האם עדיף לקנות דירה או להשקיע את ההון העצמי בבורסה?

צריך להשוות תשואה, מינוף, מס, נזילות וסיכון.

דירה מאפשרת מינוף גבוה באמצעות משכנתה ומספקת שימוש למגורים.

בורסה נזילה ומפוזרת יותר.

נניח שיש 600 אלף שקל.

אפשר להשתמש בהם כהון עצמי לדירה של 2 מיליון שקל או להשקיע בשוק.

600 אלף שקל מול דירה של 2 מיליון הם 30% הון עצמי, והרף המדויק משתנה לפי מעמד הרוכש, כפי שמפורט בההון העצמי שנדרש לדירה.

בדירה מקבלים חשיפה לנכס של 2 מיליון באמצעות מינוף.

בשוק אין בדרך כלל מינוף כזה.

מצד שני, הדירה מרוכזת בנכס אחד ובאזור אחד.

אין תשובה אחידה.

המינוף פועל לשני הכיוונים. על 600 אלף שקל הון עצמי, ירידה של 5% במחיר דירה של 2 מיליון מוחקת 100 אלף שקל, כלומר שישית מההון. בשנה האחרונה מדד מחירי הדירות ירד ב-1.5%, והריבית הממוצעת על משכנתה לא צמודה, 4.56%, נגבית בכל מקרה.

היחס בין הנכס להון העצמי כאן הוא 3.33, כך שכל אחוז בשווי הדירה שווה 3.33% מההון. הירידה של 1.5% במדד בשנה האחרונה מתורגמת ל-30 אלף שקל על דירה של 2 מיליון, שהם 5% מ-600 אלף שקל ההון העצמי.

הריבית נגבית על יתרת ההלוואה בלי קשר למה שקורה במדד. משכנתה של 1.4 מיליון שקל בריבית הממוצעת הלא צמודה, 4.56%, ל-25 שנה עומדת על החזר של כ-7,830 שקל בחודש וכ-949 אלף שקל ריבית לאורך כל התקופה.

לצד הרכישה נכנסות עלויות שאינן קיימות בצד השני: מס רכישה, שמדרגותיו לדירה יחידה מוקפאות עד ינואר 2028, ולצידו עורך דין, תיווך, שמאי והובלה, וכולן נגזרות מ-2 מיליון ולא מ-600 אלף. שכר הדירה שנחסך עלה בשנה האחרונה ב-3.2% בעוד המחירים ירדו, והתלבטות מקבילה מופיעה בעזרה לילדים בדירה מול השארת הכסף מושקע.