משכנתאות: היקף התשלומים בפיגור עלה ל-4.45 מיליארד שקל

משקיעי הנדל"ן ממשיכים לקחת משכנתאות גדולות, גם בזמן ששוק הדירות מציג פעילות חלשה יחסית. נתוני בנק ישראל לחודש מאי מצביעים על שיא חדש: המשכנתא הממוצעת של רוכשי דירה להשקעה הגיעה ל-1.46 מיליון שקל. במקביל, היקף התשלומים שבפיגור עלה ל-4.45 מיליארד שקל.

הפער בין שני הנתונים מספר את הסיפור של השוק הנוכחי. מצד אחד, ירידות במחירי הדירות ומספר העסקאות עדיין נמוך יחסית. מצד שני, חלק מהמשקיעים ממשיכים להיכנס לעסקאות. חלק מההסבר נמצא במבנה העסקאות שנעשה נפוץ יותר בשנתיים האחרונות: דחיית תשלומים, תשלום ראשוני נמוך יחסית והשלמת היתרה בשלבים מאוחרים יותר. במקרים כאלה עשויות להירשם כמה הלוואות סביב אותה עסקה, מה שמעלה את הממוצע הסטטיסטי בלי לשקף בהכרח זינוק חד במספר הרכישות.

גם הפיזור בין סוגי הרוכשים מחדד את התמונה. רוכשי דירה במסגרת תוכנית דירה בהנחה לקחו במאי משכנתא ממוצעת של 815 אלף שקל. רוכשים בשוק החופשי שאינם משקיעים לקחו בממוצע 1.1 מיליון שקל. אצל המשקיעים, כאמור, הסכום כבר הגיע ל-1.46 מיליון שקל. המשמעות היא שמשקיעים שנשארו פעילים בשוק הם לרוב בעלי יכולת פיננסית גבוהה יותר, או כאלה שמוכנים לקחת סיכון גדול יותר מתוך ציפייה לעליית ערך או להכנסה משכירות.

חלק גדול מהפעילות בשוק מתרכז בדירות בטווח מחירים של 2 עד 3 מיליון שקל. בטווח הזה, גם הון עצמי משמעותי עדיין משאיר צורך במשכנתא גבוהה. כאשר הריבית נותרת גבוהה יחסית, כל תוספת של מאות אלפי שקלים בהלוואה מתורגמת להחזר חודשי כבד יותר, ולעיתים גם לתכנון פיננסי צפוף יותר.

הפיגורים עולים בקצב חודשי של 1.2%

הצד השני של הנתונים מגיע מיכולת ההחזר. היקף הפיגורים עלה במאי ב-0.4% לעומת אפריל, ומתחילת השנה הוא מטפס בקצב חודשי ממוצע של 1.2%. מדובר בעלייה הדרגתית, אבל עקבית. היא מצביעה על הצטברות של לווים שמתקשים לעמוד בהחזרים החודשיים, בעיקר בסביבה שבה הריבית עדיין מורגשת היטב וההוצאות השוטפות של משקי הבית נותרות גבוהות.

הבנקים עדיין רחוקים מתרחיש של משבר רחב במשכנתאות, אבל העלייה בפיגורים מחייבת מעקב. כאשר הפיגורים מצטברים, הבנקים בוחנים בזהירות רבה יותר את יחס ההחזר להכנסה, את איכות הביטחונות ואת פרופיל הלווה.