שדה דב מסתבך: הקרקע מזוהמת, המדינה מסרבת לשלם - ומה יקרה למחירי הדירות?

פרשת הקרקע המזוהמת בשדה דב מסתבכת. השאלה היא כבר לא רק מה נמצא מתחת לפני השטח, אלא מי ישלם עבור הבדיקות הנוספות, פינוי הקרקע והטיפול במי התהום, אם אכן יתברר שצריך לבצע שיקום נרחב. מדובר באחת הקרקעות היקרות ביותר בישראל, בלב רובע שדה דב העתידי שבצפון תל אביב. כל עיכוב, מגבלה סביבתית או עלות נוספת משפיעים על לוחות הזמנים, על שווי המגרשים, על היטלי ההשבחה ובסוף גם על מחירי הדירות שייבנו שם.

הזיהום שעליו מדובר הוא עם תרכובות PFAS, שהם חומרים כימיים עמידים במיוחד שמכונים לעתים "כימיקלים לנצח", בגלל הקושי שלהם להתפרק בעצמם בסביבה רגילה. לפי ממצאים שפורסמו, הזיהום אותר בקרקע ובמי התהום בחלקים מהמתחם, בעיקר בצפון הרובע. המקור האפשרי לזיהום הזה הוא קצפי כיבוי אש ששימשו לאורך השנים בשדה התעופה הצבאי והאזרחי שפעל במקום.

בעלי זכויות בגוש הגדול פנו לבית משפט השלום בהרצליה וביקשו לקיים דיון דחוף בנושא. הם דורשים לדעת מה היקף הזיהום, מה עלות הטיפול, מי נושא בה ואיך זה ישפיע על חלוקת המגרשים. מבחינתם, בלי מידע מלא אי אפשר לבצע חלוקה הוגנת, לקבוע שמאות נכונה או להבין את המשמעות הכלכלית עבור כל בעל קרקע.

להרחבה: זיהום בשדה דב: מה ההשלכות על הפרויקטים באזור?

המדינה: קודם נבדוק, אחר כך נדבר על כסף

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) והמשרד להגנת הסביבה לא ממהרים לקחת אחריות על מימון הטיפול בזיהום. בתגובה לעתירה, הם הבהירו שהנושא הועבר לוועדת זיהוי מקצועית, שמטפלת בשיקום קרקעות מדינה. לפי עמדתם, לפני שמדברים על תשלום צריך להשלים חקירות קרקע, להבין את היקף הזיהום, את אופן הטיפול ואת העלויות.

כלומר המדינה אומרת שאין עדיין חשבון סופי, ולכן אין עדיין גורם שמשלם אותו. המשרד להגנת הסביבה מציג את עצמו כרגולטור - גוף שקובע ערכים, מאשר תוכניות ומפקח מבחינה מקצועית. רמ"י מצדה אחראית לניהול מקרקעי המדינה, אבל דוחה בשלב הזה את הטענה שעליה לשאת אוטומטית במלוא עלות החקירות והטיפול. אם יבוצעו בדיקות נוספות, הן אמורות להיעשות בכפוף לתקציב מוגבל.

חלק מהיזמים כבר מבצעים חקירות קרקע עצמאיות, ובחלק מהמגרשים כבר נמסר כי לא נמצא זיהום שמונע את המשך הפעילות. אבל במתחמים אחרים עדיין קיימת אי ודאות. זה יוצר פערים בין מגרשים, בין חברות ובין רוכשים שכבר חתמו על עסקות לבין כאלה שממתינים להתבהרות.

כמה שווה מ"ר בשדה דב?

המספרים מסבירים למה המחלוקת רגישה כל כך. שדה דב הוא לא עוד שכונה חדשה. זה אחד מאזורי היוקרה העתידיים של תל אביב. לפי עסקות ושיווקים שפורסמו בשנים האחרונות, המחירים בשדה דב נעים בדרך כלל סביב 90-75 אלף שקל למ"ר, ובפרויקטים מסוימים ובקומות גבוהות או בדירות עם נוף לים הם יכולים להתקרב גם ל-100-95 אלף שקל למ"ר.

בפרויקטים יוקרתיים יותר, כמו ריינבו של ישראל קנדה, דווח בעבר על מחירים של יותר מ-80 אלף שקל למ"ר ואף סביב 85 אלף שקל למ"ר. בפרויקטים אחרים, בעיקר דירות קטנות או קומות נמוכות יותר, המחיר יכול להיות נמוך יותר, סביב 70-60 אלף שקל למ"ר. כלומר טווח העבודה הסביר כיום הוא רחב: כ-65 אלף שקל למ"ר בקצה הנמוך יחסית, 85-75 אלף שקל למ"ר במרכז הרובע העתידי, ויותר מ-90 אלף שקל למ"ר בדירות פרימיום.

• התרגיל של גינדי - איך להפוך כלום לכותרת ראשית
• תרומת ענק של 200 מיליון שקל תאפשר את הקמת בית החולים השיקומי הגדול בישראל

להרחבה: מה קורה למחירים בשדה דב?

איך הזיהום משפיע על השווי?

אם מגרש מסוים דורש פינוי של קרקע מזוהמת, טיפול במי תהום או מגבלות בנייה, הוא שווה פחות ממגרש נקי. זה משפיע על האיזון בין בעלי הזכויות, על שמאות, על היטלי השבחה ועל מימון. יזם שמחזיק קרקע נקייה יכול להתקדם מהר יותר. יזם שצריך להמתין לחקירה סביבתית, אישורים ופינוי קרקע, משלם בזמן הזה ריבית, תקורות וחוסר ודאות.

החשש הגדול הוא לא רק סביב העלות של הטיפול בקרקע עצמה, שיכול להגיע למיליוני שקלים במגרש בודד, אלא העיכוב. ברובע שבו מתוכננות אלפי יחידות דיור, עיכוב של שנה או שנתיים יכול להיות שווה הרבה יותר מהטיפול הסביבתי עצמו. מנגד, אם הבדיקות יראו שהזיהום נקודתי ושאפשר לטפל בו בלי לעצור את רוב הפרויקטים, השוק עשוי לחזור מהר למסלול.

להרחבה: האם הזיהום בשדה דב יזניק מחדש את המחירים בתל אביב?

השוק עדיין מאמין בשדה דב

למרות הפרשה, הביקוש לנדל"ן בשדה דב עדיין גבוה. מדובר בקרקע נדירה בצפון תל אביב, קרובה לים, עם תכנון חדש, מגדלים, שטחי מסחר, תעסוקה, מוסדות ציבור ופארקים. ההיצע באזור הזה מוגבל, ולכן גם אירוע סביבתי משמעותי לא בהכרח מוחק את הביקוש.

• OPC רוכשת את קרקע תחנת הכוח בחדרה ב-450 מיליון ש'
• "מ-26% ל-11%; עובדי ההייטק קונים פחות דירות בתל אביב וזה מאוד משפיע"

עם זאת, הרוכשים והיזמים כבר שואלים יותר שאלות: האם המגרש נקי? האם יש חוות דעת סביבתית? מי משלם אם יתגלו חומרים מזהמים? האם לוחות הזמנים להיתר משתנים? כל אלה הן שאלות שנהפכות לחלק מהעסקה עצמה.

שדה דב נשאר אחד הפרויקטים החשובים בישראל, אבל הפרשה הנוכחית מזכירה שפיתוח נדל"ן במרכז הארץ כבר לא תלוי רק בזכויות בנייה, תכנון ומחירי דירות. לפעמים השאלה הכי חשובה נמצאת מתחת לאדמה: מה יש שם, כמה עולה לטפל בזה, ומי בסוף ישלם את החשבון.