עיר היין: מחיר דירת ארבעה חדרים ירד ב-10% בשנה

שכונת עיר היין בצפון-מזרח אשקלון מציעה לזוגות צעירים בדיוק את מה שקשה למצוא בגוש דן: דירה חדשה וגדולה, עם ממ"ד וחניה, במחיר שמתחיל מתחת לשני מיליון שקל. בשנה האחרונה נסגרו בשכונה יותר מ-400 עסקאות, והמחיר החציוני עמד על כ-16,800 שקל למ"ר. בשנה שקדמה לה עמד אותו נתון על כ-18,600 שקל למ"ר, ירידה של קרוב ל-10%. מגמת השחיקה הזו חוצה את העיר כולה, וכבר תועדה בסקירה על המחירים באשקלון שמתחילים לרדת.

כמה עולה כאן דירת ארבעה חדרים?

העסקאות שנרשמו בשכונה בחודשים האחרונים מציירות טווח ברור. ברחוב שאנין נמכרה דירת חמישה חדרים בשטח 139 מ"ר בקומה השביעית, בבניין משנת 2022, תמורת 2.67 מיליון שקל. ברחוב דוריף נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 101 מ"ר בקומה הרביעית תמורת 1.72 מיליון שקל. ברחוב נחלה נסגרה דירת ארבעה חדרים בשטח 117 מ"ר בקומה השביעית תמורת 1.785 מיליון שקל, וברחוב ארגמן עברה דירת חמישה חדרים בשטח 121 מ"ר בקומה השלישית תמורת 1.8 מיליון שקל. ברחוב היוצרים נמכרה דירת ארבעה חדרים בשטח 107 מ"ר בקומה החמישית תמורת 1.76 מיליון שקל.

הפיזור בין העסקאות מלמד עד כמה חשוב לבדוק כל בניין בנפרד. הדירה ברחוב שאנין נסגרה במחיר של 19,209 שקל למ"ר, בעוד שהדירה ברחוב נחלה נסגרה ב-15,256 שקל למ"ר והדירה ברחוב ארגמן ב-14,876 שקל למ"ר. הפער של יותר מארבעת אלפים שקל למ"ר בין נכסים שנבנו בהפרש של שנה מסתכם בכחצי מיליון שקל על דירה ממוצעת, והוא נובע מקומה, מנוף, מכיווני אוויר ומרמת הגימור של היזם.

מול העסקאות שכבר נחתמו עומדות הדירות שמוצעות כעת למכירה, וזהו מדד אחר לגמרי. ברחוב קונדיטון מוצעת דירת חמישה חדרים בשטח 140 מ"ר בקומה השמינית מתוך תשע, במחיר מבוקש של 2.29 מיליון שקל. ברחוב חמרא מוצעת דירת חמישה חדרים בשטח 134 מ"ר בקומה הראשונה ב-2.1 מיליון שקל. ברחוב ארגמן מבקשים 1.88 מיליון שקל עבור ארבעה חדרים בשטח 104 מ"ר בקומה השנייה, וברחוב נחלה מבקשים 1.97 מיליון שקל עבור 107 מ"ר בקומה השנייה. דירת שלושה חדרים חדשה בשטח 87 מ"ר בדרך היין, בקומה הראשונה מתוך 13, מוצעת ב-1.695 מיליון שקל.

הפער בין המבוקש למה שנחתם בפועל נע סביב 100 עד 200 אלף שקל בדירות ארבעה וחמישה חדרים. זהו בדיוק המרווח שבו מתנהל המשא ומתן, והוא רחב מספיק כדי להצדיק סבלנות. שכר הדירה בשכונה עומד בממוצע על כ-5,000 שקל לחודש, תשואה של פחות משלושה אחוזים למשקיע. במקביל נרשמות בשכונה עסקאות בתוכניות הדיור המסובסדות סביב 11,500 שקל למ"ר, ומי שזכה בהן קיבל דירה בכשני שלישים ממחיר השוק החופשי. גם היקף ההנחות בעיר תועד בהרחבה בכתבה על מכירת דירות בהנחה באשקלון.

11 אלף יחידות דיור, ובית ספר שכבר פועל

התוכנית לשכונה משתרעת על כ-4,200 דונם וכוללת כ-11 אלף יחידות דיור לכ-40 אלף תושבים, היקף שיהפוך אותה לגדולה בשכונות העיר. הבנייה מתנהלת בעשרות מגרשים במקביל. פרויקטים משווקים כעת ברחוב אריאל שרון החל מ-1.68 מיליון שקל, ברחוב היוצרים החל מ-1.772 מיליון שקל, וכן ברחובות דוריף ושאנין. חלק מהעסקאות שנרשמו בשכונה מתייחסות לדירות שמועד מסירתן נע בין 2027 ל-2030, כך שרוכש שנכנס היום לפרויקט חדש צפוי להמתין שנים עד קבלת המפתח, ולחיות בינתיים באתר בנייה פעיל.

בתחום החינוך פועל בשכונה בית ספר יסודי ממלכתי ברחוב היוצרים, שנפתח בשנת 2022, לצד גני ילדים ומעונות יום. בשנתיים האחרונות הוקמו בשכונה שני בתי ספר, ממלכתי וממלכתי-דתי, וכעת נבנים שני אשכולות גנים עם שבע כיתות ובית ספר ממלכתי נוסף בן 24 כיתות. משפחה שנכנסת היום מקבלת מערכת חינוך שמתרחבת בקצב הבנייה, ולעיתים מפגרת מעט אחריה. בתוכנית הכוללת מופיעים 22 גני שעשועים, אמפי-פארק, ספורטק וחמש גינות כלבים, שרובם עדיין על הנייר.

64 דקות ברכבת לתל אביב, וגם צפירות

הרכבת מאשקלון לתל אביב מרכז נוסעת כ-64 דקות, עוצרת ב-11 תחנות ועולה 27 שקל לכיוון. לזמן הזה יש להוסיף את הנסיעה מהשכונה אל התחנה, שנמצאת במרחק נסיעה מצפון-מזרח העיר. הנתונים על התושבים מלמדים שרובם מגיעים לעבודה ברכב פרטי, ושרבים מהם מועסקים בתעשייה ובבנייה, במכירות, בהסעדה ובסיעוד. ההכנסה האופיינית באזור נמוכה מהממוצע הארצי, ורוב הדיירים הם בעלי הדירות שבהן הם גרים. זהו פרופיל של שכונה שנבנתה סביב רוכשי דירה ראשונה, ופחות סביב משקיעים.

הצד השני של המשוואה נוגע לביטחון. אשקלון יושבת בטווח הירי מרצועת עזה, ומאז אוקטובר 2023 חוו תושביה סבבי אזעקות חוזרים ונשנים. הבנייה החדשה כוללת ממ"ד בכל דירה, וזו אחת הסיבות שרוכשים מעדיפים אותה על פני מלאי יד שנייה ותיק בעיר. ההשפעה מופיעה גם במחירים: המחיר הממוצע לדירה בשכונה ירד מכ-2.19 מיליון שקל באמצע 2025 לכ-1.91 מיליון שקל באמצע 2026, שחיקה של כ-13% בתוך שנה אחת.

מטרד נוסף מתוכנן במרכז השכונה. שדרת המיל השלישי אמורה לחבר בין השכונות המערביות לאזור התעסוקה המזרחי, ולשאת תנועת רכבים ואוטובוסים צפופה לצד חנויות ומסעדות. מי שמבקש שקט ימצא אותו ברחובות הפנימיים, במרחק כמה מאות מטרים מהציר המרכזי, ובמחיר של הליכה ארוכה יותר אל המסחר.

הזוג הצעיר ששוקל את המהלך מחזיק בידיו חישוב פשוט: 110 מטרים רבועים בקומה גבוהה תמורת 1.8 מיליון שקל, מול נסיעה יומית של יותר משעה לכל כיוון ומול החיים בטווח הירי. בשנה האחרונה כ-50 מודעות מכר פעילות בשכונה בכל רגע נתון, ומאות עסקאות נסגרו בפועל. הקונים עונים על השאלה בכיסם, וכל חודש נוסף של ירידת מחירים מוזיל להם את התשובה.

עסקות אחרונות בשכונה

- דוריף 30, שטח 101, 4 חדרים, קומה 4, מחיר: 1.72 מיליון שלים (17,029 למ"ר)

- אבן עזרא 4, שטח 77 מ"ר, 3 חדרים, קומה 4, מחיר: 896.55 אלף שקלים (11,643 למ"ר)

- נחלה 36, שטח 117  מ"ר, 4 חדרים, קומה 7, מחיר: 1.79 מיליון שקלים, (11,256 למ"ר)

- ארגמן 6, 121 מ"ר, 5 חדרים, קומה 3, 1.8 מיליון שקלים (14,86 למ"ר)

- סברי מרנן 49, 80 מ"ר, 3 חדרים, קומה 3, 1.62 מיליון שקלים (20, 187 למ""ר)