מנכ״ל אלמוגים: ״עלויות המימון וההאטה במכירות יובילו למיזוגים בענף״

שוק המגורים נמצא כיום בפער הולך וגדל בין קצב הבנייה לקצב המכירות: הפרויקטים שכבר יצאו לדרך ממשיכים להתקדם, ההוצאות מצטברות והיזמים נדרשים להמשיך להזרים כסף, אבל הדירות נמכרות לאט יותר. בראיון לביזפורטל, מריו זוזל - מנכ"ל ומבעלי השליטה באלמוגים, מסביר על הפער שמגדיל את צורכי האשראי, שוחק את רווחיות הפרויקטים וצפוי להוביל למיזוגים ולחיבורים בין חברות בענף.

אלמוגים אלמוגים -1.71%   מציגה הכנסות ברבעון של כ-232 מיליון שקל, עלייה של 49% לעומת כ-156 מיליון שקל בתקופה המקבילה. אבל אולי הנתונים היותר מעניינים הם בכלל קצב המכירות ומקורות המימון של החברה: ״בתקופה הזאת אני מסתכל דרך שני דברים מרכזיים: תזרים ומכירות. בסופו של דבר, בחברת נדל״ן הרווח החשבונאי תלוי גם בשלב שבו נמצא כל פרויקט ובקצב ההכרה בהכנסות״. לפי תקן IFRS 15, ההכרה בהכנסה מתבצעת על פני אבני דרך ולא על בסיס התקבולים בפועל.

במחצית הראשונה מכרה אלמוגים 111 דירות בהיקף כספי של כ-293 מיליון שקל, כולל מע"מ. חלוקה פשוטה של הסכום במספר הדירות משקפת מחיר ממוצע של כ-2.64 מיליון שקל לדירה, אם כי המכירות בוצעו במספר פרויקטים ובמחירים שונים. לאחר תאריך המאזן נמכרו 26 דירות נוספות וכן שטח מסחרי בהיקף של כ-22 מיליון שקל.

בנוסף, החברה מנהלת משא ומתן עם גורם אחד למכירת 50-60 דירות בהיקף כולל של 110-130 מיליון שקל. זהות הרוכש לא פורסמה, ובאלמוגים מגדירים את המגעים כמתקדמים.

״אי אפשר לעצור את המכונה שבונה בשטח״

זוזל מתאר את הפעילות בענף באמצעות שני כוחות שפועלים במקביל. הראשון הוא הביצוע באתרי הבנייה, והשני הוא קצב המכירות. לדבריו, הבעיה מתחילה כאשר שני הקצבים אינם מתקדמים יחד.

״הענף שלנו נע בשני וקטורים״, הוא מסביר ומפרט: ״וקטור אחד הוא המכונה שמבצעת בשטח, והווקטור השני הוא המכירות. את המכונה שבונה בשטח אי אפשר לעצור. ברגע שהתחלת לבנות מגדל, אתה חייב להמשיך לרוץ איתו, וההוצאות ממשיכות לגדול לאורך הזמן. מצד שני, קצב המכירות כיום איטי יותר. מוכרים דירות, אבל בקצב אחר מזה שהיינו רגילים אליו״.

עבור יזם שכבר החל בביצוע, האטה במכירות אינה עוצרת את תשלומי הקבלנים, רכישת חומרי הגלם והוצאות כוח האדם. היא גם אינה עוצרת את לוח הסילוקין של האשראי. לכן, ככל שהפער בין הביצוע למכירות נמשך, גדל הסכום שהיזם נדרש למשוך מחשבון הליווי הבנקאי.

עלויות המימון מצמצמות את המרווחים

לצד ההאטה במכירות, זוזל מצביע על גורם נוסף שמשפיע על היזמים: עלויות המימון. כאשר המכירות מתקדמות לאט יותר מהבנייה, החברה משתמשת ביותר אשראי ולמשך זמן ארוך יותר. הוצאות הריבית מצטברות ובאות על חשבון הרווח היזמי.

״בתוך הפער הזה נכנס שחקן נוסף, והוא עלויות המימון״, הוא אומר ומסביר: ״אם קצב המכירות נמוך מקצב הביצוע, אתה צורך יותר אשראי מהליווי הבנקאי. ככל שאתה משתמש בו יותר זמן, הדבר משפיע על רווחיות הפרויקט. בסופו של דבר, המרווח שלך מצטמצם. זה הסיפור של ענף המגורים כיום״.

• אלמוגים: הכנסות המחצית עלו ב-49% ל-232 מיליון שקל
• אלמוגים: ההכנסות צמחו בכ-41% והרווח הנקי קפץ ל-33.8 מיליון שקל

הפער בעלויות המימון בין החברות צפוי, להערכתו, לשנות גם את מבנה הענף. חברות גדולות ובעלות דירוג גבוה יכולות בדרך כלל לגייס חוב בעלות נמוכה יותר מחברות קטנות ובינוניות. כאשר חברה גדולה מצרפת אליה פעילות או פרויקטים של חברה אחרת, החיסכון בריבית עשוי לשפר את כדאיות העסקה.

אלמוגים השלימה ביולי גיוס אג"ח של כ-120 מיליון שקל בריבית שנתית של 7%, כאשר תנאי הסדרה מאפשרים להרחיבה עד להיקף של כ-350 מיליון שקל. זוזל משווה זאת לעלויות הגיוס הנמוכות יותר של קבוצות הנדל"ן הגדולות, ורואה בפער הזה בסיס כלכלי לחיבורים בין חברות.

״אנחנו לקראת עידן חדש בהיערכות של חברות הנדל"ן למגורים, תהיה קונסולידציה בין חברות. נראה חברות גדולות ובינוניות מתחברות זו לזו במבנים שונים. לחברה גדולה יש יתרון משמעותי בעלות ההון. רק הפער בריבית יכול להחזיר לה חלק גדול מהפרמיה שהיא משלמת במסגרת עסקה״.

באלמוגים מנסים לצמצם את הסיכון גם באמצעות הכנסת שותפים פיננסיים לפרויקטים. היקף עסקאות ההשקעה ההוניות שעליהן דיווחה החברה עומד על כ-127 מיליון שקל. בין היתר התקשרה החברה עם משקיע בפרויקט שמורת אלמוגים בחיפה ועם מרתון מימון בפרויקט EAST PARK ביבנה.

בחודש אוגוסט קיבלה החברה 42.5 מיליון שקל במסגרת ההשקעה בפרויקט שמורת אלמוגים, השותפים משתתפים בחלק מההון העצמי הנדרש, בעוד אלמוגים נשארת היזם ומשמשת גם כקבלן המבצע וכמנהלת הפרויקט. לדבריו, המבנה מאפשר לחברה להקטין את ההון שהיא משקיעה בכל פרויקט, לפזר את הסיכון ולשחרר הון לפעילויות נוספות.

• רוצים לעזוב באמצע החוזה? החיים משתנים גם כשהחוזה קבוע
• כמעט 7% מהעסקאות בוטלו: למה רוכשי הדירות בדרום נשברים ראשונים?

״לא כל צבר התחדשות עירונית יגיע לביצוע״

הפער בין מכירות, ביצוע ומימון צפוי להשפיע במיוחד על תחום ההתחדשות העירונית. חברות רבות מדווחות על צברים של אלפי דירות, אך חלק גדול מהפרויקטים נמצא עדיין בשלבי תכנון, החתמת דיירים וקבלת אישורים.

לדברי זוזל, עצם קיומו של צבר גדול אינו מבטיח שהפרויקטים ייצאו לפועל: ״קיימת כמות גדולה מאוד של דירות בצברים של חברות התחדשות עירונית. חברות שלא ישכילו להתנהל בצורה נכונה לא יצליחו להוציא את כל הצבר הזה לביצוע. אי אפשר להתחיל לבנות בקצב גבוה כאשר קצב המכירות נמוך, וגם הבנקים לא ילוו כל פרויקט ללא שיעור מכירות מוקדמות ורמת הון מספקת״.

אלמוגים מחזיקה בצבר של יותר מ-7,200 דירות בתחום ההתחדשות העירונית. לאחרונה אושרה תוכנית לכ-667 דירות ולכ-3,000 מ"ר של מסחר ותעסוקה בקריית אליעזר בחיפה. במקביל הופקדה להתנגדויות תוכנית לפרויקט בדרום תל אביב, שאותו מקדמת החברה עם שותפים נוספים, הכולל כ-340 דירות וכ-19 אלף מ״ר של שטחי תעסוקה ומסחר.

זוזל מעריך כי הצורך בהון ובמימון יוביל חברות המחזיקות בצברים גדולים לחפש שותפים או להתמזג עם גופים בעלי נגישות טובה יותר לשוק ההון. לדבריו, לא כל הדירות המופיעות כיום בצברי החברות יגיעו לשיווק, ובוודאי שלא באותו זמן.

ביחס למחירי הדירות, זוזל אינו צופה שינוי חד בטווח הקרוב: ״להערכתי, השוק נמצא בתקופה רגועה יחסית. היצע הדירות גבוה והביקושים מתונים, ולכן איני רואה אופק להתפרצות מחירים בשנתיים הקרובות״.

״להשתמש בחוכמה בתנאי השוק״