בנק ישראל מזהיר: מבצעי ה-80/20 דחו את המשכנתאות, אבל לא את הסיכון

שוק הדיור הישראלי מציג בשנה האחרונה נמצא במה שהרבה יגדירו כאנומליה. מצד אחד, היקף העסקאות בשוק הדיור יורד, ואת זה אפשר לראות בשטח ובצורה חלקית בדוחות של החברות. אבל מצד שני, שוק המשכנתאות ממשיך לגדול. לפי תיבה מתוך סקירת מערכת הבנקאות בישראל לשנת 2025, שצפויה להתפרסם בקרוב, האשראי למטרת מגורים צמח בשנת 2025 בשיעור של 7.4%, וזאת למרות הירידה בהיקף העסקאות. בבנק ישראל מסבירים שהפער הזה מגיע, בין היתר, מהתופעה שהפכה משמעותית יותר בשנים האחרונות: פער העיתוי בין מועד רכישת הדירה לבין מועד נטילת המשכנתא בפועל, ומה שגרם לפער שבין חתימה על עסקה ללקיחת משכנתא אלו מיודעינו - מבצעי הקבלנים - כנס עכשיו שלם אחר כך, שלם 20% עכשיו והיתר באכלוס וכדומה.

"בשנת 2025 נמשכה צמיחה גבוהה באשראי למטרת מגורים, 7.4 אחוזים, אף שהיקף העסקאות בשוק הדיור ירד, במיוחד בעסקאות מקבלן". כותבים בבנק ישראל. אם לשים את זה במילים פשוטות יותר, שני שווקים שבדרך כלל היו נעים בהתאמה, השוק של רכישת הדירות ושוק האשראי לדיור, מתחילים להציג תנועה שונה. יש פחות עסקאות, אבל הבנקים עדיין מגדילים את היקף המשכנתאות לדיוק. הסיבה היא כמו שאמרנו שרוכשים רבים כבר חתמו על דירה בעבר, אבל עדיין לא השלימו את המימון שלה באמצעות משכנתא וככה אנחנו מקבלים גלים מאוחרים של מימון דירה.

"פער העיתוי" הם מכנים את זה בבנק. אמנם פער כזה תמיד היה קיים בשוק, בעיקר משום שבין החתימה על חוזה לבין השלמת המימון יש תהליך בירוקרטי, בנקאי ומשפטי. אבל שבשנים האחרונות הפער הזה התרחב משמעותית. לפי בנק ישראל, "להרחבת פער עיתוי זה תרמו הטבות המימון של יזמים בשנים האחרונות, שהביאו להגדלת המכירות בשנת 2024 וכן התארכות משך הבנייה".

כאן הכוונה, כאמור בעיקר למבצעי המימון של היזמים, ובהם מבצעי 80/20 ודומיהם, שהפכו לנפוצים יותר מאז עליית הריבית והקפאון בשוק. במבצעים האלה הרוכש משלם בעת חתימת העסקה חלק קטן יחסית ממחיר הדירה, בדרך כלל עד 20%, ואת יתרת הסכום הוא משלם רק לקראת מועד המסירה. מבחינת היזמים, זה בלי שיווקי שמאפשר להמשיך למכור דירות גם כשהריבית מכבידה על הרוכשים. מבחינת הרוכשים, מדובר באפשרות לדחות את ההתמודדות עם המשכנתא למועד מאוחר יותר, בתקווה שתנאי השוק יהיו נוחים יותר. את המבצעים האלו הפיקוח על הבנקים נסיה לבלום אבל היצירתיות של הקבלנים הצליחה להגיע עם פורמטים אחרים שעדיין הציגו פתרונות מימון מקלים מאוד שנועדו למשוך רוכשים למשרדי המכירות.

• בנק ישראל מזהיר: עוד כבישים לא יפתרו את הפקקים - בערים הגדולות הם מחמירים אותם
• התערבות יפנית חריגה בשוק המט"ח: עשרות מיליארדי דולרים לבלימת היחלשות הין
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

אבל הדחייה הזו יוצרת עיוות בנתונים. העסקה כבר נחתמה ונכנסה לסטטיסטיקה של שוק הדיור, אבל המשכנתא עדיין לא נלקחה ולכן לא מופיעה בנתוני האשראי. רק כאשר מועד המסירה מתקרב, הרוכש מגיע לבנק ומשלים את המימון. לכן, גם אם שוק העסקאות מתקרר עכשיו, שוק המשכנתאות יכול להמשיך לצמוח בגלל עסקאות שנחתמו בעבר.

לפי בנק ישראל, פער העיתוי הממוצע בשנים 2018 עד 2022 עמד על כחצי שנה. כלומר, במשך כמה שנים הפער בין חתימת העסקה לבין לקיחת המשכנתא היה קצר יחסית ונחשב טבעי. החל מ-2023 הפער הזה התחיל להתרחב, ובשנת 2025 הפער כבר הגיע לכ-8 חודשים בממוצע. בבנק ישראל מציינים כי "פער העיתוי משתנה בהתאם לסוג הרוכש, רוכשי דירה ראשונה, רוכשי דירה חליפית ומשקיעים, ולסוג המוכר, רכישה מקבלן ויד שנייה". המשמעות היא שלא כל הקבוצות מתנהגות באותו אופן, ולא כל סוגי העסקאות מייצרים את אותו פער.

בעסקאות מקבלן הפער משמעותי יותר, בין היתר בגלל לוחות התשלומים ומועדי המסירה הארוכים. בעסקאות יד שנייה, לעומת זאת, המימון נדרש לרוב בתוך פרק זמן קצר יותר, ולכן המשכנתא נלקחת סמוך יותר למועד החתימה. גם בין סוגי הרוכשים יש הבדלים. רוכשי דירה ראשונה תלויים יותר במשכנתא, בעוד שרוכשי דירה חליפית ומשקיעים יכולים במקרים רבים לממן חלק מהעסקה ממכירת נכס קודם, מהון עצמי או ממקורות אחרים.

• דרמה בוועדת הכלכלה: "הממשלה הפקירה את האזרחים פעמיים; צה"ל משלם פרוטקשן"
• שוק ההון נכנס לכיתות: מורי כיתות ט' עוברים הכשרה בחינוך פיננסי
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• ברק אברמוב - כמה הוא שווה?

"רוכשי דירה ראשונה נשענים יותר על הלוואות למטרת מגורים לעומת רוכשי דירה חליפית ומשקיעים". עוד נכתב כי "חלק מהעסקאות לרכישת דירה של משקיעים ורוכשי דירה חלופית ממומנות ללא צורך בהלוואה למטרת מגורים ממערכת הבנקאות". זו נקודה חשובה, משום שהיא מסבירה מדוע מספר העסקאות בשוק הדיור לא מתורגם באופן מלא למספר המשכנתאות. לא כל עסקת רכישה יוצרת הלוואה חדשה בבנק.

הנתון הזה חשוב במיוחד כאשר מנסים להבין את ההתנהגות של שוק המשכנתאות. רוכשי דירה ראשונה, בדרך כלל, צריכים את הבנק כדי להשלים את העסקה. הם מגיעים עם הון עצמי מוגבל יותר ביחס למחיר הדירה, ולכן שיעור גבוה יותר מהם נוטל משכנתא. משקיעים ורוכשי דירה חליפית נמצאים לעיתים במצב שונה. חלקם מוכרים נכס קודם, חלקם מגיעים עם הון עצמי גבוה יותר, וחלקם משתמשים במקורות מימון שאינם הלוואה לדיור מהמערכת הבנקאית.

לצד זאת, בבנק ישראל מציינים כי קיימים גם הבדלים בגובה ההלוואה הממוצעת בין סוגי הרוכשים, אם כי הם מגדירים אותם כהבדלים קלים. המשמעות היא שהשונות בין הקבוצות אינה רק בשאלה אם נלקחת משכנתא או לא, אלא גם בהיקף האשראי הנדרש כאשר ההלוואה כן נלקחת.

"כ-46 אחוזים מההלוואות מבוצעות במספר חלקים, כאשר בהלוואות אלו השלמת משיכת כספי ההלוואה מתבצעת בתוך פחות משנה". הם ממשיכים, כלומר גם אחרי שהמשכנתא נפתחת בבנק, במקרים רבים הכסף לא נמשך בבת אחת, אלא בשלבים, בהתאם להתקדמות התשלומים בעסקה. עם זאת, בבנק ישראל מוסיפים כי "ככלל, אפשר לומר כי כ-80 אחוזים מביצועי האשראי החודשיים הם ביצוע ראשון של הלוואה חדשה". המשמעות היא ששוק המשכנתאות עדיין מונע בעיקר מנטילת הלוואות חדשות, ולא רק מהשלמות טכניות או משיכות המשך.

עד כמה הפער הזה בעייתי?

החלק הרגיש ביותר במסמך הוא זה שבו בנק ישראל מתייחס לשאלת הסיכון. מצד אחד, הפיקוח על הבנקים לא מגדיר את התרחבות פער העיתוי כסימן להתפתחות סיכון אשראי. בנק ישראל כותב במפורש כי "אין בהתרחבות פער העיתוי סממן של התפתחות סיכון באשראי למטרת מגורים". כלומר, בשלב זה הבנק המרכזי לא אומר שהמערכת הבנקאית חשופה לבעיה מיידית, או שמדובר בהתפתחות שמצביעה על הידרדרות באיכות תיק המשכנתאות.

אבל מיד אחרי זה מגיעה גם הסתייגות, והיא למעשה לב הסיפור. בבנק ישראל כותבים: "אף־על־פי־כן, ככל שפער־הזמן בין מועד רכישת הדירה ובין מועד השלמת מימון העסקה מתארך - אי־הוודאות לגבי מחירי ההלוואות לדיור שישררו במועד השלמת העסקה ולגבי היכולת של הצד הרוכש להשלים את העסקה גדלה".

אז לגרסת ב"י לא בהכרח יש כאן סיכון אשראי שכבר התממש, אבל יש עלייה באי-הוודאות. רוכש שחתם על דירה לפני שנה או שנתיים, ודחה את המשכנתא עד למועד המסירה, לא יודע בוודאות באילו תנאים הוא יפגוש את הבנק. הריבית יכולה להשתנות, ההכנסה של משק הבית יכולה להשתנות, שווי הנכס יכול להשתנות, וגם היכולת למכור דירה קיימת, במקרה של רוכשי דירה חליפית, עשויה להיות שונה מאוד מכפי שהרוכש העריך ביום החתימה.