מימון ישיר: תחום המשכנתאות כבר אחראי לחצי מהרווח

ברבעון השני של 2026 רשמה חברת המשכנתאות רווח נקי של כ-37 מיליון שקל, לעומת 10.1 מיליון שקל ברבעון המקביל, עלייה של כ-267%. הרווח הנקי של מימון ישיר כולה הגיע לשיא של 74.3 מיליון שקל, כך שהמשכנתאות תרמו כמעט 50% מהשורה התחתונה. 

 עם זאת, בתוך הרווח הזה נמצא גם רכיב משמעותי מעסקת איגוח 

ברבעון השלימה חברת המשכנתאות לראשונה איגוח של תיקי משכנתאות מדרגה שנייה, שתרם רווח נקי של 16.8 מיליון שקל. אם מפרידים את התרומה הזאת, הפעילות ייצרה כ-20 מיליון שקל ברבעון, כמעט פי שניים מהרווח ברבעון המקביל. 

כלומר, האיגוח האיץ את הקפיצה, אך הפעילות השוטפת עצמה כבר מייצרת רווח משמעותי. המספרים גם ממשיכים מגמה שנראתה בתחילת השנה. ברבעון הראשון של 2026 הרוויחה פעילות המשכנתאות 35.5 מיליון שקל, מתוך רווח כולל של כ-53 מיליון שקל. 

באותו רבעון המשכנתאות כבר סיפקו קרוב לשני שלישים מהרווח, כך שהרבעון הנוכחי מחזק את המסקנה שהחברה הפכה בפועל מחברת מימון שמזוהה בעיקר עם רכב לקבוצת אשראי עם שתי פעילויות מרכזיות.

מעל ל-50% מהרווח ברבעון בגין המשכנתאות. קרדיט: מאיה

הרכב חוזר, והמשכנתאות מתרחבות גם לאשראי עסקי גם פעילות הרכב מציגה שינוי חד.

הרווח במגזר הגיע ל-37.4 מיליון שקל לעומת 7.5 מיליון שקל שנה קודם, זינוק של כ-400%. מימון ישיר מייחסת את השיפור להגדלת היקפי הפעילות, התייעלות, שינוי במודל העסקי וירידה בעלויות המימון. 

שיעור הפסדי האשראי המשוקלל בקבוצה ירד ל-3.04%, לעומת 3.85% ברבעון המקביל. בסך הכול העמידה החברה הלוואות בהיקף של 3.14 מיליארד שקל ברבעון, עלייה של 29% לעומת 2.43 מיליארד שקל שנה קודם. במגזר הרכב בוצעו עסקאות המחאה בהיקף של יותר ממיליארד שקל, ובמשכנתאות בוצעה עסקת איגוח של כ-299 מיליון שקל. פעולות כאלה מאפשרות למימון ישיר למחזר חלק מההון ולהעמיד אשראי חדש, במקום להשאיר את מלוא תיק ההלוואות על המאזן לאורך שנים. 

 תחום המשכנתאות החוץ בנקאיות עדיין קטן ביחס לבנקים

תחום המשכנתאות החוץ בנקאיות עדיין קטן מאוד ביחס לבנקים, הבנקים מחזיקים בכ-95% משוק המשכנתאות. אבל מימון ישיר פועלת בחלק שבו לקוחות מוכנים לשלם ריבית גבוהה יותר תמורת גמישות במבנה העסקה, שיעורי מימון שונים או פתרון אשראי שהמערכת הבנקאית מתקשה לספק. הפעילות, שהוקמה לפני שנים ספורות, כבר הפכה לאחת מזרועות הרווח המרכזיות של החברה. השלב הבא מרחיב את הסיפור מעבר למשקי בית. 

חברת המשכנתאות חתמה על מזכר הבנות לרכישת 85% מחברת אשראי חוץ בנקאי בתחום הנדל״ן, מהלך שמכוון אותה גם לאשראי עסקי. אם העסקה תתקדם, מימון ישיר תוכל להשתמש בתשתית שנבנתה במשכנתאות כדי להרחיב את הפעילות למימון יזמים ועסקאות נדל״ן. 

• השכר השמן של ערן גולן: אופציות ב-6.7 מיליון שקל ועלות שנתית של כמעט 5 מיליון שקל
• מימון ישיר זינקה ברווח: ההכנסות עלו ב-41%, תיק ההלוואות חצה את 19 מיליארד השקלים

 מימון ישיר הכריזה במקביל על דיבידנד של 48.1 מיליון שקל בגין רווחי הרבעון. השאלה המרכזית קדימה היא כמה מהר תוכל פעילות המשכנתאות להמשיך לצמוח גם בין עסקאות איגוח. ברבעון הנוכחי כ-45% מרווח מגזר המשכנתאות הגיע מהאיגוח, אבל הרווח שנותר מפעילות שוטפת כבר גבוה משמעותית מזה שנרשם שנה קודם. יחד עם התאוששות חדה במימון הרכב, החברה מגיעה למחצית השנייה של השנה עם שני מקורות רווח כמעט שווים.

מעל ל-50% מהרווח במחצית השנה. קרדיט:מאיה

הסיבה לרווחיות הגבוהה של הפעילות נמצאת במרווחי האשראי

מימון ישיר לא מתחרה בבנקים רק על משכנתאות רגילות לרכישת דירה, אלא פועלת בעיקר בהלוואות לכל מטרה המגובות בנדל״ן, לרבות עסקאות בשעבוד שני. הלקוחות משלמים ריבית גבוהה יותר בתמורה לגמישות, למהירות וליכולת לקבל מימון במקרים שבהם הבנק אינו מציע פתרון מתאים. מנגד, לחברה יש בטוחה בדמות נכס, ולכן הסיכון להפסד נמוך יחסית לאשראי צרכני שאינו מובטח. השילוב בין ריבית גבוהה שמשלם הלקוח לבין בטוחה ממשית מאפשר לחברה לייצר מרווחים גבוהים, גם לאחר עלות גיוס הכסף.

המרווח נשען גם על היכולת של חברת המשכנתאות לגוון את מקורות המימון שלה בין בנקים, גופים מוסדיים, אג"ח, ניירות ערך מסחריים ועסקאות איגוח. ככל שהחברה מצליחה להוזיל את עלות המקורות ולהמשיך להעמיד הלוואות בריביות גבוהות יחסית, הפער נשאר אצלה כהכנסה מימונית. 

• סיטיקון: ה-NOI עלה ב-8% וה-FFO המתואם הסתכם בכ-17.6 מ׳ אירו
• ממרוד: "תדיראן מתחילה לקצור את הפירות - כל מנועי הצמיחה עובדים"

האיגוחים מוסיפים לכך נדבך נוסף: הם מאפשרים לממש תיקי הלוואות, להכיר בחלק מהרווח מוקדם יותר ולפנות הון להעמדת משכנתאות חדשות. עם זאת, המרווח המוצג בדוח אינו רווח נקי, שכן ממנו עדיין צריך להפחית הפסדי אשראי, הוצאות תפעול, שיווק, שכר ומסים.