 63 אגורות ברבעון המקביל.

תוצאות המחצית

במחצית הראשונה של השנה הסתכם ה-NOI בכ-539.7 מיליון שקל, עלייה של 2.4% לעומת כ-527 מיליון שקל במחצית המקבילה. הרווח הנקי עלה ב-7.6% והסתכם בכ-492.2 מיליון שקל, לעומת כ-457.5 מיליון שקל אשתקד. גם כאן תרמו השערוכים לתוצאה, לצד ירידה בהוצאות המימון נטו מ-198.4 מיליון שקל לכ-167.8 מיליון שקל, בעיקר בעקבות עלייה מתונה יותר במדד המחירים לצרכן.

ה-FFO לפי גישת רשות ניירות ערך עלה במחצית בכ-7% לכ-292.2 מיליון שקל. לעומת זאת, ה-FFO לפי גישת ההנהלה ירד בכ-1.4%, מכ-405.3 מיליון שקל לכ-399.8 מיליון שקל. החברה מסבירה כי העלייה ב-NOI קוזזה בעלייה בהוצאות הריבית הריאלית ובהוצאות המסים השוטפים.

ה-FFO למניה במחצית הסתכם ב-81 אגורות, ירידה של כ-6% לעומת 86 אגורות במחצית המקבילה. גם במקרה הזה, הירידה נובעת הן מהקיטון המתון ב-FFO הכולל והן מהגידול במספר המניות.

נקודה נוספת בדוח היא שיעור התפוסה: בסוף יוני עמד שיעור התפוסה הכולל בנכסי אמות על 91.9%, לעומת 93.3% בסוף 2025. שיעור התפוסה בנכסי המשרדים עמד על 83.7%, בעוד שבתחומי הלוגיסטיקה והתעשייה הוא עמד על 96.1%, במרכזים המסחריים על 97.7% ובסופרמרקטים על 100%.

• בנק הפועלים ב-15% תשואה להון: הרוויח 2.49 מיליארד שקל ויחלק 1.24 מיליארד שקל
• אלביט מכה את התחזיות; הצבר בשיא של 32 מיליארד דולר

אמות מחזיקה ב-111 נכסים מניבים בישראל, בשטח כולל של כ-1.86 מיליון מ"ר. שווי הנדל"ן המניב שלה עומד על כ-18 מיליארד שקל, ולצדו נכסים בהקמה, ייזום ותכנון בשווי של כ-4.1 מיליארד שקל. בסך הכול עומד שווי הנדל"ן להשקעה על כ-22.1 מיליארד שקל. כ-47% משווי הנכסים המניבים מיוחסים למשרדים, 29% ללוגיסטיקה ולתעשייה, 17% למסחר ו-5% לסופרמרקטים.

החברה מחזיקה בשלושה פרויקטים בהקמה, בהיקף של כ-167 אלף מ"ר בחלקה. המרכזי שבהם הוא ToHa2, הכולל כ-155 אלף מ"ר עיליים, מהם כ-78 אלף מ"ר בחלקה של אמות. נכון למועד הדוח נחתמו חוזים או מתקיימים משאים ומתנים מתקדמים ביחס לכ-75% מהשטחים לשיווק. השלמת הבנייה וקבלת טופס 4 צפויות בסוף 2026.

החברה מעדכנת תחזית

החברה צופה כעת NOI שנתי של 1.07-1.08 מיליארד שקל, לעומת תחזית קודמת של 1.07-1.1 מיליארד שקל. תחזית ה-FFO לפי גישת ההנהלה צומצמה ל-790-800 מיליון שקל, לעומת 790–810 מיליון שקל קודם לכן, ואילו תחזית ה-FFO למניה עומדת כעת על 160–162 אגורות, לעומת 160–164 אגורות בתחזית הקודמת.

בהשוואה ל-2025, שבה הסתכם ה-NOI בכ-1.06 מיליארד שקל וה-FFO לפי גישת ההנהלה בכ-802 מיליון שקל, התחזית משקפת צמיחה קלה בלבד ב-NOI ויציבות עד ירידה מתונה ב-FFO. התחזית ל-FFO למניה משקפת ירידה לעומת 166.3 אגורות שנרשמו בשנה שעברה.

החוב הפיננסי נטו של אמות עלה לכ-9.52 מיליארד שקל בסוף יוני, לעומת כ-9.06 מיליארד שקל בסוף 2025. החוב הכולל ברוטו הסתכם בכ-10.6 מיליארד שקל, במח"מ של 4.7 שנים ובריבית אפקטיבית משוקללת של 2.07%, צמודת מדד. מנגד, ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות הסתכם בכ-9.98 מיליארד שקל, וכ-98% מנכסי החברה אינם משועבדים.

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת במחצית הסתכם בכ-341 מיליון שקל, לעומת כ-407 מיליון שקל בתקופה המקבילה. הירידה נבעה בעיקר מתשלום מס בעקבות הסכם שומות עם רשות המסים בגין השנים 2020–2023. נכון למועד פרסום הדוח היו לחברה מזומנים בהיקף של כ-750 מיליון שקל ומסגרות אשראי לא מנוצלות בסך של כ-1.05 מיליארד שקל.

לאחר תאריך המאזן הכריזה אמות על דיבידנד של 27 אגורות למניה, בהיקף כולל של כ-133 מיליון שקל. בשורה התחתונה, אמות מציגה רבעון עם צמיחה מתונה בפעילות השוטפת ועלייה ברווח הנקי, אך חלק ניכר מהשיפור ברווח הגיע משערוכים.

שמעון אבודרהם, מנכ"ל אמות, מסר: ״אנו מסכמים את הרבעון השני עם גידול בפרמטרים התפעוליים והתקדמות בפרויקטים שבהקמה ובפיתוח, בהתאם ללוחות הזמנים שהצבנו. עם השלמת הפרויקטים, אנו מעריכים כי ה-NOI השנתי צפוי לעלות לכ-1.4 מיליארד ש"ח, באופן שישקף את עוצמת החברה, איכות נכסיה ואיתנותה. בתחום המשרדים אנו ממשיכים לזהות עלייה בביקושים, בעיקר במע"ר תל אביב, לצד עסקאות הנחתמות במחירים גבוהים. בנוסף, נכון למועד פרסום הדו"ח, החברה חתמה על חוזים ונמצאת בשלב מו"מ על טיוטות הסכמים בגין שטחים שיאוכלסו לראשונה וצפויים להניב תוספת הכנסות שנתיות של כ- 235 מיליון ש"ח (חלק החברה 120 מיליון ש"ח). מגדל ToHa2 צפוי להיפתח בתחילת 2027 כמתוכנן, ונכון להיום נחתמו חוזים ומתקיימים משאים ומתנים מתקדמים לקראת חתימה בהיקף של כ-75% מהשטחים לשיווק. תחום הלוגיסטיקה ממשיך להוות רגל יציבה ומשמעותית בפעילות החברה, ואנו פועלים להמשך פיתוחו. במקביל, אנו משביחים נכסים וקרקעות בייעוד תעשייה ולוגיסטיקה בהיקף של למעלה מאלף דונם, תוך התאמתם לשימושים נוספים, לרבות בתחומי האנרגיה והדאטה סנטרס. אנו ממשיכים לפעול למימוש נכסים שאינם בליבת המיקוד העסקי שלנו, ולאחר תאריך הדוח מימשנו נכס נוסף בשווי של כ-140 מיליון ש"ח. במהלך הרבעון ביצענו גיוס חוב, ואנו ממשיכים לפעול בנחישות, תוך ניצול האיתנות והגמישות הפיננסית של החברה, למימוש יעדיה ולהמשך צמיחה משמעותית בשנים הבאות״.