הדירה קיימת, אבל בטאבו היא עדיין חלק מהבניין: הבעיה שיכולה לצוץ דווקא כשמנסים למכור
בניין שטרם נרשם כבית משותף יכול להתנהל במשך שנים בלי אירוע מיוחד, עד שמגיעים למכירה או למשכנתא. אז מתברר שהקונה והבנק רוצים לדעת בדיוק איזו דירה משועבדת, למי שייכת החניה ומה מעמד המחסן. העסקה עדיין יכולה להתבצע, אבל הרישום הופך לחלק משמעותי מהמחיר ומהמימון
בעל דירה יכול לגור עשרים שנה באותה דירה, לשלם ארנונה, ועד בית ומשכנתא ולהרגיש שהכול מסודר. כשהוא מגיע למכור אותה, הוא עלול לגלות שבפנקס המקרקעין הדירה שלו עדיין טרם נרשמה כתת חלקה עצמאית.
זה קורה בעיקר בבניינים ותיקים, בפרויקטים שבהם הליך הרישום התעכב ובמקרים שבהם הזכויות מנוהלות באמצעות חברה משכנת או רשות מקרקעי ישראל.
חשוב להפריד בין המצבים. דירה שטרם נרשמה כתת חלקה בטאבו יכולה להיות נכס עם זכויות ברורות מאוד. במקרים רבים קיימים הסכם רכישה, אישור זכויות, תשריט וחברה משכנת שמנהלת את הרישום. גם בנקים יודעים לתת משכנתאות על נכסים כאלה באמצעות בטוחות מתאימות.
הבעיה גדלה כאשר כל הבעלים רשומים כחלקים בלתי מסוימים במגרש, בלי תשריט או הסכם שיתוף שמגדירים בצורה חזקה איזו דירה שייכת למי. אז גם הבנק וגם שמאי הבנק צריכים לעבוד קשה יותר.
בעלות משותפת שטרם חולקה בצורה ברורה בטאבו משפיעה ישירות על הדרך שבה הבנק בוחן את הבטוחה. ככל שהזכות של המוכר ברורה יותר, כך קל יותר לבנק לקשור את המשכנתא לנכס מסוים.
הסוגיה הזאת יכולה להשפיע גם על המחיר. קונה שמתלבט בין שתי דירות דומות, כאשר אחת רשומה כתת חלקה מסודרת עם חניה ומחסן מוצמדים והשנייה מחייבת שרשרת מסמכים והסברים, עשוי לדרוש הנחה עבור הזמן והסיכון.
רישום בית משותף מסדר בדיוק את הנקודה הזאת. הבניין מקבל צו, לכל דירה נוצרת תת חלקה, ונרשם תשריט שמראה את הדירה ואת ההצמדות שלה. אפשר לראות מי מחזיק בחניה, למי שייך מחסן ואילו חלקים נשארים רכוש משותף.
לפני רכישת דירה מומלץ להתחיל דווקא במסמך הפשוט והזול ביותר - נסח הטאבו - ולהשוות אותו למצב שקיים בשטח. כשמדובר בבית משותף כדאי לבדוק גם את התשריט ואת התקנון.
לתקנון יש משמעות כלכלית בפני עצמו. כאשר הבניין פועל לפי התקנון המצוי שבחוק, ברירת המחדל לחלוקת הוצאות נקבעת לפי יחס שטחי הרצפה של הדירות. תקנון מוסכם יכול להסדיר חלוקה אחרת, להצמיד חניות וגינות, לקבוע דרך קבלת החלטות ולהתייחס למערכות חדשות כמו עמדות טעינה לרכב חשמלי.
גם השאלה כמה כל דירה משלמת לוועד הבית תלויה ברישום ובתקנון של הבית המשותף.
לקראת מכירה, השאלה החשובה היא פחות "האם יש טאבו" ויותר איפה הזכויות רשומות, מה בדיוק רשום שם, האם הדירה מזוהה בצורה חד משמעית, והאם ניתן לתת לבנק של הקונה בטוחה מספקת. ככל שהמסמכים ברורים יותר, כך עסקת המכירה דומה יותר לעסקה רגילה. ככל שהרישום עמום יותר, כך גדלים הזמן, הבדיקות והסיכוי שהקונה יבקש לשנות את המחיר.
