"האתר היה סגור, לא היו פועלים, מפעל השיש חטף טיל"

לאחר כמעט שלוש שנים של מלחמות - או שמא מלחמה אחת ארוכה ומרובת חזיתות - התוצאות הכלכליות הולכות ונערמות. חלקן ברורות מאז אוקטובר 2023: רבבות אנשי מילואים המשרתים מאות ימים, הוצאות בטחוניות במאות מיליארדי שקלים, עלייה בחוב הלאומי. חלקן מצטרפות בהדרגה, וכאן בולט במיוחד ענף הבנייה למגורים, המצוי ממילא במשבר מתמשך - כפי שמסביר עו"ד תומר בר-נתן, שותף ליטיגציה במשרד ארנון-תדמור-לוי.

מה קרה בענף הנדל"ן שאנחנו שומעים כעת על בעיות בגלל המלחמה?

"חוזי בנייה הם לפחות ל-18 חודשים, לעיתים ל-24 ולעיתים ל-36. לכן, כעת מגיע מועד המסירה של דירות על פי חוזים שנחתמו לפני המלחמה ורובם המוחלט באיחורים כאלה ואחרים. הבעיה החלה לפני שנה, טיפין-טיפין, בחודשים האחרונים אלה ממש גלים וזה יימשך עוד כמה חודשים".

גם אם יש איחור בגלל המלחמה, זה לא אומר שהרוכשים צריכים לספוג את העלויות של שכר הדירה במשך חודשים רבים נוספים.

"נושא שכר הדירה רלוונטי רק לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. שכר הדירה חייב להיות משולם, זה לא מרכיב עונשי, ואת זה היזמים משלמים. אני לא מכיר שום מקרה בו יזם התנער מתשלום שכר הדירה. נכון שזה חלק מהנזקים של היזמים, כמו המחיר של ערבויות חוק מכר והוצאות המימון המתמשכות. הם פנו למדינה כמה פעמים וביקשו לקבל פיצוי. למרות שלא נענו, למיטב מה שאני מכיר - את שכר הדירה משלמים".

אז איפה הבעיה?

"הבעיה המרכזית היא בפיצוי על איחור במסירת דירה לרוכשים חדשים, לפי סעיף 5א בחוק המכר. הפיצוי הוא אלפי שקלים בחודש, על פי שכר הדירה של דירה דומה, במכפלות שקבועות בחוק. בנוגע להסכמים שנחתמו לפני 7.7.2022, אין פיצוי על 60 ימי האיחור הראשונים; מהיום ה-61 ניתן פיצוי רטוראקטיבי מהיום הראשון. על שמונת החודשים הראשונים הפיצוי הוא 150% משכר הדירה, ומהחודש התשיעי - 125%.

"לגבי חוזים שנחתמו לאחר 7.7.2022 - ועכשיו הם מתחילים להיות הרוב שמגיעים לתקופת האיחור - יש גרייס על 30 הימים הראשונים, מהחודש השני עד החמישי הפיצוי הוא 100%, מהחודש החמישי עד העשירי הוא 125%, ומהחודש ה-11 - 150%. זה יותר הגיוני ומקל על היזמים את הנטל הכספי, אז מהצד השני - מאוד הקשו עליהם בנוגע לתניית הסיכון.

"בחוזים החדשים הקשיחו מאוד את התנאים לפטור מהפיצוי: העילה היחידה היא לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות), שעד הקורונה היה במידה רבה אות מתה. מדובר על פטור מפיצוי בנסיבות שלא צפית ולא יכולת לצפות. הפסיקה קבעה בצורה גורפת שכמעט הכל צפוי, אולי למעט חייזרים שהגיעו מהחלל. לפני הקורונה, אפשר היה לספור על שתיים-שלוש ידיים את מספר הפעמים בהם התקבלה טענה כזאת.

"מאז הקורונה התחיל שינוי, וביתר שאת מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל. יש שינוי משמעותי בערכאות הדיוניות, אם כי עדיין אין פסיקה של בית המשפט העליון; זה יקח עוד כמה שנים, כי הוא מאוד עמוס והדיונים בערעורים אזרחיים נדחים".

• ואנס מזכיר לישראל מי משלם את החשבון: כמה עלתה לארה"ב התמיכה מאז ה-7 באוקטובר?
• האם ארה"ב מימנה את "שאגת הארי"? לא ממש

הפסיקה העקבית היא שמצב חירום הוא דבר צפוי בישראל.

"נכון, אם כי זו הייתה אמירת אגב של נשיא בית המשפט העליון, יואל זוסמן, לאחר מלחמת יום הכיפורים שהפכו אותה להלכה: אתה צריך לצפות הכל. חרבות ברזל שינתה הכל בגלל אורך המלחמה, הירידה הדרמטית במספר פועלי הבניין וההשלכות על הענף. מיד בתחילת המלחמה נרשמה ירידה של 90% במספר הפועלים הפלסטינים, גם היום אסור להם להיכנס, ומספר הפועלים הזרים אינו מספיק. זו המכה הקשה ביותר לנדל"ן. בתי המשפט התחילו להכיר בכך, אם כי במשורה".

גם קונים של דירות חדשות עשויים לגור בינתיים בשכירות והפיצוי נועד לכסות את ההוצאות שלהם. מדוע שהם יספגו את הנזק?

"אין ספק שנגרם להם נזק. זהו אירוע שגורם נזק לרוכשים; ליזמים שמפסידים מיליונים ועשרות מיליונים בהוצאות המימון והתקורות; והקבלנים, בגלל התייקרות מטורפת של חומרי הגלם, התייקרות הפועלים והתמשכות הפרויקטים. היזמים רצו מודל של חלוקת הנזק, או שהמדינה תגיד: אני לא מתערבת, שבית המשפט יחליט אם הוא פוטר את היזם בצורה מלאה או חלקית.

"לדעתי, בסופו של דבר הפטור יהיה חלקי, כי קשה להראות שהעיכוב הוא 100% בגלל המלחמה. לרוב הוא משולב: נניח שיש שישה חודשים איחור; אפשר להוכיח ששלושה מתוכם הם בגלל המלחמה - האתר היה סגור על מסגר ובריח, לא היו פועלים, מפעל השיש בשדרות חטף טיל. השאלה היא האם צריך להטיל את הסיכון על היזמים בלבד. לפי המצב המשפטי הנוכחי, הדרך הנכונה היא לחלק".

• רצה עוד 65 אלף שקל מהדיירים, ויצא עם חוב של 73 אלף
• עולם הבוררות יכול להוביל בהטמעת AI בפסיקה

מה הפתרון המעשי?

"עמדת המדינה היא: הכרעה משפטית בכל מקרה לגופו. היא לא עשתה דבר ולא רוצה להתערב. במובן מסוים אני מבין אותה, כי אם יתנו למערכת המשפט את המשאבים - וחסרים הרבה שופטים - בית המשפט יעשה חלוקת סיכון.

"אני מייצג פרויקט גדול מאוד שערב המלחמה היה בנוי ברמה של 93%, עשו טופס טיולים לקבל טופס 4. ואז הם התעכבו חצי שנה: חברת החשמל עיכבה אותם, כי היו אין-ספור טילים וכולם היו במילואים. אני חושב שכאן בית המשפט יתן ליזם פטור מלא מפיצויי האיחור, כי אפשר להראות שכל העיכוב היה בגלל המלחמה. אבל לרוב זה משולב".

מה אתה מציע למי שמצוי במצב כזה?

"הטיפ שלי הוא שכדאי להגיע לפשרות. היזם צריך להבין שבית המשפט לא יתן לו פטור מלא, והרוכשים - שאיש לא העלה על דעתו שיהיה כזה טירוף ולכן הם לא יקבלו פיצוי מלא. באמת בהרבה מקרים מנסים להגיע לפשרות".

ואתה אומר שזה ממילא מה שיקרה בבית המשפט, אחרי כמה שנים ולא מעט הוצאות.

"נכון. היזמים צריכים לזכור שהם חייבים להעמיד תשתית עובדתית לכך שהאיחור נגרם בגלל המלחמה: להציג דו"חות ליווי של השמאי מטעם הבנק, יומני עבודה שמתעדים את המחסור בפועלים, התכתבויות עם ספקים וקבלנים, צווים שסגרו את האתרים או צמצמו את שעות העבודה. בית המשפט מקל עליהם במישור המשפטי, אבל ממש לא במישור העובדתי. אם הייתי מייצג רוכשים ורואה שהיזם לא יכול להעמיד תשתית עובדתית כזאת, הייתי דורש פיצוי מלא".

עו"ד תומר בר-נתן (צילום: ניקי וסטהפל)