ועדת ערר: גם עסקת קומבינציה פטורה מהיטל השבחה על הממ"ד

עסקת קומבינציה היא, בעיני רבים, סוג של הימור משפטי-כלכלי: בעל הקרקע מוכר ליזם מחצית מהזכויות, מקבל בתמורה דירות מוכנות, ומחכה שנים עד שהבנייה תושלם. אבל מה קורה כשבדיוק בנקודת הזמן הזו, שבה אין עדיין שום בניין ושום ממ"ד בפועל, צריך להחליט אם משלמים היטל השבחה על שטחי המרחבים המוגנים? בשאלה הזו, שמטרידה כל מי שמתעסק בהתחדשות עירונית ובפרויקטים של קומבינציה, הכריעה באחרונה ועדת הערר המחוזית לפיצויים ולהיטל השבחה במחוז מרכז.

במרכז הסיפור ניצבים בני הזוג אדל - אוה פאולה ולורנט מקסים הנרי - בעלי מגרש ברחוב עלי מוהר בשכונת נווה זמר שברעננה. באוגוסט 2021 הם חתמו על הסכם קומבינציה עם שתי חברות יזמיות, לי-רן יזום והשקעות בבנייה ומידן חברה להנדסה ולבנין, ולפיו הם מכרו להן 50% מהזכויות במגרש בתמורה לבניית בניין מגורים עבורם. שנתיים אחר כך, ביוני 2023, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברעננה היתר להקמת שני בנייני מגורים עם 23 יחידות דיור.

הצרה התחילה כשהוועדה המקומית גילתה שההסכם דווח לה רק בינואר 2025 - יותר משלוש שנים וחמישה חודשים אחרי שנחתם. הפער הזה הוביל לשתי מחלוקות עיקריות: האם מגיע לבעלים פטור מהיטל השבחה על שטחי הממ"דים גם כשמדובר במכירה במסגרת קומבינציה (ולא רק כשמוציאים בעצמם היתר בנייה), ובאיזו ריבית פיגורים יש לחייב אותם על תקופת האיחור העצומה בדיווח.

מתי נוצר הפטור על הממ"ד?

החוק פוטר מהיטל השבחה השבחה שמקורה בבניית מרחב מוגן, אבל לא מגדיר במפורש אם הפטור חל גם כשמוכרים זכויות בנייה תיאורטיות לממ"ד, עוד לפני שהוא נבנה. בעבר נקבע בפסיקה שהפטור חל רק בעת קבלת היתר בנייה בפועל, ולא בזמן מכירה. אלא שוועדת הערר בחרה הפעם בקו פרשני שונה, וקבעה כי המבחן הוא תכליתי ולא טכני: "התכלית הסובייקטיבית של סעיף הפטור תומכת בהחלת הפטור כל אימת שמימוש הזכויות נעשה במסגרת מסלול חד כיווני, שיעדו הברור הינו הוצאת היתר בנייה ובניית הממ"ד בפועל".

כלומר אם ההסכם בנוי כך שהוא בסופו של דבר מוביל בוודאות להוצאת היתר ובנייה בפועל של דירות עם ממ"ד, אין הבדל אם מבחינה פורמלית המס חל בשלב המכירה או בשלב ההיתר. הוועדה הדגישה כי "עסקת קומבינציה שבמסגרתה מתקשרים בעלי זכויות בקרקע עם יזם, אשר רוכש מהם חלק מהזכויות בקרקע בתמורה לשירותי בנייה של הקרקע, עשויה להוות מסלול שכזה". ההסכם הנדון, כך נקבע, "אין מדובר בסחר קרקעות, אלא בהסכם שנועד למטרה של בניית בניין מגורים חדש הכולל ממ"ד", ולכן הפטור חל גם על הבעלים וגם על היזם.

ההכרעה לא התקבלה בצורה חלקה. חברת הוועדה נאוה סירקיס, שמאית מקרקעין במקצועה, כתבה דעת מיעוט וטענה שדווקא בעסקת קומבינציה הבעלים מקבלים תמורה (שירותי בנייה) גם עבור שטחי הממ"ד עוד לפני שהוא נבנה בפועל, ולכן לדעתה אין מקום לפטור. לדבריה, "במצב דברים זה מתן הפטור משמעותו שהציבור בעקיפין הוא זה הנושא בעלות היטל ההשבחה שבגינו ניתן הפטור".

שלוש שנים וחצי באיחור - וריבית בחצי מחיר

בשאלת הריבית קבעה הוועדה שמועד "מימוש הזכויות" לצורך החיוב הוא מועד חתימת ההסכם - 22 לאוגסט 2021 - ולא מועד ההיתר או מועד הדיווח. אבל בעלי הקרקע לא דיווחו על העסקה במועד, וזה יוצר עיכוב משמעותי בגביית ההיטל. ועדת הערר לא קיבלה את עמדתו של אף אחד מהצדדים במלואה: היא לא הסכימה למחוק את הריבית לתקופת האיחור (שזה היה מתמרץ בעלים אחרים לא לדווח בזמן), אך גם לא חייבה בריבית מלאה, בהתחשב בכך שבעסקת קומבינציה, בשונה ממכירה רגילה בכסף, אין לבעלים נזילות כספית בפועל. התוצאה: הפחתה של 50% מריבית הפיגורים לתקופה שבין חתימת ההסכם לדיווח עליו.

בנוסף, תיקנה הוועדה טעות חישובית שגילתה הוועדה המקומית: שטח מרפסת בדירה 11 חושב בשומה המכרעת כ-12.3 מ"ר בלבד, בעוד ששטחה האמיתי הוא 51.4 מ"ר - טעות שבעלי הקרקע עצמם הסכימו לתקן. בשורה התחתונה, שני הצדדים יצאו עם ניצחון חלקי. הבעלים שמרו על הפטור ממ"ד וקיבלו הנחה בריבית, ואילו הוועדה המקומית תיקנה שגיאת שטח שתעלה את ההיטל - וכל צד נשא בהוצאותיו.