קורונה ושומר חומות: למה הקבלן בכל זאת שילם על האיחור
בית משפט השלום בתל אביב דחה את הטענה של חברת בנייה שניסתה להיתלות במגפה - אף שהיא הציעה הגנה בדיוק לצורך כך - ובמבצע הצבאי, כדי להתחמק מפיצוי לרוכשת פנטהאוז בשדרות. הוא קבע שגם נסיבות חריגות לא פוטרות קבלן מהוכחה מסודרת
קבלן שמאחר במסירת דירה תמיד ינסה למצוא הסבר. קורונה, מלחמה, מחסור בעובדים - הרשימה מוכרת. אבל פסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, מפי השופטת דלית ורד, מבהיר נקודה שרוכשים רבים לא מכירים: גם אם הסיבה לעיכוב נשמעת משכנעת, הקבלן חייב להוכיח אותה בכלים מקצועיים - ולא רק לטעון אותה.
רונית כהן רכשה מג.מ.נ. שיווק לבניה דירת פנטהאוז בת חמישה חדרים בפרויקט בשדרות, בהתאם להסכם מכר מה-15 ליוני 2020. לפי החוזה, הדירה היתה צריכה להימסר לה בתוך 20 חודשים, כלומר עד סוף פברואר 2022. בפועל, היא קיבלה את המפתחות רק ב-30 לאוגוסט 2022 - איחור של חצי שנה ויותר. על העיכוב עצמו לא היתה מחלוקת. השאלה היתה אחרת: האם החברה פטורה מתשלום הפיצוי הסטטוטורי הקבוע בחוק המכר (דירות), בגלל נסיבות שלא היו בשליטתה?
החברה טענה כי האיחור נבע ממגפת הקורונה וממבצע שומר חומות שהתרחש במאי 2021, ושבעקבותיהם נדחה מועד המסירה החוזי בחמישה חודשים. היא נשענה על סעיף בהסכם המכר שכלל תניית פטור רחבה למקרים של "מחסור כללי בכוח אדם", סגרים, פעולות איבה ועוד.
הבעיה הראשונה שזיהה בית המשפט: ההסכם עם כהן נחתם ב-15 ליוני 2020 - כחצי שנה אחרי שהקורונה כבר היתה עובדה מוכרת בעולם, ואחרי הסגר הראשון בישראל. לכן, קבעה השופטת, "מגפת הקורונה היתה עובדה ידועה ולא ניתן לומר שהנתבעת לא יכלה לצפות את השלכותיה". מעניין עוד יותר: מהראיות עלה כי החברה שיווקה את הפרויקט תחת הבטחה ל"ביטוח קורונה" - מודל שנועד להעניק לרוכשים שקט נפשי, ללא אפשרות להיתלות בקורונה כתירוץ לדחיית מסירה. כלומר החברה הבטיחה לרוכשים בדיוק את ההגנה שאחר כך טענה שהיא לא חייבת לתת.
"המלים 'משבר קורונה' אינן מלות קסם"
בית המשפט הזכיר פסיקה קודמת שקבעה כי "המלים 'משבר קורונה' אינן מלות קסם המזכות את הקבלן בדחייה אוטומטית של מועד המסירה", ושעל הקבלן להוכיח כי המשבר יצר אצלו נסיבות אובייקטיביות אמתיות שהשפיעו על יכולתו לקיים את החוזה.
ולגבי שומר חומות? גם כאן, נדרשה החברה להציג בסיס ראייתי קונקרטי, ולא רק טענה כוללנית. בפועל, החברה לא הגישה חוות דעת של מומחה ללוחות זמנים, אלא הסתפקה בדיווחי נוכחות ולוח גאנט שהתייחס למגרש אחר בפרויקט. בית המשפט אף ציין כי בין הדיווחים שהוצגו נמצאו מסמכים שהתייחסו לעובדים בפרויקטים אחרים, במודיעין ובנתיבות, ושרק חלקם תוקנו בכתב יד לשדרות.
השופטת קבעה בעניין זה עיקרון ברור: "הוכחת הנסיבות המעכבות, מוטלת על הקבלן שהעלה טענה זו, והיא טעונה חוות דעת של מומחה ללוחות זמנים". בלי השוואה מסודרת בין לוח הזמנים המתוכנן לזה שבוצע בפועל, אין דרך לקבוע אם הקורונה או המבצע הצבאי הם אכן הגורם לאיחור, או שהאיחור נבע ממחדלים אחרים של הקבלן.
דירה עם 30 ליקויים - ופיצוי על עוגמת נפש
מעבר לאיחור עצמו, התעוררה גם שאלת מצב הדירה בעת המסירה. כהן טענה כי קיבלה דירה לא ראויה למגורים, עם כ-30 ליקויים שתועדו בפרוטוקול המסירה - בהם דלת וחלון בממ"ד שלא הורכבו כראוי, ומושב אסלה חסר. בית המשפט לא קיבל את הטענה שהדירה כולה לא היתה ראויה למגורים (לכך נדרשת חוות דעת של מהנדס בניין, שלא הוגשה), אבל פסק לכהן 6,500 שקל עבור עוגמת נפש, לנוכח הליקויים הרבים והעובדה שהחברה לא הוכיחה כי תיקנה אותם בזמן שהבטיחה.
בית המשפט קבע שמועד המסירה החוזי האמיתי היה ה-28 לפברואר 2022, ושהאיחור היה של שבעה חודשים. לצורך חישוב הפיצוי, הסתמכה השופטת על חוזה שכירות שכהן עצמה חתמה עליו על דירתה, בסכום של 5,000 שקל לחודש - ודחתה ניסיון של החברה לצרף הסכם שכירות של דירה אחרת בפרויקט, רק בשלב הסיכומים ובלי חקירה נגדית.
- שוטרים פגעו בצורה גסה בזכויות אזרח בקורונה - ולא הועמדו לדין
- הפסיכיאטר יקבע האם תקרית משרדית בזמן הקורונה הותירה נכות קבועה
לפי נוסחת הפיצוי בחוק המכר (דירות) - 1.5 כפול דמי השכירות לכל אחד משבעת חודשי האיחור - הפיצוי הגיע ל-52.5 אלף שקל. בתוספת פיצוי עבור עוגמת הנפש, החברה תשלם לכהן 59 אלף שקל, בצירוף ריבית ממועד הגשת התביעה. עוד נפסקו לטובתה 15 אלף שקל הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין. הבקשה לפיצוי עבור שירותי תיווך והובלה, בסכום של 4,000 שקל, נדחתה, מכיוון שכהן לא הציגה חשבוניות כדי שיתמכו בה.
