רמ"י גובה כסף ל"שיפור עיר ישנה" - ועדת הערר: זה חלק ממחיר הקרקע, ויש מס רכישה
שלוש חברות בנייה ניסו לטעון שתשלומים למוסדות ציבור ולשדרוג שכונות ותיקות הם נפרדים ממחיר הקרקע, ולכן לא צריך לשלם עליהם מס רכישה מלא. ועדת הערר דחתה את הטענה: "אין כל הגיון כלכלי ממשי" שיזם יתקשר בעסקה כזו בלי קשר לקרקע שרכש
כל מי שזכה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מכיר את התופעה הזו: מעבר למחיר ההצעה הזוכה, יש עוד שתי קטגוריות תשלום. אחת היא "הוצאות פיתוח כלליות" - כביש, ביוב, מים, תיעול. השנייה, הקטנה אך שנויה במחלוקת הרבה יותר, מכונה "הוצאות פיתוח נוספות" - כסף שעובר לרשויות המקומיות לצורך מימון של מוסדות ציבור ולשדרוג תשתיות בשכונות ותיקות, מה שמכונה בשפת המכרזים "ישן מול חדש".
שלוש חברות בנייה - יהלומית פרץ, רמי שבירו ועמרם אברהם - זכו במכרזי רמ"י וטענו שעל הרכיב הזה לא צריך לשלם מס רכישה מלא, בדיוק כמו שלא משלמים מס על עבודות פיתוח עתידיות שעוד לא בוצעו. מנהלי מיסוי מקרקעין ברחובות ובנתניה לא קיבלו את הטענה, והעניין הגיע לוועדת הערר בלוד, בראשות השופט אבי גורמן.
הבסיס לטענת החברות הוא הלכת שרביט מ-1998, שקבעה כלל פשוט: הוצאות פיתוח ייכללו בשווי המכירה לצורך מס רכישה רק לפי שיעור הביצוע בפועל. אם הפיתוח בוצע ב-0% במועד המכירה, אין עליו מס. החברות הסתמכו על שיעורי ביצוע אפסיים או זניחים, וביקשו ליישם את אותו עיקרון גם על ההוצאות הנוספות.
המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, הבחין בין השניים. הוצאות הפיתוח הכלליות אמנם מוסו לפי שיעור הביצוע, אבל ההוצאות הנוספות, לטענתו, "אינם מהווים תשלום עבור עבודות פיתוח במקרקעין הספציפיים שנרכשו או בסביבתם הקרובה", אלא חלק מהתמורה הכוללת על הקרקע - שצריך למסות אותה במלואה. הפער הכספי שבמחלוקת לא היה עצום ביחס לגודל העסקות: בין כ-105 אלף שקל לכ-164 אלף שקל לכל חברה.
"מקבילית כוחות" בין הקרקע לתשלומים
ועדת הערר דחתה את העררים. גורמן נשען על "עיקרון צירוף כלל התמורות" שהתפתח בפסיקה במרוצת השנים - מהלכת פרידמן חכשורי ועד עניין מידטאון - ולפיו ככלל, כל מה שמשולם במסגרת עסקת רכישת מקרקעין נחשב תמורה בעדה, אלא אם הוכח שמדובר בעסקה נפרדת ממש.
ההבדל המהותי, לפי הוועדה, נעוץ באופן החישוב ובזיקה לקרקע. הוצאות הפיתוח הכלליות מחושבות "באופן ספציפי ביחס לעלויות שיידרשו בפועל" באותו מתחם. לעומת זאת, ההוצאות הנוספות נגזרות מכפל פשוט של מספר יחידות הדיור בסכום שנקבע מראש, וכלל לא נועדו לשרת את המגרש הנרכש. עד לשמיעת הראיות התברר שהכסף למוסדות ציבור משמש בפועל לבנייה ברחבי העיר, ללא קשר למקרקעין במכרז - כפי שהעיד מנכ"ל החברה הכלכלית יהוד, יעקב דץ: "ההוצאות הנוספות שאנו מדברים מוסדות ציבור וישן מול חדש הן במסגרת שדרוג העיר לא במסגרת השכונה אלא כל העיר".
גורמן לא התרשם מהטענה שליזמים יש אינטרס בשיפור העיר. "אני סבור כי יש ממש בטענות המשיב, כי אין כל הגיון כלכלי ממשי, מדוע רוכש זכויות במקרקעין, יתקשר בעסקה שעניינה בניית מוסדות ציבור ושיקום תשתיות ישנות ברחבי העיר וללא קשר של ממש למקרקעין שרכש", הוא כתב בפסק הדין.
הוועדה גם נשענה על "מקבילית כוחות" שתוארה בעדויות של נציגי החברות עצמן: ככל שהתשלומים הנוספים גבוהים יותר, כך ההצעה למחיר הקרקע נמוכה יותר. אחד העדים, שזוהה בפסק הדין רק בשם אגרנט, אמר בעדותו: "חד משמעית אם הוצאות הפיתוח היו יותר עולות חד משמעית הייתי מוריד את מחיר הקרקע" - מה שלמעשה מאשר שהכל נחשב כחלק מאותה עסקה כלכלית אחת.
הסתמכות שלא הוכחה, ועקביות שלא היתה
החברות טענו גם להסתמכות על מדיניות קודמת של רשות המסים, ולשינוי רטרואקטיבי שלא פורסם מראש. גורמן לא קיבל את הטענה, וציין שבשני פסקי דין קודמים - בעניין נחלי ורד ובעניין עמרם אברהם (אותה החברה) - שופטים שונים כבר רמזו במפורש שלדעתם יש להשית מס מלא על אותם תשלומים. "מי שבוחר להתעלם מהערות שמצאו שופטים להשמיע בפני רשות המסים בשני תיקים שונים, לא בנקל יוכל לטעון להסתמכות", כתב השופט גורמן.
עם זאת, הוועדה מתחה ביקורת גם על רשות המסים עצמה. גורמן ציין כי חשבוניות המע"מ שהוציאה רמ"י לא כללו את רכיב ההוצאות הנוספות במחיר העסקה - חוסר עקביות בין אגפי הרשות. "אין מקום שאגפים שונים ברשות המסים יתייחסו אל אותה עסקה באופנים שונים... חובה על רשויות המדינה לנקוט בגישה זהה, ולא לדבר בשני קולות", נכתב בפסק הדין. חברת הוועדה גבע בלטר הצטרפה לביקורת וקראה לעדכן את הוראת הביצוע הרלוונטית, מ-1997, שלא טופלה מזה שנים.
