למה שדרות ואופקים צומחות, וטבריה וקריית שמונה נשארות מאחור?

הטבות המס שמעניקה המדינה ליישובי הפריפריה אמורות לעודד הגירה, לחזק את הכלכלה המקומית ולצמצם פערים. בפועל, הן משמשות לא פעם תחליף לרפורמות עמוקות יותר. בזמן ששדרות ואופקים מושכות תושבים חדשים ונהנות מביקושים ערים, בטבריה, בקריית שמונה ובחצור הגלילית לא נרשמת תנועה דומה, אף שגם תושביהן זכאים לתמריצים.

הסיבה פשוטה: משפחות אינן בוחרות מקום מגורים רק לפי ההנחה במס הכנסה. הן בודקות את אפשרויות התעסוקה, משך הנסיעה לעבודה, איכות החינוך, שירותי הבריאות, התחבורה והתחושה שהיישוב מתפתח. הטבת מס יכולה להשלים את החבילה, אבל היא אינה מסוגלת להחליף אותה.

הפער בין הצפון לדרום אינו רק גיאוגרפי, אלא גם תוצאה של מדיניות שונה. בנגב המערבי שולבו ההטבות הכספיות עם רכבת, שיווק קרקעות, בניית שכונות חדשות והשקעה בתשתיות. בצפון נשארה הטבת המס לעיתים כמעט הכלי היחיד, ללא שינוי תחבורתי משמעותי, בלי היצע מספק של משרות איכותיות וללא תחושת תנופה.

שדרות, לדוגמה, מציעה הטבת מס שעשויה להגיע לכ-3,000 שקל בחודש לזכאים, לצד מחיר ממוצע של כ-1.02 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. בטבריה, דירה דומה עולה כ-1.22 מיליון שקל, בעוד שהטבת המס החודשית נמוכה יותר ומגיעה לכ-1,600 שקל. את רשימת היישובים המזכים ואת התנאים לקבלת ההקלה מפרסמת רשות המסים.

גם בקריית שמונה, שבה מחירי הדירות נמוכים והטבת המס עשויה להגיע לשיעור מרבי של 20%, ההגירה נותרת שלילית. הציבור בוחן את המציאות שמחוץ לתלוש. הטבה של מאות או אלפי שקלים בחודש מאבדת חלק גדול מערכה כאשר אין תחבורה יעילה, היצע התעסוקה מצומצם והגישה לשירותים מרכזיים דורשת נסיעות ארוכות.

הפער ניכר גם במחירי הדיור. באשקלון עומד המחיר הממוצע על כ-16.8 אלף שקל למ"ר, לעומת כ-9.1 אלף שקל בקריית שמונה וכ-9.5 אלף שקל בדימונה. בשדרות הגיע המחיר לכ-12.8 אלף שקל למ"ר, ובטבריה לכ-13.8 אלף שקל. למרות זאת, בטבריה העלייה במחירים אינה מלווה בגידול מקביל בביקושים ובהגירה חיובית משמעותית.

טבריה: פוטנציאל גדול שלא הופך לביקוש

טבריה היא הדוגמה הבולטת לפער בין פוטנציאל למימוש. יש לה חוף בכנרת, נוף, היסטוריה, תיירות ומשקל דתי ותרבותי, אך היא אינה מצליחה למשוך אוכלוסייה חדשה בהיקפים שמתאימים ליתרונותיה.

גם שוק הנדל"ן משקף את המצב. מחירי הקרקע והדירות אינם נמוכים במיוחד ביחס לערי פריפריה אחרות, אבל אין נהירה של זוגות צעירים ומשפחות. חריש, לעומתה, אינה מציעה חוף, מוקד תיירות או עבר היסטורי יוצא דופן, ובכל זאת מצליחה למשוך תושבים חדשים. ההבדל טמון פחות בנוף ויותר בנגישות, בתכנון ובהיקף הבנייה החדשה.

הנתונים המחוזיים מצביעים על מגמה דומה. בשנת 2021 עמד מאזן ההגירה במחוזות הצפון והדרום על כ-400 תושבים נטו בכל אחד מהם. ב-2023 כבר נרשמה במחוז הדרום הגירה חיובית של כ-5,400 תושבים, לעומת כ-3,500 במחוז הצפון. הדרום הצליח לייצר מומנטום, ואילו הצפון התקדם בקצב איטי יותר. נתוני אוכלוסייה והגירה לפי יישובים ואזורים מתפרסמים במאגרי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

• נרקיסים בראשון לציון: המחירים כמעט לא ירדו למרות החולשה בעיר
• רמות בבאר שבע: הרבה דירות מחפשות קונים - ועוד 3,700 בדרך

הציבור מתעדף זמן, לא רק כסף

המדד שמסביר במידה רבה מדוע שדרות ואופקים מצליחות יותר מטבריה ומקריית שמונה אינו שיעור הטבת המס, אלא זמן הנסיעה למוקדי תעסוקה ושירותים. הציבור אינו בודק רק כמה עולה הדירה או כמה מס יחסוך, אלא גם כמה זמן ייקח להגיע לעבודה, לבית חולים, לאוניברסיטה או למרכז מסחרי.

שדרות מחוברת ברכבת לבאר שבע ולמרכז הארץ. גם אופקים נמצאת על ציר הרכבת, ולכן מאפשרת מגורים במחיר נמוך יחסית מבלי להתנתק לחלוטין משוק התעסוקה. טבריה, לעומתן, אינה מחוברת לרכבת, והנסיעה ממנה לחיפה או למרכז נשענת בעיקר על רכב פרטי ואוטובוסים.

מצבה של קריית שמונה מורכב אף יותר. המרחק מתל אביב גדול, התחבורה הציבורית מוגבלת והיצע התעסוקה בסביבה אינו מספיק כדי לחפות על המרחק. מנגד, חריש אינה נהנית מהטבות מס משמעותיות, אך הקרבה לכביש 6 ולמוקדי תעסוקה בחדרה, קיסריה והשרון מחזקת את הביקוש.

"תושבים לא שואלים רק כמה יחסכו במס, אלא כמה זמן ייקח להם להגיע הביתה", אומר תושב לשעבר בטבריה שעזב בשל קשיי הניידות. זו תמצית הבעיה: כאשר המרחק ממוקדי החיים נשאר גדול, הטבת המס אינה מגשרת עליו. היא מקלה על חלק מהתושבים הקיימים, אבל מתקשה למשוך אוכלוסייה חדשה.

מחירי הדירות בטבריה

דירת 3 חדרים בטבריה נמכרת בממוצע בכ-815 אלף שקל, דירת 4 חדרים בכ-1.2 מיליון שקל ודירת 5 חדרים בכ-1.55 מיליון שקל. המחיר הממוצע בעיר עומד על כ-13.8 אלף שקל למ"ר, תשואת השכירות הממוצעת היא כ-3.5% ושכר הדירה החודשי הממוצע עומד על כ-3,200 שקל.

• אילת: העיר הכי דרומית, מתחרה במחירי הדירות במרכז
• החלו העבודות להקמת גשר לוי אשכול להולכי רגל ואופניים בתל אביב

עסקאות אחרונות בטבריה

ברחוב אוהל יעקב 22 נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-130 מ"ר, בקומה השנייה, תמורת 1.125 מיליון שקל.

ברחוב ציון בהלול 18 נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-83 מ"ר, בקומה השנייה, תמורת 900 אלף שקל.

ברחוב השלום 17 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח של כ-37 מ"ר, בקומה השנייה, תמורת מיליון שקל.

ברחוב הרב אלישיב 20 נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר, בקומה הראשונה, תמורת 1.31 מיליון שקל.

הטבות המס אינן מיותרות, ולעיתים הן משפרות משמעותית את הכנסתם הפנויה של התושבים. אבל הן אינן מדיניות פיתוח. בלי רכבת, כבישים, מקומות עבודה, שירותי בריאות וחינוך איכותי, המדינה למעשה מציעה פיצוי על החסרונות במקום לטפל בהם. הדרום מוכיח שכאשר התמריץ הכספי מגיע כחלק מחבילת פיתוח רחבה, הוא יכול לעבוד. בצפון, כל עוד ההטבה נשארת כמעט לבדה, היא תתקשה לשנות את כיוון ההגירה.