משכנתא של 80% ל-40 שנה: הראל נכנסת למגרש של הבנקים
הראל נכנסת למגרש של הבנקים עם משכנתאות בתנאים שהבנקים לא יכולים להציע: מימון של עד 80% משווי הנכס, הלוואות של עד 7 מיליון שקל ותקופה של עד 40 שנה, כשהמימון לא עולה על 60%. אפשר גם לדחות את תשלומי הקרן עד עשר שנים מהרכישה, על סכום של עד 300 אלף שקל או 15% מההלוואה, ובזמן הזה לשלם ריבית בלבד.
הבנקים מוגבלים בהוראות של בנק ישראל: עד 75% מימון למי שקונה דירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% למשקיעים, ותקופה של עד 30 שנה. חברות הביטוח לא כפופות להוראות האלה, וזה בדיוק הפער שהראל רוצה לנצל.
והביקוש לפער הזה קיים. לפי נתוני בנק ישראל לאוגוסט, 48.4% מהיקף המשכנתאות החדשות ניתנו בשיעור מימון של 60% עד 75%, כלומר קרוב מאוד לתקרה, ו-46% מהכסף הלך ללווים שההחזר החודשי שלהם עובר את 30% מההכנסה. הרבה קונים כבר נמצאים על הקצה של מה שהבנק מוכן לתת.
כמה זה חוסך בהון העצמי
על דירה של 2 מיליון שקל, זוג שקונה דירה ראשונה בבנק צריך להביא לפחות 500 אלף שקל. בהראל, עם מימון של 80%, זה יורד ל-400 אלף. מאה אלף שקל פחות זה לפעמים ההבדל בין לקנות עכשיו לבין לחכות עוד שנתיים-שלוש.
אצל משקיעים ההבדל גדול בהרבה. בבנק משקיע צריך להביא חצי מהמחיר, מיליון שקל על דירה של 2 מיליון. בהראל הוא יכול להסתפק ב-400 אלף. מצד שני, זה אומר חוב של 1.6 מיליון שקל על דירה להשקעה, וכל ירידה במחיר הדירה או עלייה בריבית פוגעות בו חזק יותר.
ההחזר יורד, אבל העלות עולה
התקופה הארוכה מורידה את ההחזר החודשי, אבל מייקרת את ההלוואה. נניח משכנתא של 1.2 מיליון שקל, 60% מדירה של 2 מיליון, בריבית להמחשה של 4.7%. ל-25 שנה ההחזר יוצא כ-6,800 שקל בחודש. ל-40 שנה הוא יורד לכ-5,550 שקל, כ-1,250 שקל פחות. אבל סך התשלומים לאורך ההלוואה עולה מכ-2.04 מיליון לכ-2.66 מיליון שקל, יותר מ-600 אלף שקל נוספים.
גם דחיית הקרן היא הקלה זמנית. על 300 אלף שקל בריבית של 4.7%, ריבית בלבד היא כ-1,175 שקל בחודש, לעומת כ-1,700 שקל בהחזר רגיל ל-25 שנה. זה חוסך כ-500 שקל בחודש בשנים הראשונות, אבל אחרי עשר שנים הקרן עדיין שם, וההחזר קופץ. הריבית שהראל גובה לא פורסמה, ולכן כדאי להשוות אותה להצעות של הבנקים ולא להסתכל על שיעור המימון לבד.
המשכנתא החוץ-בנקאית כבר לא שוליים
הראל נכנסת לשוק שהתחמם מאוד בשנתיים האחרונות. מי שהרוויח ממנו יותר מכולם עד עכשיו היא מימון ישיר. החברה, שנולדה כחברת הלוואות לרכב, רשמה ברבעון השני של השנה רווח נקי שיא של כ-74 מיליון שקל, וכמחצית ממנו, כ-37 מיליון שקל, הגיעה ממשכנתאות. גם ב-2025 כולה המשכנתאות הביאו לה יותר מחצי מהרווח, כ-73 מיליון שקל מתוך כ-131 מיליון.
תיק המשכנתאות של מימון ישיר הגיע בסוף מרץ לכ-2.65 מיליארד שקל, ועוד כמיליארד שקל של הלוואות כבר נמכרו למשקיעים. הריבית שם נעה סביב 8% עד 11%, והלקוחות הם בעיקר מי שהבנק דחה: עצמאים, משקיעים, ומי שכבר לקח כמה הלוואות על אותו נכס. וזה גם הסיכון: לפי הדוחות, 8.8% מהתיק נמצאים בקשיי החזר, לעומת כאחוז אחד בבנקים.
- דירוג קופות הגמל להשקעה - מה עשתה הקופה שלכם באוגוסט?
- הראל מחלקת 10,000 שקל לכל עובד - אחרי רבעון של יותר ממיליארד שקל רווח
שחקן אחר שצומח מהר הוא המיזם של נאוי ושל טריא, חברת האשראי של עמוס לוזון. השתיים מציעות השלמה של עד 85% מימון: הבנק נותן 50% עד 75% במשכנתא רגילה, והן משלימות עוד עד 35% בשעבוד שני, בעיקר למשקיעים שהבנק מגביל ל-50%. התיק שלהן כבר עבר 800 מיליון שקל, בין השאר אחרי שרכשו תיקי משכנתאות מגופים אחרים.
גם חברות הביטוח מתעוררות. כלל ביטוח כבר נותנת משכנתאות, הפניקס צפויה להיכנס לתחום בחודשים הקרובים דרך זרוע האשראי שלה, הפניקס גמא, ומנורה מציעה משכנתא לכל מטרה על נכס קיים ומשכנתא הפוכה. בהראל זה ניסיון שני: ב-2022 היא הריצה פיילוט והפסיקה אותו, ועד עכשיו הציעה משכנתא הפוכה בלבד. לצידן פתחו זרועות משכנתאות בשנתיים האחרונות גם שלמה, אלבר, כרסו ופמה.
ועדיין, מדובר בחלק קטן מהשוק. תיק המשכנתאות במשק כולו מתקרב ל-630 מיליארד שקל, והערכות שונות מציבות את החלק החוץ-בנקאי בין אחוז אחד לשלושה אחוזים ממנו. מבקר המדינה העיר שלרשות שוק ההון אין נתונים מפורטים על התחום, ושהחברות האלה לא כפופות למגבלות על שיעור המימון ועל גובה ההחזר ביחס להכנסה, שחלות על הבנקים.
והעיתוי לא מקרי. בנק ישראל מחייב את הבנקים לספור גם הלוואות קודמות שרשומות על אותו נכס כשהם בודקים כמה הלווה יכול להחזיר, צעד שעלול לסגור את הדלת בפני לווים שכבר לקחו כמה הלוואות. החברות החוץ-בנקאיות לא כפופות לכלל הזה, והן מחכות בדיוק ללקוחות האלה. כתבנו כאן על המבחן האמיתי של המשכנתאות החוץ-בנקאיות.
למי שחסר לו הון עצמי, הצעה כזאת יכולה לפתוח דלת. אבל מינוף גבוה פירושו חוב גבוה יותר, לתקופה ארוכה יותר, וכדאי לעשות את החשבון המלא לפני שחותמים.
