חוות שרתים אחת, 150 מיליון דולר בשנה: התחזית של דוראל ואמפא
השתיים מקימות באזור התעשייה הר טוב ליד בית שמש מתקן בהספק של כ-74 מגה-וואט IT, ומעריכות שבתפוסה מלאה ב-2030 הוא יניב כ-150 מיליון דולר הכנסות וכ-100 מיליון דולר רווח תפעולי לפני פחת. הפרויקט מחזיק בהתחייבות חיבור לרשת, ולכן ההקפאה שהטילה רשות החשמל על בקשות חדשות אינה חלה עליו.
תחזית ההכנסות שדוראל ואמפא הציגו לחוות השרתים שהן מקימות בהר טוב עומדת על כ-150 מיליון דולר בשנה. הרווח התפעולי לפני פחת והפחתות צפוי להגיע לכ-100 מיליון דולר, והתזרים החופשי לכ-80 מיליון דולר, כשהמתקן יגיע לתפוסה מלאה ב-2030. התחזית פורסמה בשוק שבו רשות החשמל עצרה לגמרי את הטיפול בבקשות חיבור חדשות של חוות שרתים לרשת.
הפרויקט יושב על כ-27 דונם באזור התעשייה הר טוב ליד בית שמש, על קרקע בבעלות קבוצת נדב ב. לוגיסטיקה. ההספק המתוכנן הוא כ-74 מגה-וואט IT, והתחייבות החיבור לרשת מגיעה לכ-96 מגה-וואט אמפר שיסופקו בשלבים - 32 בשלב הראשון ועוד 64 בהמשך. בעלת הקרקע קיבלה אופציה להיכנס כשותפה בתאגיד הפרויקט בשיעור של 5% עד 30%, ואם תממש אותה תישא גם בחלק היחסי בהוצאות המימון. מדובר בפרויקט הראשון של התאגיד המשותף לדוראל ואמפא, שהוקם בתחילת השנה בחלוקה שווה בין השתיים.
ההקפאה שהטילה רשות החשמל ביולי עצרה את נוגה, מנהלת המערכת, מלטפל בבקשות חיבור חדשות במשך 140 יום, עד תחילת דצמבר. הרקע היה מבול בקשות שנוגה התריעה שהיא מתקשה לעמוד בו: בתוך חודשיים הוגשו בקשות בהיקף של כ-19 אלף מגה-וואט, שהצטרפו למאגר קיים של כ-8,000 מגה-וואט, ויחד כ-27 ג'יגה-וואט של ביקוש תיאורטי. ההתחייבויות שכבר ניתנו בפועל לחוות שרתים עומדות על כ-1,500 מגה-וואט, ולפי הערכות הרשות מימוש מלא שלהן לבדן יביא את חוות השרתים לצרוך כעשירית מצריכת החשמל בישראל בתחילת העשור הבא.
המתקן בהר טוב מחזיק כבר בהתחייבות חיבור, ולכן ההקפאה אינה חלה עליו. היזמים שנכנסו מאוחר יותר ימתינו להכרעת הרשות בדצמבר בשאלות של ייצור חשמל מקומי באתר, השתתפות בעלויות התשתית וסדרי עדיפות בין אזורים בארץ, ובינתיים המרוץ הישראלי על אתרי חוות שרתים מתנהל בעיקר סביב קרקעות שכבר חוברו או שיש להן חיבור מובטח.
אמפא, שמחזיקה במחצית הפרויקט, פרסמה את אותה תחזית במונחים שקליים: הכנסות שנתיות של כ-450 מיליון שקל לפני הוצאות תפעול ומימון, וכ-300 מיליון שקל במונחי FFO. המדד הזה, התזרים מפעילות שוטפת לפני פחת, הוא זה שחברות נדל"ן מניב נמדדות לפיו, והוא מסביר למה חברת נדל"ן נכנסה מלכתחילה לעולם החשמל והשרתים. חוות שרתים מתנהגת כמו נכס מניב עם מעט דיירים גדולים, חוזה ארוך והוצאות תפעול שניתנות לחיזוי מראש. תקופת השכירות המתוכננת מול בעלת הקרקע היא כ-25 שנה ממועד קבלת החזקה, עם דמי שכירות שנתיים ותשלומי תמריץ בעמידה באבני דרך.
ההכנסות של דוראל ברבעון האחרון שדווח עמדו על 184 מיליון שקל, עלייה של 55%, וההפסד הצטמצם לכ-2.3 מיליון שקל. בחודשי האביב הציגה החברה צבר בשל של כ-8 ג'יגה-וואט ותחזית הכנסות של כ-1.9 מיליארד שקל ל-2027, כך שחוות שרתים אחת שמניבה כ-450 מיליון שקל בשנה היא תוספת בסדר גודל אחר לגמרי. מבנה ההכנסות שונה גם הוא מזה של שדה סולארי: דייר שמשלם על הספק זמין לאורך שנים, במקום חשמל שנמכר לפי תעריף משתנה ולפי שעות היום.
הביקוש בישראל מגיע בעיקר מספקיות ענן בינלאומיות שמחפשות אזור מקומי, מחברות שזקוקות להספק מחשוב לאימון מודלים, ומגופים ישראלים שמחויבים להחזיק מידע בתחומי המדינה. חוזי אכלוס בחוות שרתים נחתמים לשנים ארוכות ולרוב עוד בשלב ההקמה, וקצב החתימות מול הדיירים הוא שקובע מתי ההספק המחובר מתחיל לייצר הכנסה בפועל.
מניית דוראל עלתה כ-5% במסחר בתל אביב, לשווי שוק של כ-12.4 מיליארד שקל. מתחילת החודש היא עדיין נמוכה בכ-17%, מול עלייה של כ-48% מתחילת השנה וזינוק של פי כשלושה וחצי בשנים עשר החודשים האחרונים. אמפא, שהונפקה ב-2025 לפי שווי של כ-3 מיליארד שקל, הציגה במחצית הראשונה רווח של כ-75 מיליון שקל, פי 2.5 מהתקופה המקבילה, ובמקביל נכנסה גם לתחום המשכנתאות.
התחזית מותנית בתנאים שטרם התקיימו, בהם התחייבות סופית של מנהלת המערכת לחיבור ההספק המלא, השלמת שלבי ההקמה וחתימת הסכם השכירות מול בעלת הקרקע, שלתאגיד המשותף עומדות עליה ארבע שנים מיום חתימת ההסכם המקורי.
- דמרי בדרך החוצה מת"א 35 - למרות הקצאה של 234 מיליון שקל
- ישרוטל תתקין מערכות אגירה ב-5 מלונות עם דוראל
הכרעת רשות החשמל על כללי ההתחברות צפויה בדצמבר, והיא תקבע את תנאי הכניסה של כל מי שנעצר בתור. בהר טוב הלוח כבר קבוע: 32 מגה-וואט אמפר בשלב הראשון, ועוד 64 שיחוברו בהדרגה בשנים שאחריו.
