מי מחליט כמה כל דירה משלמת לוועד הבית, ומי גובה מהשכן שהפסיק לשלם
ברירת המחדל בחוק המקרקעין היא חלוקה לפי יחס שטח הרצפה, והתקנון רשאי לקבוע אחרת. דיירי קומת הקרקע פטורים מעלות התקנת מעלית אך משתתפים בהפעלתה, ותביעת חוב מוגשת למפקח על רישום המקרקעין, שסמכויותיו בסכסוך כשל שופט בית משפט שלום.
חוק המקרקעין קובע ברירת מחדל אחת לחלוקת הוצאות הבית המשותף: בעל דירה משתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות בבניין. דירה בת 120 מטר רבוע בבניין שסך שטחי הדירות בו 600 מטר רבוע נושאת חמישית מההוצאה, והשאר מתחלק סביבה. סעיף 58(א) מוסיף סייג מהותי: התקנון רשאי לקבוע שיעור השתתפות אחר.
הסייג הזה הוא שמסביר מדוע ברוב הבניינים בישראל נהוג תשלום שווה לכל דירה. שתי השיטות כשרות, וההכרעה ביניהן נעשית בתקנון ובנוהג של הבניין. שירות תרבות הדיור של המדינה מציין שכאשר בעל דירה דורש מעבר לחישוב לפי שטח, הבניין כולו עובר לשיטה הזאת, ולכן בבניין עם דירות גן גדולות ודירות קטנות בקומות העליונות המעבר משנה את החשבון של כל דייר.
בית משותף רשום מתנהל לפי תקנון מוסכם שנרשם בלשכת רישום המקרקעין, וכשתקנון כזה חסר חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק. ההבדל מעשי לגמרי: תקנון מוסכם יכול לקבוע חלוקה שווה בין הדירות, הצמדה של שטחים מסוימים לדירות מסוימות והסדרים מיוחדים למרתף או לגג, והוא גובר על ברירת המחדל שבסעיף 58.
התשלום החודשי עצמו מכסה ניקיון, גינון, חשמל בשטחים המשותפים, אחזקת מעלית, ביטוח הרכוש המשותף ולעיתים שירותי חברת ניהול. חברת ניהול שגובה 850 שקל מפצלת אותם לרוב לכ-650 שקל אחזקה שוטפת ולכ-200 שקל תקציב שדרוג, והגבול בין שתי השורות הוא שמכריע מי נושא בכל אחת מהן בדירה מושכרת.
סעיף 59ו(ב) פוטר את בעלי הדירות בקומת הקרקע מהשתתפות בעלות התקנתה של מעלית בבניין קיים, אפילו כשהם נמנים עם התומכים בהחלטה להתקין אותה. הוצאות ההפעלה והאחזקה השוטפת של אותה מעלית מוטלות עליהם ככל שאר הדיירים, לפי אותה חלוקה שנוהגת בבניין.
סעיף 59ז(ד) מטיל את עלות הפעלת מעלית השבת על בעלי הדירות שדרשו אותה, ומחלק אותה ביניהם לפי יחס שטח הרצפה של דירותיהם, מבלי לערב את שאר הדיירים בבניין.
בדירה מושכרת השוכר נושא באחזקה השוטפת ובתשלומי הוועד, ואילו בעל הדירה משלם על שיפוץ הלובי, על החלפת מעלית ועל איטום הגג. הגבול בין השניים נקבע לפי אופי ההוצאה, והחלפת דוד שמש משותף או תיקון צנרת ראשית נבחנים לפי אותו מבחן.
האסיפה הכללית היא הגוף שמאשר את גובה התשלום ואת מועדי הגבייה, והפרוטוקול שלה הוא הראיה שהנציגות תציג כשהמחלוקת תגיע להכרעה. פרוטוקול שמפרט את סדר היום, את מספר המשתתפים ואת תוצאת ההצבעה שווה הרבה יותר מהחלטה שנאמרה בעל פה בחדר המדרגות. נציגות שמעוניינת בגבייה סדירה קובעת מראש מועד חודשי אחיד וחשבון בנק נפרד על שם הבית המשותף, שמפריד בין כספי הדיירים לחשבונו הפרטי של חבר הנציגות.
נציגות הבית המשותף היא הגוף שתובע חוב ועד בית, והמסלול מתחיל במכתב התראה שמפרט את הסכום ואת התקופה שבגינה נצבר. המשך התביעה מוגש למפקח על רישום המקרקעין, ערכאה שסמכויותיה בדיון בסכסוך בין בעלי דירות הן כשל שופט בית משפט שלום. החלטת המפקח, וגם צו ביניים שהוציא, דינם כפסק דין של בית משפט שלום לצורכי הוצאה לפועל, כלומר נציגות שזכתה בתביעה מחזיקה בידה כלי גבייה מלא.
פרישה חד-צדדית מהתשלום חסרה עיגון בחוק. החובה נובעת מהבעלות בדירה עצמה ומתקיימת גם אצל דייר שממעט להשתמש ברכוש המשותף, וגם החלטת אסיפה להפסיק לתחזק מעלית משאירה בידי דייר שזכאי לשירות את הזכות לדרוש אותו. בהוצאה חד-פעמית גדולה כדאי לבדוק מראש מי משתתף ומי פטור, משום שהתשובה משתנה לפי סוג ההוצאה בדיוק כפי שגובה הארנונה משתנה לפי עיר וסיווג.
טווחי השוק של תשלומי ועד בית נעים בין 80 ל-140 שקל בחודש בבניין ישן בלי מעלית, 150 עד 350 שקל באחזקה בינונית, 500 עד 900 שקל בבניין מודרני עם חניון וגינון, ומעל 1,000 שקל בבנייני יוקרה. בדירת ארבעה חדרים ממוצעת הסעיף נאמד בכ-520 שקל בחודש, כ-6,240 שקל בשנה, והוא השני בגודלו בחשבון הבית אחרי הארנונה. שאר סעיפי ההוצאה סביב הדירה מצטברים לכ-8,650 שקל בחודש; חלוקת התשלומים בין ספקי התשתית מתוארת , ההשגה על הארנונה , והערעור על חשבון שגוי . בבניין של 20 דירות, תקציב ועד בית של 520 שקל לדירה מגלגל כ-125 אלף שקל בשנה.
