המחיר הגבוה ביותר הוא לפעמים המחיר הפחות רווחי

דירה שעומדת ריקה חודש אחד מוחקת יותר ממה שהעלאת מחיר של 300 שקל מכניסה בשנה שלמה. ההפרש בין השניים אינו נראה במודעה ואינו נראה בשיחה עם המתווך. הוא נראה בסוף השנה, כשסופרים כמה חודשים באמת שולמו וכמה עלה המעבר משוכר לשוכר.

דירה שמושכרת ב-7,000 שקל מייצרת 84 אלף שקל בשנה. חודש ריק אחד מוריד 7,000 שקל, שהם 8.3% מההכנסה השנתית. הפחתה של 200 שקל בחודש מורידה 2,400 שקל בשנה, שהם 2.9%. חודש ריק אחד עולה פי שלושה מהנחה שנתית של 200 שקל, ושני חודשים ריקים עולים פי שישה.

על נכס בשווי 2.4 מיליון שקל, 84 אלף שקל בשנה הם תשואה ברוטו של 3.5%. חודש ריק מוריד 0.29 נקודת אחוז מהתשואה, שני חודשים מורידים 0.58. ההנחה של 200 שקל מורידה עשירית נקודת אחוז. מי שמחזיק במחיר גבוה כדי לא לוותר על עשירית נקודה מסתכן בוויתור על יותר מחצי נקודה.

דירה שיכולה להיסגר בתוך שבוע ב-6,700 שקל מפורסמת ב-7,100. חודש עובר, ואחרי כמה הפחתות היא נסגרת ב-6,900. התוספת היא 200 שקל בחודש, 2,400 שקל בשנה. ההפסד הוא חודש שכירות מלא, 6,700 שקל. יידרשו כמעט שלוש שנים כדי לכסות אותו, ואם הדייר יוצא בתום השנה הראשונה המהלך נסגר במינוס של 4,300 שקל.

עלות יום ריק נגזרת ישירות משכר הדירה. בדירה של 6,000 שקל כל יום שווה כ-200 שקל, בדירה של 9,000 שקל כ-300 שקל. שבוע של המתנה למועמד שישלם עוד 150 שקל בחודש עולה 2,100 שקל בדירה השנייה, והתוספת השנתית שלו היא 1,800 שקל.

החודש הריק הוא רק חלק מהחשבון. החלפת שוכר בדירה של 7,000 שקל נראית כך: חודשיים ריקים במחיר גבוה מדי, 14 אלף שקל. ועד בית וארנונה שנופלים על בעל הדירה כל עוד היא ריקה, כ-800 שקל לחודש, עוד 1,600. צבע וניקיון בין דיירים, כ-3,000 שקל. תיקונים קטנים לפני ההצגות, אלף שקל. הסכום עובר 19 אלף שקל, לפני דמי תיווך שהם שכר דירה חודשי בתוספת מע"מ.

המחיר מסנן גם את סוג המועמדים. כלל אצבע נפוץ הוא שליש מההכנסה נטו: דירה ב-7,000 שקל מכוונת למשק בית שמכניס כ-21 אלף שקל בחודש, ודירה ב-6,500 מכוונת ל-19,500. ההפרש במחיר הוא 7%, והוא מזיז את הדירה לקבוצת הכנסה צרה יותר. מי שכן חותם על המחיר הגבוה עושה זאת פעמים רבות מעל היחס הזה, ולכן שינוי בעבודה או הוצאה חד פעמית מגיעים ישר לשכר הדירה.

שוכר שנמתח מדי מפסיק לשלם בחודש השביעי. גם כשהחוזה ברור, הליך פינוי נמשך חודשים, ובזמן הזה אין הכנסה ויש הוצאות. בטוחה בתשלום מוגבלת בחוק לנמוך מבין שליש מתקופת השכירות או שלושה חודשי שכירות, כך שבחוזה שנתי היא מכסה לכל היותר שלושה חודשים. הצעדים שעומדים בפני משכיר כששוכר מפסיק לשלם מתחילים הרבה לפני בית המשפט, והעלות של המצב הזה גבוהה מכל 200 שקל בחודש.

באזור עם ביקוש חזק וחמישה מועמדים במחיר המבוקש, המתנה של שבוע כמעט אינה עולה כסף, ושם החזקה במחיר עובדת. ההבדל בין שני המצבים נמדד במספר הפניות בשלושת הימים הראשונים למודעה. פחות משתי פניות רציניות מעיד שהמחיר מעל השוק, ומשם כל שבוע נוסף מגדיל את ההפסד.

• חודש בין שתי דירות: כמה באמת עולה פער תאריכים, ומה החלופות הזולות
• העובש הבריח את השוכר 7 חודשים מוקדם - והמשכיר ישלם

תמחור מתחיל בהשוואה לדירות דומות באמת, ולא לזיכרון. בעל דירה זוכר שברחוב הושכרה דירה ב-8,000 שקל בשנה שעברה, בלי לשקלל שהיא גדולה יותר ויש לה חניה. הוא רואה מודעה ב-8,500 בלי לדעת שהיא באוויר כבר חודשיים. מודעה שלא נסגרה אינה מחיר שוק, היא בקשה. מאגר מחירי השכירות לפי אזור נותן טווח, ומשם משווים לפי חדרים, קומה, מעלית וחניה.

הפרמטרים שמזיזים את המחיר משתנים לפי אזור. בתל אביב ממ"ד הפך לשיקול מרכזי. בשכונות משפחתיות חניה ומעלית מובילות. ליד אוניברסיטה, ריהוט וחוזה שמסתיים ביולי שווים יותר מכל שיפור אחר. מועד ההשכרה משנה גם הוא: דירת שותפים ליד קמפוס נסגרת בקיץ ונתקעת בינואר, ודירה משפחתית מתמלאת לפני תחילת שנת הלימודים.

מחיר דינמי לפי תנאים מקצר את החשיפה. 7,000 שקל לחוזה של שנה מול 6,850 שקל לחוזה של שנתיים: הוויתור הוא 1,800 שקל בשנה, והתמורה היא שנה שבה אין חיפוש, אין חודש ריק ואין 19 אלף שקל של החלפת שוכר. שיפור הדירה לפני ההשכרה פועל באותו כיוון: מזגן חדש או מטבח מרוענן מקצרים את זמן ההשכרה עוד לפני שהם מעלים את המחיר.

מחיר גבוה גם אינו מעיד על השקעה טובה. דירה בשווי 4 מיליון שקל שמושכרת ב-9,000 שקל מייצרת תשואה ברוטו של 2.7%. דירה בשווי 1.5 מיליון שקל שמושכרת ב-4,500 שקל מייצרת 3.6%. חישוב הרווח נטו אחרי הוצאות ומס מוריד את שני המספרים בעוד כמה עשיריות. בסוף השנה נבדקים שלושה נתונים: כמה חודשים שולמה שכירות בפועל, כמה עלו התיקונים וכמה מס שולם.