הארנונה הולכת להשתנות? התקן החדש יכול להגדיל את שטח הדירה בחלק מהערים ולהקטין אותו באחרות

כמה מטרים יש בדירה? לכאורה שאלה פשוטה. בפועל, לדירה אחת בישראל יכולים להיות ארבעה מספרים שונים: שטח בטאבו, שטח בחוזה הקנייה, שטח לצורך שמאות ושטח לצורך ארנונה.

מועצת שמאי המקרקעין אישרה החודש את תקן 9.1, שנועד לצמצם את הפערים האלה בכל הקשור לשומות ומדידת דירות. את פרטי התקן והדרך שבה מודדים דירה לפי הכללים החדשים כבר פירטנו כאן. השאלה המעניינת יותר מבחינת משק הבית היא מה יקרה ביום שבו אותה הגדרה תגיע גם לחשבון הארנונה.

בשלב הזה חשבון הארנונה ממשיך במסלול הקיים. כל רשות פועלת לפי צו הארנונה שלה ושיטת המדידה שהשתרשה בה במשך השנים. הכללים הקיימים גם מגבילים מאוד שינוי חד צדדי של שיטת מדידה. נוהל משרד הפנים לשנת 2027 אף מחדד שלשרים אין סמכות לאשר לרשות בקשה שמשמעותה שינוי שיטת המדידה עצמה.

אבל עצם העובדה שנציגי משרד הפנים היו שותפים לגיבוש התקן, והכוונה המוצהרת להגיע בעתיד להגדרה אחידה, פותחות דיון שיכול להפוך למשמעותי מאוד מבחינה כספית.

הכיוון תלוי בעיר.

תקן 9.1 כולל בתוך שטח הדירה את הקירות הפנימיים ואת קירות החוץ, ובקיר משותף הוא סופר מחצית מהעובי עד תקרה של 10 ס"מ. מסתור כביסה יוצא מהשטח ועליית גג נכנסת רק בחלק שבו הגובה מגיע לפחות ל-1.80 מטר. שטחים משותפים של הבניין נשארים מחוץ לשטח הדירה.

עכשיו ניקח עיר כמו רמת גן. צו הארנונה שלה קובע במפורש שהחיוב למגורים מבוסס על שטח פנימי, בלי קירות פנים וחוץ ובלי הרכוש המשותף. אם העיר היתה עוברת יום אחד למדידה בסגנון תקן 9.1, שטח הדירה המחויב היה עשוי לגדול בגלל הכנסת הקירות לחישוב.

גם בירושלים נהוגה לאורך שנים שיטה צרה יחסית למדידת דירות. מעבר לשיטה שמכניסה את עובי הקירות עשוי להגדיל את מספר המטרים המחויבים עבור חלק מהדירות.

בצד השני קיימות רשויות שבהן שיטת החיוב רחבה בהרבה וכוללת קירות ולעיתים גם חלקים משטחים משותפים. שם תקן אחיד יכול דווקא לצמצם את הבסיס שעליו מחושבת הארנונה.

וזה ההבדל הגדול: אימוץ תקן אחיד ברמה הארצית יכול לייצר משפחות שמרוויחות מהמהלך ומשפחות שמשלמות יותר.

ניקח דוגמה פשוטה. דירה מחויבת כיום על 100 מ"ר, והתעריף הוא 70 שקל למ"ר בשנה. חשבון הארנונה הבסיסי הוא 7,000 שקל. אם שיטת מדידה חדשה תוסיף שישה מטרים, החשבון גדל ב-420 שקל בשנה עוד לפני שינוי כלשהו בתעריף. אם המדידה דווקא תגרע שישה מטרים, החיסכון זהה.

לכן הדיון סביב שיטת המדידה יכול להיות משמעותי יותר מהעדכון השנתי הרגיל. בשנת 2026 שיעור העדכון האוטומטי בארנונה עמד על 1.626%. שינוי של כמה אחוזים בשטח המחויב יכול לייצר השפעה גדולה יותר.

יש גם השלכה על ההנחות. בחלק מהרשויות ובחלק ממבחני הזכאות קיימות מדרגות לפי גודל הדירה. שינוי השטח הרשום עשוי להעביר נכס ממדרגה אחת לאחרת. בהתחדשות עירונית הנושא מקבל משמעות נוספת, משום שבעל דירה שעובר מדירה ישנה של 70 מ"ר לדירה חדשה של 95 או 100 מ"ר כבר מתמודד עם עלייה בשטח החיוב, עוד לפני שאלת שיטת המדידה.

הסבר מפורט על ההבדלים בין שטח בטאבו, שטח בחוזה ושטח בארנונה נמצא כאן. תקן 9.1 נכנס לתוקף בתחום השמאות בסוף דצמבר 2026. הדרך ממנו לחשבון הארנונה עדיין דורשת שינוי רחב יותר, אבל אם המדינה אכן תלך לשם, מדובר במהלך שיכול לשנות את חשבון הארנונה של מיליוני דירות בלי לגעת אפילו בתעריף למ"ר.

• הדירה קיימת, אבל בטאבו היא עדיין חלק מהבניין: הבעיה שיכולה לצוץ דווקא כשמנסים למכור
• 70 דירות ייהרסו ו-222 ייבנו: בית הכרם עולה לגובה